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「為租而建」解決住房危機 好方法 挑戰大

17 Sep,2019 | 房產, 本地新聞

專家、投資者房地產開發商,都在呼籲中央政府和地方政府都來支持「為租而建」(build-to-rent)計劃,以幫助解決新西蘭住房危機。多位專家都表示,美國和英國等發達國家的成功實踐經驗都表明,「為租而建」雖然不是解決住房危機的唯一方法,但確實能夠有效地解決一部分問題。

根據新西蘭先驅報(NZ Herald)9月12日的報導,一個將無家可歸者安置在汽車旅館一週的臨時政府計劃,持續了長達3年,已經變得無法擺脫。不但成千上萬的家庭被困在他們的臨時住所長達一年,政府的花費也一翻再翻,年花費已經超過了1億元之多,令政府和納稅者都不堪重負。

不過,梅西大學的房地產專家本週警告說,公寓樓等大型出租房需要良好管理,加上較好的建築質量,才能不會淪為貧民窟。「為租而建」在新西蘭將面臨很多挑戰。

「為租而建」是住房投資的一個新領域,為租賃市場提供住宿。與傳統的租賃不同,它通常可以為租戶提供更多的安全性,因為它不是那種用來獲取資本增長的住房投資,那種住房的租賃,往往會因為房東要賣房而趕走租戶。相反,它可以為租戶提供較長期的租約,不確定性相對較低。

從『租戶』到『顧客』

仲量聯行(JLL)的研究和諮詢主管保羅.溫斯坦利(Paul Winstanley),是英國從2013年開始蓬勃發展的「為租而建」計劃的「積極參與者」,他表示,這種住房投資形式,把租戶與房東之間的關係,變為更類似於客戶和服務提供商之間的關係。「為租而建」可以為「客戶」提供比傳統租賃更好的體驗。

「從『租戶』到『顧客』的實際變化,比聽起來更大,因為這是關於社會風潮,關係到建立一個社區。對房東的好處,就是你可以盡可能長時間地保留房屋,」溫斯坦利說。「同時,房客也很高興知道房東不想出售」,感覺更安全。

而對租金水平的評估,通常是根據消費者物價指數進行的,這是一種年度調整後的商品和服務成本的衡量指標,只有在3年租約結束時,才能根據市場價格進行評估。

溫斯坦利表示,隨著投資者對這項計劃感到滿意,這些年它越來越受歡迎。「截至今年1月,英國已經完成或正在建造的租賃房產,有將近14萬套。」

「為租而建」可助解決住房危機

新西蘭房地產學會(REINZ)的首席執行官賓迪.諾威爾(Bindi Norwell)表示,它支持對增加「為租而建」機會的呼籲,來支持改善住房負擔能力及解決住房短缺的問題。

她說,目前僅在奧克蘭就缺少4萬6千套房屋,新西蘭需要尋求各種各樣的解決方案,包括「為租而建」。

「一般來說,租賃物業可以為租房者提供更高的租期保障和更高的標準一致性,而傳統的公寓樓,則是『為賣而建』。」

房地產協會(Property Institute)主席兼董事會主席盧克.凡德布洛克(Luke Van Der Broek)表示,新西蘭應該著眼於各種途徑來解決住房危機。「我們有太多人睡在街上,而且沒有足夠的住宿來安置他們。」

但是,他說這需要業界、地方和中央政府採取協調一致的方法,否則將很難成功。

天堂基金(Haven Funds)總裁凱瑞.希區柯克(Kerry Hitchcock)表示,對「為租而建」計劃投資的長期和大規模的性質,需要通過立法進行合理的考慮。

溫斯坦利認為,政府參與和認可,對新西蘭的「為租而建」至關重要。他說,在獲得政府認可後,還可能需要對《海外投資法》和《住宅租賃法》進行調整,特別是為了適應專業管理的房東部門。

「我們不需要進行重大的立法改革,只需要一些常識」他說。

專家警告「為租而建」面臨挑戰

梅西大學(Massey University)房地產專家,梅西商學院物業項目負責人格雷漢姆.斯奎爾斯(Graham Squires)教授,和梅西大學「家庭負擔能力報告」的作者大衛.懷特(David White)警告說,為租而建不是房地產危機的銀彈,因為像住房負擔能力這樣的複雜問題永遠不會有單一的解決方案。

斯奎爾斯和懷特教授都表示,政府應謹慎鼓勵「為租而建」計劃,作為對更廣泛的住房問題因應的一部分。

「私人租賃市場的保有權和質量存在問題,雖然我們已經看到這個領域的新規定,但還需要做更多工作,以確保商業開發商能夠並願意提供優質的租賃住宿。」「但我們不想要一個貧民窟式的解決方法」斯奎爾斯說。

房地產專家CBRE表示,大規模租賃住房的成功開發,需要投資者對較低但穩定的回報感到滿意,才更可行。

儘管與商業和工業物業相比,對長期租賃住宅的開發投資,其初始收入相對較低,但是住宅租金的增長和收入的穩定性,也支持了這項投資。

雖然目前奧克蘭的住宅租金的增長,遠低於商業物業租金的增長,「但從歷史上看,當新西蘭經歷經濟衰退,所有商業物業都出現租金下滑時,住宅租金反而會持續上漲。」經濟衰退期間,穩定的租金對尋求多元化的投資者更具吸引力。

但是,商品及服務稅(GST)制度,對潛在的開發商和投資者來說,也是一個問題,因為當建造一幢公寓樓用來出售時,開發商可以在出售單個公寓時,就建築成本申請消費稅;但在公寓出租時,則無法申請消費稅,這會使公寓樓的開發商處於租金劣勢。

懷特說,如果政府希望在私人市場上建造租賃公寓,就要豁免其商品及服務稅。

「為租而建」有出租優勢

梅西大學的房地產專家懷特表示,如果在新西蘭「為租而建」能夠提供安全租賃、包括提供更長時間內租金的確定性,那將是非常積極和重要的。

目前新西蘭許多出租房屋都質量低劣,因此如果租賃公寓開發的質量很好,他們就會對租房者們有較大優勢。

目前租房市場的另外一個問題是租約期較短,因為目前租房市場上的房東,通常都是小投資者,他們可能在某一時間會決定出售房屋,租房者就得搬家、另租。新西蘭約75%的出租房,由「媽媽和爸爸」投資者擁有。

懷特說,目前海外建造的租賃公寓,都提供了更長的租約,例如3到7年,但新西蘭的《住宅租賃法》卻沒有設立更長的租約。

另外,除新西蘭公房署之外,目前新西蘭在管理大規模住房開發出租方面缺乏經驗。懷特說,新西蘭的一些人擔心,如果大規模的出租房屋管理得不好,可能導致淪為貧民窟,可怕的建築物加上各種社會病態充斥。

「在我看來,這裡的人口結構正在不斷地發生著變化。如果做得好的話,「為租而建」並沒有那麼多不利因素,雖然它不是唯一的解決方案。」

由房地產專家CBRE在今年2月份發布的一份報告表明,「為租而建」在新西蘭只處於起步階段,但在美國已經完成了,在英國也因為政府支持正在起飛。

到報告發表時為止,新西蘭只有96套公寓和單元可供出租,主要集中在奧克蘭,而美國則有2000萬套,英國有將近3萬套,而澳大利亞也有217套公寓可供出租。

新西蘭CBRE研究部主管鄒爾坦.毛瑞茲(Zoltan Moricz)表示,支持長期租賃發展的因素,是房屋數量下降或房屋所有者數量減少,而租房者數量在同時增加。

現在新西蘭只有大約64%的家庭擁有住房,而1991年這一比例為74%。2013年的人口普查顯示,有近三分之一的新西蘭家庭(31.2%)租房住,而且這個數字的增長速度比英國和美國更快。

景點

  据奧克蘭2個車程的北部小鎮Waipu, 一直以蘇格蘭歷史和美麗的沙灘而著名。現在那裏又有了好玩的地方—— Waipu 洞穴農場公園。  這座佔地130 公頃的公園于2023年開放,為遊客提供探索由導游帶領的地下螢火蟲洞穴體驗。除此之外,游客還可以參與各種室外活動體驗,比如在森林中發現美麗的石灰岩,宿營、攀岩、步行等。當然了,作爲一個農場公園,這裏還有很多友好的農場動物等您來。這也是華人家庭喜歡的活動之一。               這座私人公園是Ian Fox和他的太太Cindy Fox 擁有,這個私人擁有的公園為人們提供了一種安全可靠的方式來探索地下洞穴,並有導遊帶領,游客可以沿混凝土路徑和扶手進行遊覽,非常的安全。   Ian 擁有豐富的戶外教育和指導背景,擅長繞繩下降、攀岩、叢林工藝和洞穴探險,參與洞穴搜索和救援,並在過去四年中為各種團體舉行洞穴救援培訓。 Cindy 擔任兒科職業治療師超過 18 年。他們夫妻的 願景是讓人們、家庭和青少年在戶外度過美好時光,與大自然接觸,探索和享受大自然的神奇與美麗。 這裏的導游將帶您參觀Milky way 螢火蟲洞穴, 並爲您現場講解洞穴的自然形成過程和螢火蟲的獨特生活放肆。旅行帶給人們安全進入地下世界的奇妙體驗,洞中有豐富的洞穴形態,如鐘乳石、石筍和流石。關掉手電筒後,您可以看到紐西蘭舉世聞名的螢火蟲並了解它們的生命週期。在遊覽過程中,導遊會向您介紹洞穴保護、地質和生態知識。此外,這是為數不多的可以拍照的導遊洞穴之旅之一。    除了螢火蟲這個明星景點之外,農場公園還包括10 公里長的步行道和自行車道、侏羅紀峭壁(三塊石灰岩,擁有75 條攀岩路線和繞繩下降)以及露營和露營車營地。    農場公園是一個天然遊樂場,遊客可以沉浸在冒險和放鬆中,在各種各樣的活動中,無論是兒童還是成年人,都可以在這裏找到樂趣,享受大自然的神奇和美麗。 Ian 表示,“我喜歡一切自然的事物。這裏沒有人工的兒童遊樂場,沒有電視或無線網絡,手機覆蓋範圍也很小。這裡有可以盪鞦韆的樹木,有一條可供探索的河流,還有隨處可見的岩石可供攀爬,“還有許多稀有生物和鳥類。遊客將欣賞到這一大自然的傑作。游客可以在美麗的岩石小溪中游玩和游泳,沿着小溪苫布散步,還有天然的石灰岩懸崖可供繩降和攀岩。露營者可以在事先安排的情況下使用緬甸步道、定向運動和小屋建築區以及射箭場。   歡迎您來這裏參觀游玩,無論做什麽,都是一次和大自然的親密接觸。   地址: 567 Waipu Caves Rd, Waipu, Northland, New Zealand Email: waipucaves@gmail.com Phone: 09 430 27 22 網站:https://www.waipucaves.nz

食全食美

6月7日到9日,“台灣好食日”在新西蘭奧克蘭主流超市PAK’nSAVE Ormiston成功舉辦。歷時3天的台灣美食活動吸引了大量人潮。多種口味和品種的台灣美食讓來自不同族裔的當地民衆大開眼界,並一再詢問類似活動何時會再次舉辦。還有華人顧客連續三天都來攤位品嘗、試吃和購買。     6月7日到9日,「台灣好食日」活動在新西蘭奧克蘭主流超市PAK’nSAVE Ormiston成功舉辦。 圖爲現場品嘗和購買台灣美食的民衆。   。       這次的活動所展示的台灣食品共來自8家優良食品廠商,每種食品的展位設計精美,產品陳列新穎,非常吸睛。6月7日一大早,展位還沒有擺設好,就有民衆到展位來瞭解和品嘗。除此之外,現場還設置了亞洲厨房,現場烹飪部分展示的食品, 讓其他族裔觀衆近距離瞭解亞洲的美食文化和烹飪技術。活動現場香氣四溢,熱鬧非凡。         參加本次好食日的台灣品牌包括,臺灣堅果拌醬第一品牌“五仁果油系列”、長松食品、源順食品養生穀粉系列、和吉冬瓜茶磚和黑糖系列、信全冬粉、台灣阿里山咖啡精品豆及UPON有香咖啡、MIT熱門飲品、丸文魚鬆和魚酥。三天來,每家品牌的攤位前都擠滿了大批民眾前來試吃和購買,Paksave 超市的員工們在休息時間也來到攤位前,好奇的詢問瞭解情況。 有民衆表示,台灣小吃很有名氣,每次有朋友去台灣都會帶一些回來,今天可以在家門口就品嘗這麽多的台灣美食,真是開心。 還有的西人顧客來到厨房,細細詢問寬粉的烹飪方法,然後高興的購買相關產品,回家自己烹飪。   現場的一位來自馬來西亞的女士表示,台灣食品質量好,吃了放心,應該大力宣傳。這位台灣食品的超級粉絲還説,“我們超愛台灣食品,希望下次多賣一些!”   6月7日到9日,「台灣好食日」活動在新西蘭奧克蘭主流超市PAK’nSAVE Ormiston成功舉辦。 圖爲現場品嘗和購買台灣美食的民衆。 責任編輯: 李玉  

工商

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本地

紐西蘭海洋與漁業部長 Shane Jones 宣布,從4月1日起,豪拉基灣(Hauraki Gulf)內部將禁止捕撈岩龍蝦(spiny rock lobster),為期三年,以讓該物種數量得以恢復。 回應社區關切,支持龍蝦資源復育 「當地居民對豪拉基灣內部岩龍蝦數量的下降表達了嚴重關切,而這一情況也得到了獨立漁業研究的證實,」Jones 表示。「我深感憂慮,因此決定暫停在內灣捕撈岩龍蝦,以幫助其種群恢復。」 此次禁捕範圍從北部雷伊(Leigh)附近的 Cape Rodney 奧卡卡里角(Okakari Point)海洋保護區,一直延伸至科羅曼德半島(Coromandel Peninsula)的傑克遜灣(Point Jackson Bay)。 維持豪拉基灣其他區域的捕撈上限 「在豪拉基灣的其他地區,我決定不提高岩龍蝦的捕撈配額,因為目前的捕撈管理措施已經能夠促進該種群的增長,這將進一步幫助整個漁場的岩龍蝦恢復,」Jones 說道。 「此外,我也調整了奧塔哥(Otago)地區的岩龍蝦捕撈配額,採取更為謹慎的方式,以確保這片漁場的長期可持續發展。」 岩龍蝦對海洋生態系統的關鍵作用 他強調,恢復岩龍蝦數量至關重要,因為它們是**海膽(kina)的天敵,能夠控制其數量,防止海膽荒漠(kina barrens)**的形成。 海膽荒漠是指海床大片區域被海膽過度啃食,導致海洋生態棲息地嚴重受損的現象。 太平洋藍鰭鮪魚捕撈配額上調 與此同時,太平洋藍鰭鮪魚(Pacific bluefin tuna)的捕撈配額已於本月初上調。該物種由西部和中部太平洋漁業委員會(WCPFC) 在整個太平洋地區統一管理。 「這類鮪魚在太平洋地區的狀況良好,且我們發現它們在紐西蘭水域的數量正在增加。WCPFC 已同意提高紐西蘭的捕撈配額,因此我也對捕撈上限進行了相應調整,」Jones 表示。 「在本漁業年度剩餘期間,我將總捕撈限額增加 84 公噸,以反映該物種資源的健康狀況,並回應商業漁民的關切。他們發現,在捕撈其他魚類時,藍鰭鮪魚的混獲量顯著增加。」 此外,從10月1日開始的新漁業年度,該配額將再增加 6.5 公噸。 廣泛諮詢後做出決策 Jones 感謝所有參與決策過程的人士:「這次政策調整收到了來自當地毛利部落(tangata whenua)、休閒與商業漁民、環保團體及公眾的眾多意見。這些回饋對於我所收到的政策建議以及最終決策發揮了重要作用。」

汽車

據 stuff  報導,購車者被警告在未來幾週和幾個月內檢查二手車是否有洪水損壞的跡象。 專業汽車經銷商遊說團體汽車貿易協會的托尼·埃弗雷特 (Tony Everett) 表示,買家應該讓專業人士檢查車輛是否有被洪水損壞的跡象。 埃弗雷特說,洪水造成的損害有時很難確定,而且可能需要一段時間才能出現電氣故障和腐蝕等問題。一些賣家可能沒有意識到洪水對車輛造成的損害真實程度。汽車貿易協會建議購買二手車的人請專業人士檢查。 My Auto Shop( TradeMe 部分持有)的首席運營官理查德·韋弗 (Richard Wafer) 負責進行購車前的檢查,他說,車輛被淹的主要證據包括浸水的地毯、座椅織物和泡沫發出的霉味。內飾上可能有水印,腳部空間內有水跡,特別是踏板周圍,可能是鏽斑的早期跡象。備胎槽中的水印也可能是一個標誌。生鏽的座椅支架和其它生鏽跡象值得檢查。對車輛的電子系統進行診斷掃描,可能會發現汽車計算機之間的通信問題。 VTNZ 的車輛經理艾倫·雷諾 (Alan Raynor) 也進行購車前檢查,他表示,專業人士更有可能發現汽車被水淹沒的跡象。已經完全乾燥和清潔的汽車可能很難被識別為被水淹沒。側門塑料裝飾件可以拆下,以檢查框架內部是否有水和碎屑跡象。將安全帶拉到最大程度也可能會暴露水印和污垢。如果買家發現此類跡像或聞到異常氣味,則應進行檢查,並要求檢查員徹底檢查是否有洪水損壞的跡象。 被洪水損壞的汽車的風險在於,由計算機運行的安全系統無法正常運行。 法律要求專業汽車經銷商披露洪水損壞的情況,如果他們沒有披露,買家可以向機動車糾紛法庭提出索賠,該法庭已迫使經銷商向被騙的買家退款。 責任編輯:謝瑞波

人物

據路透Reuters媒體8月16日報道,新西蘭司法部長週四宣布,面臨刑事指控的前Megaupload文件共享網站創始人Kim Dotcom將被引渡至美國。 Kim Dotcom是一名德國裔,擁有新西蘭居留權。自2012年以來,他一直在抗爭引渡。2012年,美國聯邦調查局(FBI)指揮的一次突襲行動在奧克蘭逮捕了他。 新西蘭司法部長Paul Goldsmith簽署了引渡令。司法部發言人表示:「我在仔細考慮所有信息後,決定將Dotcom引渡到美國接受審判。」Goldsmith在聲明中說道,「根據慣例,我給了Dotcom一個短暫的時間來考慮並獲取建議,因此目前不會對此事進一步評論。」 Dotcom在社交媒體網站X上發文稱,「南太平洋上的美國殖民地決定引渡我,僅僅因為用戶在Megaupload上傳的內容。」這似乎是對引渡令的回應。路透社未能立即聯繫到Dotcom獲取進一步回應。 美國當局表示,Dotcom及其三名Megaupload高管通過鼓勵付費用戶存儲和分享受版權保護的材料,導致電影公司和唱片公司損失超過5億美元,而該網站因此獲得了超過1.75億美元的收入。 2012年與Dotcom一同被捕的還有該公司首席營銷官Finn Batato、首席技術官兼聯合創始人Mathias Ortmann(兩人均為德國人),以及另一位高管荷蘭籍的Bram van der Kolk。Ortmann和van der Kolk通過認罪協議避免了引渡,於2023年在新西蘭被判刑。Batato於2022年在新西蘭去世。 責任編輯:李玉