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「為租而建」解決住房危機 好方法 挑戰大
專家、投資者和房地產開發商，都在呼籲中央政府和地方政府都來支持「為租而建」（build-to-rent）計劃，以幫助解決新西蘭的住房危機。多位專家都表示，美國和英國等發達國家的成功實踐經驗都表明，「為租而建」雖然不是解決住房危機的唯一方法，但確實能夠有效地解決一部分問題。
根據新西蘭先驅報（NZ Herald）9月12日的報導，一個將無家可歸者安置在汽車旅館一週的臨時政府計劃，持續了長達3年，已經變得無法擺脫。不但成千上萬的家庭被困在他們的臨時住所長達一年，政府的花費也一翻再翻，年花費已經超過了1億元之多，令政府和納稅者都不堪重負。
不過，梅西大學的房地產專家本週警告說，公寓樓等大型出租房需要良好管理，加上較好的建築質量，才能不會淪為貧民窟。「為租而建」在新西蘭將面臨很多挑戰。
「為租而建」是住房投資的一個新領域，為租賃市場提供住宿。與傳統的租賃不同，它通常可以為租戶提供更多的安全性，因為它不是那種用來獲取資本增長的住房投資，那種住房的租賃，往往會因為房東要賣房而趕走租戶。相反，它可以為租戶提供較長期的租約，不確定性相對較低。
從『租戶』到『顧客』
仲量聯行（JLL）的研究和諮詢主管保羅．溫斯坦利（Paul Winstanley），是英國從2013年開始蓬勃發展的「為租而建」計劃的「積極參與者」，他表示，這種住房投資形式，把租戶與房東之間的關係，變為更類似於客戶和服務提供商之間的關係。「為租而建」可以為「客戶」提供比傳統租賃更好的體驗。
「從『租戶』到『顧客』的實際變化，比聽起來更大，因為這是關於社會風潮，關係到建立一個社區。對房東的好處，就是你可以盡可能長時間地保留房屋，」溫斯坦利說。「同時，房客也很高興知道房東不想出售」，感覺更安全。
而對租金水平的評估，通常是根據消費者物價指數進行的，這是一種年度調整後的商品和服務成本的衡量指標，只有在3年租約結束時，才能根據市場價格進行評估。
溫斯坦利表示，隨著投資者對這項計劃感到滿意，這些年它越來越受歡迎。「截至今年1月，英國已經完成或正在建造的租賃房產，有將近14萬套。」
「為租而建」可助解決住房危機
新西蘭房地產學會（REINZ）的首席執行官賓迪．諾威爾（Bindi Norwell）表示，它支持對增加「為租而建」機會的呼籲，來支持改善住房負擔能力及解決住房短缺的問題。
她說，目前僅在奧克蘭就缺少4萬6千套房屋，新西蘭需要尋求各種各樣的解決方案，包括「為租而建」。
「一般來說，租賃物業可以為租房者提供更高的租期保障和更高的標準一致性，而傳統的公寓樓，則是『為賣而建』。」
房地產協會（Property Institute）主席兼董事會主席盧克．凡德布洛克（Luke Van Der Broek）表示，新西蘭應該著眼於各種途徑來解決住房危機。「我們有太多人睡在街上，而且沒有足夠的住宿來安置他們。」
但是，他說這需要業界、地方和中央政府採取協調一致的方法，否則將很難成功。
天堂基金（Haven Funds）總裁凱瑞．希區柯克（Kerry Hitchcock）表示，對「為租而建」計劃投資的長期和大規模的性質，需要通過立法進行合理的考慮。
溫斯坦利認為，政府參與和認可，對新西蘭的「為租而建」至關重要。他說，在獲得政府認可後，還可能需要對《海外投資法》和《住宅租賃法》進行調整，特別是為了適應專業管理的房東部門。
「我們不需要進行重大的立法改革，只需要一些常識」他說。
專家警告「為租而建」面臨挑戰
梅西大學（Massey University）房地產專家，梅西商學院物業項目負責人格雷漢姆．斯奎爾斯（Graham Squires）教授，和梅西大學「家庭負擔能力報告」的作者大衛．懷特（David White）警告說，為租而建不是房地產危機的銀彈，因為像住房負擔能力這樣的複雜問題永遠不會有單一的解決方案。
斯奎爾斯和懷特教授都表示，政府應謹慎鼓勵「為租而建」計劃，作為對更廣泛的住房問題因應的一部分。
「私人租賃市場的保有權和質量存在問題，雖然我們已經看到這個領域的新規定，但還需要做更多工作，以確保商業開發商能夠並願意提供優質的租賃住宿。」「但我們不想要一個貧民窟式的解決方法」斯奎爾斯說。
房地產專家CBRE表示，大規模租賃住房的成功開發，需要投資者對較低但穩定的回報感到滿意，才更可行。
儘管與商業和工業物業相比，對長期租賃住宅的開發投資，其初始收入相對較低，但是住宅租金的增長和收入的穩定性，也支持了這項投資。
雖然目前奧克蘭的住宅租金的增長，遠低於商業物業租金的增長，「但從歷史上看，當新西蘭經歷經濟衰退，所有商業物業都出現租金下滑時，住宅租金反而會持續上漲。」經濟衰退期間，穩定的租金對尋求多元化的投資者更具吸引力。
但是，商品及服務稅（GST）制度，對潛在的開發商和投資者來說，也是一個問題，因為當建造一幢公寓樓用來出售時，開發商可以在出售單個公寓時，就建築成本申請消費稅；但在公寓出租時，則無法申請消費稅，這會使公寓樓的開發商處於租金劣勢。
懷特說，如果政府希望在私人市場上建造租賃公寓，就要豁免其商品及服務稅。
「為租而建」有出租優勢
梅西大學的房地產專家懷特表示，如果在新西蘭「為租而建」能夠提供安全租賃、包括提供更長時間內租金的確定性，那將是非常積極和重要的。
目前新西蘭許多出租房屋都質量低劣，因此如果租賃公寓開發的質量很好，他們就會對租房者們有較大優勢。
目前租房市場的另外一個問題是租約期較短，因為目前租房市場上的房東，通常都是小投資者，他們可能在某一時間會決定出售房屋，租房者就得搬家、另租。新西蘭約75％的出租房，由「媽媽和爸爸」投資者擁有。
懷特說，目前海外建造的租賃公寓，都提供了更長的租約，例如3到7年，但新西蘭的《住宅租賃法》卻沒有設立更長的租約。
另外，除新西蘭公房署之外，目前新西蘭在管理大規模住房開發出租方面缺乏經驗。懷特說，新西蘭的一些人擔心，如果大規模的出租房屋管理得不好，可能導致淪為貧民窟，可怕的建築物加上各種社會病態充斥。
「在我看來，這裡的人口結構正在不斷地發生著變化。如果做得好的話，「為租而建」並沒有那麼多不利因素，雖然它不是唯一的解決方案。」
由房地產專家CBRE在今年2月份發布的一份報告表明，「為租而建」在新西蘭只處於起步階段，但在美國已經完成了，在英國也因為政府支持正在起飛。
到報告發表時為止，新西蘭只有96套公寓和單元可供出租，主要集中在奧克蘭，而美國則有2000萬套，英國有將近3萬套，而澳大利亞也有217套公寓可供出租。
新西蘭CBRE研究部主管鄒爾坦．毛瑞茲（Zoltan Moricz）表示，支持長期租賃發展的因素，是房屋數量下降或房屋所有者數量減少，而租房者數量在同時增加。
現在新西蘭只有大約64％的家庭擁有住房，而1991年這一比例為74％。2013年的人口普查顯示，有近三分之一的新西蘭家庭（31.2％）租房住，而且這個數字的增長速度比英國和美國更快。
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