根據對紐西蘭住房質量的最新分析，紐西蘭有相當大數量的住房寒冷，發霉和潮濕，使居住在其中的人更容易出現身心健康問題。 12月8日，紐西蘭統計局發布了名為《紐西蘭住房：2020》(Housing in Aotearoa: 2020)的報告，該報告描繪了紐西蘭住房狀況的嚴峻局面。 該報告說，紐西蘭約有2萬8千所房屋始終潮濕且有黴菌。這些房屋中約有一半是在奧克蘭。 與擁有自己房屋的人相比，租房者更容易遭受潮濕和發霉的侵害，而紐西蘭政府的社會保障房出現受潮和發霉現象更為嚴重。調查發現，出租的房屋更有可能是狹小、老舊並需要大修。它們通常發霉、潮濕，而且不太可能有雙層玻璃。 20{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}的家庭報告在冬天“總是或通常”太冷。對於太平洋地區的人來說，這一比例達到了40{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。 糟糕的住房對那些居住在其中的人造成了嚴重的健康影響。該報告說，31萬8891座房屋（約21.5％）有時或總是潮濕，25萬2855座的房子（16.9{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}）裡的霉斑比一張A4紙還大。 與住在溫暖乾燥的房子裡的人相比，住在寒冷、發霉房子裡的人有超過一半的人心理健康問題嚴重。除此之外，他們患感冒和流感的頻率更高。潮濕的房屋還可能增加塵蟎和黴菌，這兩種都會導致人體過敏，而擁擠的生活條件可能使哮喘發病率增高。 該報告引用的研究還表明，寒冷潮濕的房屋可能導致更高的季節性死亡率以及心血管和呼吸系統疾病的更高發病率。 與其他群體相比，年輕人擁有房屋的可能性要小得多，而毛利人和太平洋島人的房屋擁有率比其他群體更低。截至2018年，每9個紐西蘭人中就有1個生活在擁擠的家庭中，太平洋地區人口擁擠率最高。 家庭擁擠程度最高的是奧克蘭和Gisborne地區。在奧克蘭的Mangere-Otahuhu和oata – papatoetoe， 1/4的家庭都很擁擠。 紐西蘭統計局說，住房供應跟不上紐西蘭的人口增長。在2013年至2018年的人口普查中，私人住房的數量平均每年增長1.3{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，但人口增長了近50萬，超過了住房的數量。 人口老齡化也導致了更多的兩人或一人家庭。紐西蘭統計局預計，家庭數量將繼續增加，但每個家庭的人口數量將繼續下降。 租房的家庭通常比擁有自己房子的人花費更多的收入在他們的生活條件上。自1988年以來，他們在住房上的花費比例直線上升。在80年代，這一比例還不到20{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，到2019年，這一比例飆升至40{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}以上。 隨著租房者支付更高的住房費用，他們對住房的滿意度也越來越低。生活在擁擠房屋中的人們，毛利人，太平洋島人，失業者和獨身父母也更可能對其生活狀況感到不滿。

Trade Me Property的10月數據顯示，目前全國周租金中位數已躍升至520紐元，比去年同期增長了4 {614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。隨著租房需求不斷增加以及供應減少的情況，明年全國的週租金中位數可能會突破550紐元大關。 10月奧克蘭的周租金中位數為570紐元，北岸最高為620紐元，比去年增長了4{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。奧克蘭CBD週租金下降了4{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，為550紐元，但因为需求的增加，預計未來幾個月CBD週租金價格也會上漲。 奧克蘭一、二居室的小房子週租金創歷史新高，每週平均460紐元。 惠靈頓的周租金中位數在十月份達到了560紐元，比去年上漲了2％。 Trade Me Property發言人洛根·馬奇（Logan Mudge）預計，當學生在一月和二月返回首都時，租金將進一步上漲。 馬奇表示，租金上漲似乎沒有盡頭，因為一月和二月通常對租房的需求最高。 “對於房東來說，這很簡單。他們的房產競爭激烈，因此他們可以要求高價。市場上有這麼多的人，他們可以輕鬆地把自己的投資物業租出去。” Trade Me Property的10月數據顯示，北地的住房供應量比去年下降了近30％，塔拉納基（Taranaki）下降了12％。供應量的下降導致租房的需求量進一步上升。 10月，幾乎全國各地區的租房需求都異常旺盛，其中增幅最大的地區包括：豐盛灣（週房租中位數520紐元）、坎特伯雷（430紐元）和Manawatu/Whanganui地區（430紐元） ，增幅均超過30{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。 在全國范圍內，不同的房型價格變化略有不同。 擁有5間以上臥室的大型房屋租金價格比去年下降了2％，而中型房屋的價格上漲了6％，至580紐元。但在惠靈頓，大型房屋的租金價格也全面上漲，每週租金達到1100紐元。 此外，公寓房租價格沒有變化，聯排別墅漲價2{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，單元房上漲了8{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。

8月5日晚，充滿爭議的《住房租賃法修正案》 (Residential Tenancies Amendment Bill) (以下簡稱「修正案」) 在議會通過了第三讀。根據新西蘭的立法程序，此法案已獲議會通過，只需總督簽字 (這一程序被稱為「Royal Assent」) 就會成為正式法律。 人們可上網瀏覽「修正案」 (http://www.legislation.govt.nz/bill/government/2020/0218/latest/LMS294929.html#LMS294931)，它在《1986住房租賃法》的基礎上做了大幅度的修改和調整，全文分為兩大部分，共計140項條款，由住房部副部長Kris Faafoi提出此項修正案的制定。他認為，舊法律已經失衡、過時，急需新的法律，以應對有更多新西蘭人租房的新形勢。 這到底是項什麼樣的法案？修正後對新西蘭的屋主和租客會有哪些影響？ 國家黨將此「修正案」描繪成「我討厭房東」法案，並警告說，這將導致抬高租金的意外後果。 我們先瀏覽一下其文本的目錄部分，或許對「修正案」會有一個大致的印象。我們發現「修正案」修訂的部分很多，尤其是對房東的責任、義務和約束規定很充分，使用的語言措辭也比較強硬。 條款16A規定：「房東一旦離開新西蘭連續超過21天必須有中介代理人 (以便於租客聯繫)」； 條款18A 規定：「除允許的租房押金外，房東不得要求其他擔保」； 條款22F規定: 房東必須在租房廣告中說明租金額度； 條款22G規定：房東不得進行租金競拍 (以接受出資最高者)； 條款45B 這樣規定：「房東在某些情況下必須允許和安排光纜連接」； 條款66I規定了關於房東始終必須履行的義務； 條款66J 是關於房東的其他義務，依然是對房東的要求。 在租房過程中最令人頭痛的情況，莫過於長期欠租、房屋損壞或攻擊行為，條款55也只是提到了在何種情況下可以終止租約。即便是這樣，具體操作上依然反映出了房東具有「不可推卸的責任」。需要滿足四個方面的條件，租約方可終止。 1) 在90天內，發生過3次不同程度的欠租，每次至少持續5個工作日 (即通常所說的一週)； 2) 房東每次都要向租客發出書面通知，明確告知其欠租、逾期的租金應付日期、所欠租金數額，還有租客向租房糾紛調解法庭提出質疑該通知申請的權利； 3) 每一項通知書都說明房東根據同一段和同一90天期限向租客提供了多少其他通知書 (如果有的話)；和 4) 房東向法庭提出的申請，必須在房東發出第三次通知後的28天內提出。 以上條款給人一種錯覺：租客欠租，反倒變成了房東必須好言好語的「跟進」，同時需要準備好相關資料。租客難道不知道自己有按時交納房租的義務？房東竟然需要以書面方式告知租客欠租之事。對於租客欠租，要麼終止租約，要麼寄希望於租房糾紛仲裁法庭。 追討欠租並不是一件順利的事，尤其是租客離開之後，這樣做費時又費力，而且結果未必如人意。 但是，與此同時，我們並沒有看到對租客的具體要求、義務和約束。 還有一些對於房東的懲罰性規定，讓人感覺也是單方面的，似乎只有房東沒做好就要受罸，但這樣的規定原來並不適用於租客。 Kaafoi副部長說：「在2020年在無緣由情況下讓某人離開家園是不恰當的。房東將能夠出於一系列公平合理的理由終止租約，例如反社會行為，或屢屢拖欠房租。」 我們來總結一下「修正案」對房東有哪些不利影響： 房東以「無理由」驅趕租客的情況將成為歷史，而目前，房東有權在不說明原因的情況下，要求簽署開放式租約的租客在90天內搬離； 禁止房東尋求租金競標，而且租金上調限制為每12個月一次； 允許租客對房子進行小的更改，比方增加嬰兒保護設施、在牆上懸掛照片等。 而房東的權利看來挺慘不忍睹的，據說這是在最後一刻加入的： 房東在遭租客毆打的情況下，需要給租客14天期限終止租約； 允許有家庭暴力行為的租客在兩天之內終止租約。 國家黨投票反對「修正案」 國家黨議員Alfred Ngaro […]

昨日在眾議院進行復審的《住宅租約修訂法案》，被一位房地產評論員稱為新西蘭歷史上最「反房東」的法案，這對忍受不斷上漲的租金的租戶來說，可能是個新聞。 那麽這項主要規定房東義務的法案及其修改意見如果通過，會給房東和房客帶來哪些影響呢。 房東喜歡的部分 1.租戶如果想要終止租約，必須提前28天通知（過去是21天）。 2. 房客90天內如有三次遲交租金，且遲交租金最少為五個工作日，則房東可申請將其驅逐。目前，他們必須滿足遲交21天——根據新法律，這仍將是一個正當理由。 租客喜歡的部分 1.房東不能無理由地驅逐房客，而是要求有法律規定的「具體理由」。 2.房東不允許掛出沒有標價的出租房屋，但租戶仍可自願提出高於掛牌價格的報價。 3.在租賃權審裁處勝訴後，確認細節不必公開。 4.租金每年只允許上漲一次(目前是180天一次)。 5.業主如想以「反社會」為理由驅逐房客，則必須至少三次證明租戶有反社會行為，現行法律只要求一次以上。 6.房東不再有理由阻止房客安裝超高速寬帶。 7.房東必須允許租戶將他們的「利益和責任」轉移給新的租戶，除非房東有「合理的」理由拒絕。 8.如果房東因自己、雇員或家庭成員的需要驅逐現在的租戶，他們需要提前63天通知房客而不是現在的42天。新房客還必須在90天內入住並住滿90天，以證明這是真正的需要。 9.如果房東為改建或拆除工程驅逐租戶，那麽需要證明在90天內有實質進展。 10.擁有六個或六個以上租約的房東將面臨更高的侵權費用和罰款。 11.房東需要保留更多有關改建和維護工作的文件。 12.房東不得拒絕對房屋進行任何微小的改動。 13.如果租戶提出要求，房東必須在21天內提供房產達到政府健康住宅標準的材料。 租客和房東都喜歡的部分 1.定期租約到期即自動成為定期租約，除非雙方另有約定。 2.罰款總額達十萬元的任何一方，均可由租務審裁處處理，而如罰款超過五萬元，則無須向區域法院上訴。 法案的反響 住房和城市發展部(Ministry of Housing and Urban Development)表示，法案不會給房東帶來「實質性的直接成本」。 地產投資者聯合會(Property Investors Federation)執行總裁莎倫•卡爾維克(Sharon Cullwick)表示，20{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}的房東可能會離開這個行業，這項法案意味著房東必須拿出更有力的理由趕走房客，因為要趕走一個破壞環境、反社會的租戶太難了。

5月以來，新西蘭銀行紛紛大幅降低住房貸款利率，利率水平屢創歷史新低。 各銀行推出低利率以吸引客戶 ASB銀行（二年期固定利率2.69{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}） ASB銀行宣布將兩年內的固定利率下調至 2.69 {614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。該利率適用於新住房貸款及現有住房貸款，新利率從5月23日星期六開始生效。 澳新銀行ANZ銀行（2.79{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}一年期固定利率） 5月20日星期三，澳新銀行宣布將一年期固定住房貸款利率下調至 2.79 {614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。新利率從5月21日開始生效。此前的5月11日，澳新銀行曾將一年期固定利率下調至2.99{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。這次是時隔十天後澳新銀行再次降息。 西太平洋銀行 Westpac （一和二年期固定利率2.79{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}） 5月21日西太平洋銀行宣布一至兩年的固定住房利率調整為與ANZ一樣的 2.79 {614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，新利率從5 月 25 日 開始生效。這一利率也是從之前的2.99{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}下調的。 Kiwibank(一年期固定利率：2.65{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}) 在ASB宣布調低利率不久，5月22日星期五下午，Kiwibank推出一年期固定貸款利率2.65{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，這是目前新西蘭零售銀行推出的最便宜的利率，也是歷史上最便宜的利率。Kiwibank還宣布了2.79％的兩年期固定利率。新利率從5月25日星期一開始生效。 注：以上利率采用的是銀行官網和網站媒體報導的數據，最新利率請以銀行公布的為準 此前儲備銀行認為零售銀行利率降得不夠快 在這一輪住房貸款利率下調之前，儲備銀行 (Reserve Bank)副行長傑夫•巴斯卡德 (Geoff Bascand)5月18日周一表示，儲備銀行購買債券的行為有效降低了批发利率，但零售銀行仍未跟進它們的抵押貸款利率。 “我們已經看到一些銀行降低了他們的抵押貸款利率，但我們仍然認為還有還有降息空間。”他告訴《先驅報》。 貸款公司人員評價現在是買房的好時機 在ASB宣布2.69{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}的貸款利率時，Mike Pero 抵押貸款公司創始人米克 · 佩羅 ( Mike Pero ) 表示，這個利率“好得令人難以置信 ”。 他說，隨著封鎖結束，越來越多的買家進入市場，人們對房屋的需求，尤其是 100 萬紐元以下的房屋需求，可能會上升。 佩羅說 : “銀行間的競爭正在加劇，傳統上來講，首次置業者貸款最多，如果有工作保障，在某些情況下，他們的貸款可以高達 90 {614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。” 取消 LVR ( 貸款價值比 – […]

新的《租賃法》修訂案，可能更傾向於保護租房者的利益，同時也可能會損害房東的利益，這讓住房投資者們感到擔憂。專家也警告，如果這個修訂的法規實施，可能會迫使一些投資者出售他們的出租物業，從而進一步減少出租房房源，使新西蘭租房市場危機變得更加嚴重。 公共住房部副部長克里斯·法阿福伊（Kris Faafoi）上週發布了對《租賃法》的最新修改，並向社會諮詢。據信這是自1986年通過《住房租賃法》以來，對該法規作出的最大修改。 修改的法規將禁止房東無故終止租約，房東將再也不能夠無故趕走房客。房東們擔心，修訂的《租賃法》將使房東更難擺脫不良房客，這同時也會影響到壞房客的鄰居們，致使他們不得不忍受更長的時間。 房東更難擺脫不良租戶 目前，在某些情況下，比如房東或他們的家人想要搬進來住，或者是如果這套物業已經出售，房東就可以在不提供任何理由的情況下，提前90天通知租戶搬出。 修訂的《住房租賃法》法案，將取消房東終止租賃的權利，它還會針對某些特定的要求房客搬家的原因，延長知會的時間。 房客的反社會行為和拖欠租金，仍將成為驅逐通知的原因，但政府建議在這種情況下要求房東向租賃法庭提出申請。 不僅如此，還要求房東出示證據，證明90天之內發出了3份通知，以及發生了此類行為或拖欠租金的證據。以下是具體更改條款： 取消房東無故給予90天搬出通知的權利； 房東終止租約的具體原因，包括打算在租客離開後90天內出售該物業；或者打算進行較大的改動；或者要更改房屋的使用，如改成商舖出租等； 要求房東起訴到租賃法庭，以指控房客有反社會行為或拖欠租金的方式終止租約；但要求房東必須出示關於房客反社會行為或拖欠租金的3個違法實例； 房東或其家庭要住進出租房屋中的通知期限，將從現在的42天增加到63天，並且新入住時間必須至少持續90天； 因出售房屋發出的要求房客搬家通知的期限，將從目前的42天增加到90天； 租金的調漲，將從現在的每年允許調漲2次，改為限制在每年只能調漲1次； 要求房東必須刊登出租廣告，並且禁止準房客們互相競標，抬高租金； 租賃法庭將不會公佈向法庭提起訴訟的租戶的名字，以避免他們將來租房時，可能遭到房東的歧視； 房東不能阻止租戶要求安裝合理的固定裝置和設備的申請，只要將來能夠恢復到原始狀態並且由租戶負擔費用；只有在房客的改動不合法時，房東才可以拒絕改變房屋的申請； 對於定期租賃終止後的協議，租戶將有更多權力可以要求續租；但按照目前的規定，如果定期租約期將要結束時（可能是1年），租戶和房東必須就接下來的情況達成協議，房東可以同意延長租期或更新租約； 針對直接違反《住宅租賃法》的行為引入新的侵權制度； 該法令規定的警告性罰款，將在現有罰款的基礎上，最高可提高80％； 租賃法庭審理案件所判決的對房東的罰款，將從目前的最高罰款5萬元，增加到最高10萬元。 業界反對 警告將損害物業租賃行業 媒體報導的對《租賃法》的最新修訂，外界普遍認為是在朝著對租戶有利的方向發展。房東們則認為自己對房屋的控制權被剝奪的太多，因此並不歡迎法規的修訂。 新西蘭房地產投資商聯合會執行官安德魯·金（Andrew King）說，禁止無緣由終止協議的擬議變更，不僅會懲罰房東，還會懲罰居住在這些具有反社會行為的租戶旁邊的任何人。」而必須起訴到租賃法庭來趕走不良租客，對很多房東來說根本就不可能，因為不良租客的鄰居可能會因為懼怕報復而不敢出庭作證。 他預計，根據房地產投資商聯合會上個月進行的一項調查，如果擬議的法規修訂實行的話，最多將有5萬名房東出售他們的出租房屋，「這可能意味著將有多達10萬套出租房出售。」這將使本來就緊張的出租房投資市場更加惡化，導致房租進一步上漲。 房地產協會（Real Estate Institute）的首席執行官賓迪·諾威爾（Bindi Norwell）對《租賃法》的許多變化都表示歡迎，她支持租戶更改其租住房屋的權利、以及禁止租金競標等等。但她不支持禁止房東無原因終止租約的擬議規定。 「擬議的變更可能會招致巨大的行政成本和再教育的需要，並可能導致更多的房東提供較短的租約或完全終止租賃物業。我們的首選做法，是提供更高的警告性賠償，以懲罰那些濫用無原因終止租約權利的房東。」諾威爾說。 三分之一新西蘭人租房住 根據《新西蘭先驅報》引述新西蘭房地產投資商聯合會的數據說，這個法規修改，影響了新西蘭大約27萬名房東的、54.6萬套出租物業、及150多萬新西蘭房客。 數據還顯示： 這些出租房屋總價值約171億元； 有57％的房東經營了10年或更長時間 87％的租戶從私人或私營部門租房，只有13{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}的人租住公房； 新西蘭租金中位數是每週450元； 平均租賃期限為2年3個月。 法阿福依說，1986年，約有25％的新西蘭人租房，但現在這一比例約為33％。現在很多人晚年也需要租房住，並且還有更多的孩子住在出租房裡：1986年，住在出租房的孩子佔26％，但到了2013年，這一比例增加到了43％。

隨著銀行儲蓄利率一再創歷史新低，普通民眾對於房地產投資的興趣也再度高漲。如果您正在計劃購買用於出租的房地產，想要以此增加財富，確保退休收入，您就會關註：全國哪些地區做出租房投資划算，奧克蘭的哪些街區租房回報最好；同時，您還需要了解一些有關房地產投資的基本知識，同時預計到，房地產投資的收益，與定期存款等現金投資不同，可能會隨著不同時期和地區的情況上下波動，並可能存在較大的風險。 本週一，電視三臺（Newshub）就房地產投資的相關問題，採訪了Opes Partners公司的經濟學家艾德·麥克奈特（Ed McKnight），他分析了全國哪些地區的房地產收益率較好（超過5％），奧克蘭的哪些街區值得特別關注，並詳細地解釋了房地產投資的幾種「收益率」，以及它們的計算方法，對我們想要把存款投資在房地產上的人來說，或許會有所幫助。 哪個地區租房回報最好？ 麥克奈特表示，對於想要長期投資房地產的人來說，重要的是要發掘出能夠獲得最佳回報的地區——就是那些在租賃市場和房地產市場之間存在巨大差異的地方，也就是住房租賃市場相對很熱，但房價仍相對便宜的地方。 他說：「馬納瓦圖－旺格努伊地區（Manawatu-Wanganui），往往可以提供良好的租房收益，因為那裡房價相對便宜，同時又有很大比例的人租房。」 再往南，在北島最南端的首都惠靈頓，租房回報也相當不錯，因為那裡的租金高於奧克蘭，但房價中位數卻比奧克蘭要低。 麥克奈特說：「10月份，惠靈頓三居室房屋的租金中位數為每週650元，而惠靈頓地區的房價中位數為64萬元，所以租房投資的毛收益率為5.28％。」 但奧克蘭的平均租房收益率僅有3.86％，因為奧克蘭三居室房屋的租金中位數為每週630元，比惠靈頓便宜，但房價中位數則為848,000元，比惠靈頓貴出20多萬元。 對於想要更多回報的投資者，另一種選擇是著眼於不同類型的房地產，例如針對特定人群的房地產。 他舉例說，「在漢密爾頓，我們看到靠近醫院和大學的房產出租收益率高達10％，並且是按房間（而不是整套房）出租的。」 比如那些專門租給學生的物業，每個房間都有獨立的套間和小廚房，就可能提供更高的回報，但需要注意的是，在投資之前要權衡潛在的投資風險，比如轉售時的可銷售性。 「每種房產都有風險和收益」，麥克奈特說：「我對初次投資的的建議是，採取投資組合方法，通過收購標準物業來分散風險。」 奧克蘭房地產投資要看資本增長 奧克蘭的高房價往往會讓投資者獲取較高的資本增長（房價增長），使得在奧克蘭的房地產投資，更適合謀求資本增長而不是獲取租金收益。 因為在奧克蘭投資房地產獲得資本收益機會較大，所以，明智的投資者需要從兩方面來考慮投資收益。 麥克奈特說：「許多投資者只為獲得現金流收益而購買房地產，但是，房地產投資的真正利益卻來自資本收益。」 他表示，根據2000年1月至2018年8月的數據，在過去的18年中，奧克蘭街區的房價中位數，每年平均增長7.66％。 「從本質上講，奧克蘭一般街區的平均房屋價格，總共增長了748,600元，平均每年增長40,096.41元。」麥克奈特補充說，「雖然資本收益比租金收益更難控制，但如果投資者不專注於資本收益，那麼他們就會失去獲得更多的投資收益的機會。」 奧克蘭投資收益最好的街區，是出租和購買以獲取資本收益兩方面綜合收益最好的街區。 儘管與全國其它地區相比收益較低，在奧克蘭地區尋找租賃物業投資的人，可能會著眼於馬努考Manukau港灣的東北部。 麥克奈特建議，「根據我的數據，奧克蘭唯一的房價中位數低於70萬元的地區，是Mangere及其周邊街區，這一帶房地產的[資本]增長率超過8％。」 而那些只著眼於長期資本增長而尋找高價房屋進行投資的人，可能會重點考慮西區的Point Chevalier街區。「這個街區在過去18年中，房價平均每年增長高達9.45％。 麥克奈特說：「雖然這裡的租金收益會非常低，住房的入門價格也會很高，但這裡是奧克蘭房價增長最快的街區。」 那些重新劃分了區域、從而允許興建更高密度住房的街區，以及那些新興區域，都可以為經驗豐富的投資者提供開發或整修住房的機會。 「但是，要尋找更高密度住房的街區，其實已經是從房地產投資轉向了開發，這會帶來更高的風險、高稅收…同時也會獲得高回報。」所以，有大量的住房可以進行整修的街區，是投資的另一種選擇。 麥克奈特說：「這是我之所以喜歡Mangere的另一個原因：新的Waterview隧道為通勤者提供了更好的選擇，這一帶房地產也將開始得到改進。」 儘管著眼於資本增長的投資基本都在奧克蘭，但隨著時間的流逝，生活水平不斷提高的其它地區，也可能會有同樣的機會。 想要在房地產投資上獲得良好收益，就需要了解一些基礎知識，例如如何計算收益率和實際投資成本等，將有助於新手投資者有成效地投資。 什麼是「收益」？ 租賃物業的「收益」，就是年收入租金與住房購買價格的比率。其中「毛收益」就是年租金除以購買價格得出的；而「淨收益」則包括營運支出。 如果每週租金為650元，每年租金收入為33,800元，房屋購買價格為640,000元，其收益率即為5.3％（33,800 / 640,000）。 麥克奈特說：「房地產界所說的’收益率’，通常是指毛收益率。這是因為它計算迅速並且易於比較。」「但是，因為它不包括持有投資的真實成本，所以只是一個虛指標。」「但它在進行計算和比較時，仍然是有用的工具，只是首次投資人需要了解其局限性而已。」 淨收益 由於地稅和其它費用可能因地區而異，因此在比較不同地區的物業時，淨收益可以提供更準確的利潤估算。 「淨收益包括運營費用，例如租金收入、地稅、保險、法人團體費等，再除以房屋購買價格。「這還不包括房貸費用。」 計算總資產回報 儘管「淨收益」包括支出，但在把房地產投資與其它形式投資進行比較時，應該綜合考慮房地產的租金收益和資本增長。 房地產投資者通常會以不同的方式計算投資獲利能力，標準計算方法是，淨收益加上資本增長，再減去房貸利率。 「比如，奧克蘭的淨租金收益率為3％，再加上資本增長率5％，再去掉房貸利率3.5％（假設100％貸款），那麼每年的總投資回報率為房屋價值的4.5％。」 資本增長可以根據投資的地區不同，進行比較和加權估計，麥克奈特建議把5％作為大致參考。因為「在過去的18年中，只有少數幾個街區的同比增長率沒有達到5％。」

安居在風景如畫的學區房 當個買房族不容易，當個有孩子的買房族更不容易。你要考慮很多，孩子教育怎麼辦，今後家庭還會添丁嗎？要舒適宜人選哪裡、通勤方便嗎？種種情形都要想到。運氣好，可能很快找到心儀的房子。運氣不好，可能幾個月都搭進去了。 有這麼一處好校區的房子，從小學到高中都有，如果家裡一個孩子，18年都可以安居，如果2個或更多孩子，那就更賺了，不用考慮為小學學位、中學學位換房的問題。 還有，風景宜人，想想看，小孩很快長大，在小的時候，帶小孩出門遛彎，出門向左，是西海岸；向右，是東海岸；往北走，是東西海岸交接處，與自然親近的孩子，結結實實，笑容也燦爛。祖父母們也省事，因為遛孩子的地方真心多。 鄰居大多是重視教育的歐裔、亞裔家庭。去機場35分鐘、去city高峰期50分鐘，順暢30分鐘即到。 這房子在哪？就在Bucklands Beach，位於奧克蘭東區，新建4房2衛豪宅。更多房子特點，以下會逐一詳述。全新房僅有三套，好運氣就在當下，抓緊時間預約看房，順便帶一家老少觀光吧。 適合全家的置業選擇 Bucklands Beach坐落在奧克蘭的東區，行政上歸屬於Howick選區。她是一個細長形的半島，從地圖上看去像是一個細長的手指探出海岸。這裡三面臨海，風景如畫。無論你是想擁有希臘愛琴海般的「面朝大海、春暖花開」的生活，還是「採桑東籬下，悠然見南山」的田園生活，又或是「孟母三遷」只為孩子覓得一處良好的教育環境，Bucklands Beach都是一個不容錯過的選擇。 Bucklands Beach人口組成 在Bucklands Beach 居住的主要以歐洲裔和亞裔居多，佔據了人口的90{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}以上。在環海的這個半島區（Bucklands Beach and Eastern Beach）地區，主要是歐洲裔人口，佔據了71.4{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc};亞裔人口佔了26.2{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。Bucklands Beach 還有一個伸向內陸的區（Bucklands Beach South）,在這個區基本上歐洲裔和亞裔人口對半分了，分別佔據了人口的50.3{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}和46.2{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。 Bucklands Beach 周邊設施 學校 對於華人家庭來說，孩子的教育是頭等大事。能讓孩子進入良好的學校讀書，是很多家長在安家購房時考慮的重要因素之一。 Macleans College是奧克蘭享譽盛名的公立高中。在公立學校中，大學入學率排名第一。Macleans學區房也成為了眾多家長來Bucklands Beach購房的重要原因。除了著名的Macleans College高中，Bucklands Beach還有很好的小學和初中，為孩子提供了一站式的優等教育。比如Bucklands Beach小學和Bucklands Beach初中等。 休閒活動 1. Howick高爾夫俱樂部（The Howick Golf Club） 紐西蘭得天優厚的自然環境在世界著名設計師的打造下，成就了一個個不同類型的高爾夫球場。Howick 高爾夫俱樂部座落在Bucklands Beach半島尖端，地理位置優越，讓您在打球的同時也欣賞美景。即使您不喜歡打高爾夫球，也可以在這裡欣賞美麗開闊的海景，遙望近在咫尺的Rangitoto火山， 以及眺望SkyTower 和北岸大橋。 2. 帆船俱樂部 奧克蘭被譽為「千帆之都」。如果你熱愛遊艇和水上帆船等活動，Bucklands Beach 遊艇俱樂部提供各類水上運動，還有半月灣碼頭可以停靠您的遊艇。 3. 步道 Bucklands […]

專家、投資者和房地產開發商，都在呼籲中央政府和地方政府都來支持「為租而建」（build-to-rent）計劃，以幫助解決新西蘭的住房危機。多位專家都表示，美國和英國等發達國家的成功實踐經驗都表明，「為租而建」雖然不是解決住房危機的唯一方法，但確實能夠有效地解決一部分問題。 根據新西蘭先驅報（NZ Herald）9月12日的報導，一個將無家可歸者安置在汽車旅館一週的臨時政府計劃，持續了長達3年，已經變得無法擺脫。不但成千上萬的家庭被困在他們的臨時住所長達一年，政府的花費也一翻再翻，年花費已經超過了1億元之多，令政府和納稅者都不堪重負。 不過，梅西大學的房地產專家本週警告說，公寓樓等大型出租房需要良好管理，加上較好的建築質量，才能不會淪為貧民窟。「為租而建」在新西蘭將面臨很多挑戰。 「為租而建」是住房投資的一個新領域，為租賃市場提供住宿。與傳統的租賃不同，它通常可以為租戶提供更多的安全性，因為它不是那種用來獲取資本增長的住房投資，那種住房的租賃，往往會因為房東要賣房而趕走租戶。相反，它可以為租戶提供較長期的租約，不確定性相對較低。 從『租戶』到『顧客』 仲量聯行（JLL）的研究和諮詢主管保羅．溫斯坦利（Paul Winstanley），是英國從2013年開始蓬勃發展的「為租而建」計劃的「積極參與者」，他表示，這種住房投資形式，把租戶與房東之間的關係，變為更類似於客戶和服務提供商之間的關係。「為租而建」可以為「客戶」提供比傳統租賃更好的體驗。 「從『租戶』到『顧客』的實際變化，比聽起來更大，因為這是關於社會風潮，關係到建立一個社區。對房東的好處，就是你可以盡可能長時間地保留房屋，」溫斯坦利說。「同時，房客也很高興知道房東不想出售」，感覺更安全。 而對租金水平的評估，通常是根據消費者物價指數進行的，這是一種年度調整後的商品和服務成本的衡量指標，只有在3年租約結束時，才能根據市場價格進行評估。 溫斯坦利表示，隨著投資者對這項計劃感到滿意，這些年它越來越受歡迎。「截至今年1月，英國已經完成或正在建造的租賃房產，有將近14萬套。」 「為租而建」可助解決住房危機 新西蘭房地產學會（REINZ）的首席執行官賓迪．諾威爾（Bindi Norwell）表示，它支持對增加「為租而建」機會的呼籲，來支持改善住房負擔能力及解決住房短缺的問題。 她說，目前僅在奧克蘭就缺少4萬6千套房屋，新西蘭需要尋求各種各樣的解決方案，包括「為租而建」。 「一般來說，租賃物業可以為租房者提供更高的租期保障和更高的標準一致性，而傳統的公寓樓，則是『為賣而建』。」 房地產協會（Property Institute）主席兼董事會主席盧克．凡德布洛克（Luke Van Der Broek）表示，新西蘭應該著眼於各種途徑來解決住房危機。「我們有太多人睡在街上，而且沒有足夠的住宿來安置他們。」 但是，他說這需要業界、地方和中央政府採取協調一致的方法，否則將很難成功。 天堂基金（Haven Funds）總裁凱瑞．希區柯克（Kerry Hitchcock）表示，對「為租而建」計劃投資的長期和大規模的性質，需要通過立法進行合理的考慮。 溫斯坦利認為，政府參與和認可，對新西蘭的「為租而建」至關重要。他說，在獲得政府認可後，還可能需要對《海外投資法》和《住宅租賃法》進行調整，特別是為了適應專業管理的房東部門。 「我們不需要進行重大的立法改革，只需要一些常識」他說。 專家警告「為租而建」面臨挑戰 梅西大學（Massey University）房地產專家，梅西商學院物業項目負責人格雷漢姆．斯奎爾斯（Graham Squires）教授，和梅西大學「家庭負擔能力報告」的作者大衛．懷特（David White）警告說，為租而建不是房地產危機的銀彈，因為像住房負擔能力這樣的複雜問題永遠不會有單一的解決方案。 斯奎爾斯和懷特教授都表示，政府應謹慎鼓勵「為租而建」計劃，作為對更廣泛的住房問題因應的一部分。 「私人租賃市場的保有權和質量存在問題，雖然我們已經看到這個領域的新規定，但還需要做更多工作，以確保商業開發商能夠並願意提供優質的租賃住宿。」「但我們不想要一個貧民窟式的解決方法」斯奎爾斯說。 房地產專家CBRE表示，大規模租賃住房的成功開發，需要投資者對較低但穩定的回報感到滿意，才更可行。 儘管與商業和工業物業相比，對長期租賃住宅的開發投資，其初始收入相對較低，但是住宅租金的增長和收入的穩定性，也支持了這項投資。 雖然目前奧克蘭的住宅租金的增長，遠低於商業物業租金的增長，「但從歷史上看，當新西蘭經歷經濟衰退，所有商業物業都出現租金下滑時，住宅租金反而會持續上漲。」經濟衰退期間，穩定的租金對尋求多元化的投資者更具吸引力。 但是，商品及服務稅（GST）制度，對潛在的開發商和投資者來說，也是一個問題，因為當建造一幢公寓樓用來出售時，開發商可以在出售單個公寓時，就建築成本申請消費稅；但在公寓出租時，則無法申請消費稅，這會使公寓樓的開發商處於租金劣勢。 懷特說，如果政府希望在私人市場上建造租賃公寓，就要豁免其商品及服務稅。 「為租而建」有出租優勢 梅西大學的房地產專家懷特表示，如果在新西蘭「為租而建」能夠提供安全租賃、包括提供更長時間內租金的確定性，那將是非常積極和重要的。 目前新西蘭許多出租房屋都質量低劣，因此如果租賃公寓開發的質量很好，他們就會對租房者們有較大優勢。 目前租房市場的另外一個問題是租約期較短，因為目前租房市場上的房東，通常都是小投資者，他們可能在某一時間會決定出售房屋，租房者就得搬家、另租。新西蘭約75％的出租房，由「媽媽和爸爸」投資者擁有。 懷特說，目前海外建造的租賃公寓，都提供了更長的租約，例如3到7年，但新西蘭的《住宅租賃法》卻沒有設立更長的租約。 另外，除新西蘭公房署之外，目前新西蘭在管理大規模住房開發出租方面缺乏經驗。懷特說，新西蘭的一些人擔心，如果大規模的出租房屋管理得不好，可能導致淪為貧民窟，可怕的建築物加上各種社會病態充斥。 「在我看來，這裡的人口結構正在不斷地發生著變化。如果做得好的話，「為租而建」並沒有那麼多不利因素，雖然它不是唯一的解決方案。」 由房地產專家CBRE在今年2月份發布的一份報告表明，「為租而建」在新西蘭只處於起步階段，但在美國已經完成了，在英國也因為政府支持正在起飛。 到報告發表時為止，新西蘭只有96套公寓和單元可供出租，主要集中在奧克蘭，而美國則有2000萬套，英國有將近3萬套，而澳大利亞也有217套公寓可供出租。 新西蘭CBRE研究部主管鄒爾坦．毛瑞茲（Zoltan Moricz）表示，支持長期租賃發展的因素，是房屋數量下降或房屋所有者數量減少，而租房者數量在同時增加。 現在新西蘭只有大約64％的家庭擁有住房，而1991年這一比例為74％。2013年的人口普查顯示，有近三分之一的新西蘭家庭（31.2％）租房住，而且這個數字的增長速度比英國和美國更快。

土豆是新西蘭人的主食之一，它對於新西蘭人來說，就如同大米和麵粉在中國人的生活中那麼舉足輕重。政府在週三發布的一份國家政策聲明草案，把『土豆』和『住房』這兩個民眾日常生活必需品聯繫起來，旨在減緩把高產農田用於建房和城市發展，保護農業用地免受城市發展的影響，確保新西蘭人能有足夠的良田、生產出自己的糧食和蔬菜。 不過，這項草案也引發很多人擔憂，擔心保護農田會不會阻礙和減緩一些地區本來就滯後的住房發展，讓新房建造雪上加霜，加劇奧克蘭等地區的、已經陷入困境的住房短缺問題。 政府：住房和土豆都要 環境部長大衛．帕克（David Parker）和農業部長達米安．奧康納（Damien O’Connor）共同發布了這項政策草案，對各地區政府在決定批准在農用土地上進行城市開發時，提出一些要求。 在擬議修改的最重要部分，各地區政府審批住房開發項目或其他使用耕地的發展項目時，必須遵照以下要求： -不允許在高產土地上開發，除非是為了滿足住房短缺，並且還必須通過長期成本效益分析來支持這一點，同時還要考慮開發的替代方案； -根據一系列具體規則，製作出「高產」土地地圖； -改變地區計劃，為生產用土地提供更多的保護，並優先考慮將其用於初級產業的生產，比如農業（包括種植土豆）和園林（包括種植水果）等； -改變規則，以避免分割生產性土地。 帕克說，「它建議地方政府必須確保現在和將來有足夠的高產土地用於初級生產，並保護它免受不適當的再分割、使用和開發等的影響。」 「這是因為擴大的城市和不斷增加的田園房產區域的壓力越來越大，」帕克說，「我們不能失去我們最高產的土地。它們會給我們帶來顯著的經濟效益，包括為附近社區提供就業機會，並為新西蘭的主要部門增加重要的產值。」 新西蘭有一半的收入，來自於使用約一半土地的產業，這些產業，如農牧業、園林等，都依賴於新西蘭肥沃的土壤。 農業部長奧康納表示，「在考慮城市擴張是否應該占用那些於種植糧食和蔬菜、以及其他初級產業的高產土地時，市政府需要對替代品、效益和成本進行全面分析。」 高產農田流失嚴重 去年政府發布的一份關於土地和土壤狀況的重要報告發現，新西蘭每年有2億噸土壤流失，主要是因為城市向外延展，導致了全國一些最富有生產價值的土地被侵蝕、占用。 根據政府的標準，目前全國大約只有14％的土地被認為是「高產」土地。這份報告顯示，新西蘭10％的最佳「高產」土地，被用於田園房產區塊，其中35％的良田，被用於奧克蘭的城市外延和住房開發。 從農業部的生產土地分布地圖上看，全國最高產的土地，主要分布在北島的南奧克蘭地區、懷卡托、豐盛灣，和旺格努伊-馬努瓦圖地區；南島的高產土地，則分布在坎特伯雷地區（Canterbury）和東部沿海平原，以及南端的南部地區（Southland）。而北島最重要的蔬菜水果生產地區——南奧克蘭、包括普基寇伊（Pukekohe）及懷卡托（Waikato）地區，恰恰就是目前和未來幾十年將要開發的新住房區。 📷這張地圖顯示出三種不同等級土地在全國的分配，這三種土地都被認為是可用於初級產業的高產土地。按照顏色劃分，顏色越深，土地/土壤級別越高，越高產。來源：新西蘭農業部。 自1998年以來，奧克蘭每年有5800個新的田園房產區塊被市政府批准。在奧克蘭南部的新西蘭主要蔬菜種植區Pukekohe，這個問題尤其嚴重，那裏的住房開發，已經侵佔了大片肥沃的土地。 Pukekohe種植者巴拉特．巴納（Bharat Bhana）對政府的此舉表示歡迎，並表示需要採取措施阻止新西蘭最高產的土地，在為時已晚之前轉變為建築物。 「我們只是土地的看護人，我們必須留下一些這片美麗的土地，因為我們後面還有很多代人。」 巴納說，近年來，Pukekohe的住房和輕工業的開發，已經造成了150公頃良田的消失。 土豆對抗住房？ 儘管奧克蘭市長Phil Goff贊成政府的草案，認為「政府的草案政策符合奧克蘭統一規劃的規定。」 但新西蘭地方政府（LGNZ）組織表示，擔心這項政策會對需要更多住房的地方當局產生很大影響，政府提出的解決方案，是「處理一系列相當複雜問題的一種太過簡單的方式。」。 「我們需要仔細評估和平衡保護高產土地和促進城市發展之間的權衡，」LGNZ總裁兼達尼丁市市長戴夫．卡爾（Dave Cull）說。 「在奧克蘭和漢密爾頓這樣的地方，民眾住房負擔能力危機最為嚴重，這些城市唯一可以擴大綠地開發的地方，恰恰就是政府在這項草案裡希望保護的地區。」 卡爾建議將這些保護措施納入已經在審查的《資源管理法》的框架中。不過，由於實現預期結果需要「很多年」，所以這個選項被排除在外。 「無論採用哪種機制，都需要圍繞如何解決衝突進行討論，並討論甚麼是高產土地、住房需求的尖銳性的界限等等，我們只是認為會有太多意想不到的後果，」卡爾說。 「政府實際上正在將『土豆』與『房屋』隔離開來，我們認為討論文件並沒有充分考慮這種影響，」卡爾說。 政府不久還將發布一份關於城市發展的單獨政策聲明，帕克表示這將會創造出一個平衡。 帕克說：「我們既需要有足夠的住房來安置我們的人民，同時還需要有足夠的食物來養活他們。」 保護良田 確保優良食物生長 新西蘭園林協會（HortNZ）的自然資源和環境經理邁克爾．桑德斯（Michelle Sands）表示，良好的規劃和緩衝區，能夠讓建房和園林產業共存，這很重要，因為種植者可以充分利用可用的土地，並且可以迅速地將新鮮農產品推向市場並獲得需要的工人。 桑德斯表示，目前糟糕的規則，阻礙了新的蔬果花園的建立，奧克蘭就因為住房開發而占用了大量優質土地。 「我們知道我們國家需要建更多的房屋。但是，目前的情況意味著，用於園林產業的土地一旦用於住房開發，就再也沒有土地能夠取而代之了。」桑德斯說。 「新西蘭需要確保能夠種植所需的所有新鮮健康食品，因為氣候變化將導致新鮮食品難以進口。」 在過去10年中，僅奧克蘭地區就有超過200名種植者，因為重新分區和劃分而賣掉土地，結束種植產業。 新西蘭園林協會（HortNZ）和聯邦農民（Federation Farmers）一直在推動一種機制，試圖阻止城市建地的再分割和田園區塊的劃分、吞噬掉主要的用於生產的土地。 行動黨黨魁大衛．西摩（David Seymour）認為，政府的聲明將進一步限制城市發展，因為目前迫切需要的是更寬鬆的方法。而這些規則限制，只會導致奧克蘭房價上漲。 「我們不需要在住房危機中，產生限制發展的另一層官僚機構，」他說。 「新西蘭只有不到百分之一的城市化用地：人們在寶貴的園林土地上建房的唯一原因，是因為有許多限制，令他們無法在其他任何地方建房。」 面向公眾的徵詢從現在開始推出，截止到10月10日。

解決住房危機、遏制房價飆升是新西蘭工黨於大選期間做出的重大承諾之一。自去年10月工黨-優先黨聯合組閣以來，時間已過去了一年，那麼工黨領導的政府有沒有履行自己的建房承諾呢？ 大選前工黨提出的住房政策： – 禁止海外投機者購買現房； – Kiwibuild計劃：10年內建造10萬套高質量可負擔住房； – 將明線測試期限從2年延長至5年，並阻止房地產投機者將租金損失折抵應納稅收入； – 成立可負擔住房管理局（Affordable Housing Authority），以幫助私營機構更快建房； – 取消中介費，將房東提前通知中止租約的時間延長至90天，並將加租頻次限定為每年一次； – 取消奧克蘭城市發展邊界，釋放密度控制； – 將新西蘭公屋署（Housing NZ）變成公共服務部門，增加公屋數量。 海外買家禁令本月正式生效 工黨政府最初擬定的《海外投資法》修正案於去年12月通過國會一讀，但遭到業界強烈反對。政府綜合了公眾意見後做出了一定讓步，使該議案經過8個月的醞釀，終於在8月15日和22日分別通過國會三讀和皇家御准，並最終於10月22日正式生效。 不過，儘管工黨履行了大選時的承諾，但許多業內人士認為此舉完全沒有必要，因為官方數據顯示，海外買家的市場份額只有3{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}左右，最新數據更是降至2{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。 明線測試期限從2年延至5年 今年3月，工黨將前國家黨政府於2015年10月引進的明線測試（bright-line test）期限從原來的2年延長至5年。政策變更後，只要是5年內轉售的投資物業均須繳納資本利得稅。 關於阻止投機者將租金損失折抵應納稅收入的承諾，財政部長羅賓遜（Grant Robertson）今年5月宣布，2019年將取消負扣稅（negative gearing）政策。 10萬套KiwiBuild住房落實情況 政府承諾讓更多新西蘭人擁有住房，其重要計劃是未來10年內建造10萬套可負擔住房。 人們對KiwiBuild住房的需求非常高，截至目前全國已有44,642人註冊，其中2.9萬人來自奧克蘭。 不過迄今為止，政府僅建成18套住房，另有70套正在建設中，包括奧克蘭Onehunga已經開始抽籤的25套公寓。 據了解，KiwiBuild項目已經與私營開發商簽訂了3367套住房合同，但多數尚未公布。 KiwiBuild負責人巴克利（Stephen Barclay）上週表示，他們有望於2019年中期按時交付首批1000套住房。 政府擬建住房和城市發展部 去年10月末，住房和城市發展部長特懷福德（Phil Twyford）曾對媒體表示，政府可能建立像Hobsonville 土地公司（Hobsonville Land Company）一樣強大的可負擔住房管理局，並將其作為新西蘭公屋署的分公司。 隨著時間推移，可負擔住房管理局仍未見成立。但今年8月末，特懷福德表示，他計劃建立一個新的住房和城市發展部，並在奧克蘭建立一個城市發展局（UDA）。 《住宅租賃法》改革正在進行中 8月27日，工黨政府公布《住宅租賃法》修改細則。該議案已於10月21日結束意見徵詢，預計新法案將於2020年正式生效。 《住宅租賃法》（禁止中介費）修正案於今年4月通過國會一讀。依照規定，該議案將在通過後3個月生效，但國會社會服務和社區委員會建議將生效日期提前至12月12日，以便在夏季租賃高峰季節到來前及時取消中介費。住房部長特懷福德已經表示同意。 未來四年建6400套福利房 8月末，特懷福德宣布了10多年來最大的公屋計劃，即未來4年內建造6400套新公屋。但他承認，要想解決無家可歸問題還需要數年的時間。 9月21日，特懷福德宣布，政府將通過立法確定新西蘭公屋署的社會責任，並明確規定該部門無須返還紅利。他希望公屋署重新成為政府部門，而不是半獨立的政府實體。 另外新西蘭公屋署的正式名稱也將由Housing New Zealand Corporation，更改為Housing New Zealand。 政府擬部分廢除奧克蘭統一規劃 […]

記者茹水綜合報導 作為奧克蘭西北部開發的一部分，新西蘭政府近日宣布，未來10年內將提供3.39億元無息貸款，在Whenuapai和Redhills兩地開發7000套新房。這項政策實質上是前國家黨政府住房開發政策的延續。 📷作為奧克蘭西北部開發的一部分，政府計劃未來10年內提供3.39億元無息貸款，在Whenuapai和Redhills兩地開發7000套新房。圖為新西蘭交通局（NZTA）制作的西北部規劃圖。（NZTA）   奧克蘭西北區將成香餑餑？   Redhills和Whenuapai地處城鄉交界處，距Westgate商業中心、西北高速和擬建的輕軌鐵路都很近，可同時享受城市便利設施和鄉村田園氛圍。 奧克蘭市長高夫（Phil Goff）認為，這裡非常適合建房。他對新西蘭廣播電台（RNZ）表示：「我們很快就會在這裡建成快速交通系統，我想這會有益處。靠近Westgate這樣的便利設施，同時靠近西部和北部美麗的環境範圍。」 住房部長特懷福德（Phil Twyford）在與高夫一起宣布這項舉措時表示，新建開發區將靠近擬建的有軌電車線路和日益發展的Westgate商業中心。有軌電車將使當地社區與奧克蘭其它地區相連通，而Westgate商業中心將為當地居民提供服務和就業機會。 同時，政府還將為Redhills和Whenuapai提供主幹道、公交車道、自行車道、污水管道和泵站，以及雨水管理等服務設施。還有重要的一點，正如高夫所說，這項計劃將允許開發商在綠地上快速建房。據透露，新的開發項目已經在緊鑼密鼓的進行中。 延續國家黨政策 但投資更多   去年7月，奧克蘭市長高夫（Phil Goff）與時任財政部長喬伊斯（Steven Joyce）宣布了3億元基礎設施投資計劃，以便在Whenuapai和Redhills兩地開發10,500套新房。 當時，特懷福德對國家黨的計劃提出質疑，批評10億元住房基礎設施基金（HIF）的有效性，認為一下子建10,500套新房簡直是異想天開。但實際上特懷福德和高夫剛剛宣布的開發方案與此相似，只是投錢更多，建房數量卻更少。 國家黨原定的3億元投資準備由HIF提供，而工黨剛剛宣布的3.39億元資金實際上也是來自於這筆基金，只是特懷福德換了個說法，即由新成立的城市發展局（Urban Development Authority）提供。 供應增加 西區會更容易負擔？   QV估價顯示，奧克蘭西區住房平均價為82.4萬元，而整個奧克蘭地區平均價則高達105萬元。另外，去年西區租金增長了4.4{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，說明該地區住房需求強勁。 特懷福德表示，通過HIF改善住房供應是非常必要的，奧克蘭西北部的這項投資將促進西區這個容易負擔地區的發展。他還自豪地對媒體表示，最終敲定這筆貸款是中央政府與地方政府共同解決奧克蘭住房危機的一個很好範例。 高夫則表示，像Redhills和Whenuapai這樣的新開發區對於吸納奧克蘭快速增加的人口至關重要，奧克蘭每年增加近4萬人。這筆無息貸款將使基礎設施建設成為可能，並為新住房建設帶來新的契機。目前市政府正在努力與政府合作，以提高建房速度和規模，包括更多經濟適用房。 對高夫來說，其市長任期已經過去兩年，明年就要面臨換屆選舉，而奧克蘭無家可歸現象似乎越來越嚴重，因此加快住房供應是他的當務之急。 政府計劃在未來10年內，利用10億元住房基礎設施基金在奧克蘭、惠靈頓、皇后鎮、漢密爾頓等高增長地區建造2.8萬套新房。 責任編輯：上官翎