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「為租而建」解決住房危機 好方法 挑戰大

17 Sep,2019 | 房產, 本地新聞

專家、投資者房地產開發商,都在呼籲中央政府和地方政府都來支持「為租而建」(build-to-rent)計劃,以幫助解決新西蘭住房危機。多位專家都表示,美國和英國等發達國家的成功實踐經驗都表明,「為租而建」雖然不是解決住房危機的唯一方法,但確實能夠有效地解決一部分問題。

根據新西蘭先驅報(NZ Herald)9月12日的報導,一個將無家可歸者安置在汽車旅館一週的臨時政府計劃,持續了長達3年,已經變得無法擺脫。不但成千上萬的家庭被困在他們的臨時住所長達一年,政府的花費也一翻再翻,年花費已經超過了1億元之多,令政府和納稅者都不堪重負。

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不過,梅西大學的房地產專家本週警告說,公寓樓等大型出租房需要良好管理,加上較好的建築質量,才能不會淪為貧民窟。「為租而建」在新西蘭將面臨很多挑戰。

「為租而建」是住房投資的一個新領域,為租賃市場提供住宿。與傳統的租賃不同,它通常可以為租戶提供更多的安全性,因為它不是那種用來獲取資本增長的住房投資,那種住房的租賃,往往會因為房東要賣房而趕走租戶。相反,它可以為租戶提供較長期的租約,不確定性相對較低。

從『租戶』到『顧客』

仲量聯行(JLL)的研究和諮詢主管保羅.溫斯坦利(Paul Winstanley),是英國從2013年開始蓬勃發展的「為租而建」計劃的「積極參與者」,他表示,這種住房投資形式,把租戶與房東之間的關係,變為更類似於客戶和服務提供商之間的關係。「為租而建」可以為「客戶」提供比傳統租賃更好的體驗。

「從『租戶』到『顧客』的實際變化,比聽起來更大,因為這是關於社會風潮,關係到建立一個社區。對房東的好處,就是你可以盡可能長時間地保留房屋,」溫斯坦利說。「同時,房客也很高興知道房東不想出售」,感覺更安全。

而對租金水平的評估,通常是根據消費者物價指數進行的,這是一種年度調整後的商品和服務成本的衡量指標,只有在3年租約結束時,才能根據市場價格進行評估。

溫斯坦利表示,隨著投資者對這項計劃感到滿意,這些年它越來越受歡迎。「截至今年1月,英國已經完成或正在建造的租賃房產,有將近14萬套。」

「為租而建」可助解決住房危機

新西蘭房地產學會(REINZ)的首席執行官賓迪.諾威爾(Bindi Norwell)表示,它支持對增加「為租而建」機會的呼籲,來支持改善住房負擔能力及解決住房短缺的問題。

她說,目前僅在奧克蘭就缺少4萬6千套房屋,新西蘭需要尋求各種各樣的解決方案,包括「為租而建」。

「一般來說,租賃物業可以為租房者提供更高的租期保障和更高的標準一致性,而傳統的公寓樓,則是『為賣而建』。」

房地產協會(Property Institute)主席兼董事會主席盧克.凡德布洛克(Luke Van Der Broek)表示,新西蘭應該著眼於各種途徑來解決住房危機。「我們有太多人睡在街上,而且沒有足夠的住宿來安置他們。」

但是,他說這需要業界、地方和中央政府採取協調一致的方法,否則將很難成功。

天堂基金(Haven Funds)總裁凱瑞.希區柯克(Kerry Hitchcock)表示,對「為租而建」計劃投資的長期和大規模的性質,需要通過立法進行合理的考慮。

溫斯坦利認為,政府參與和認可,對新西蘭的「為租而建」至關重要。他說,在獲得政府認可後,還可能需要對《海外投資法》和《住宅租賃法》進行調整,特別是為了適應專業管理的房東部門。

「我們不需要進行重大的立法改革,只需要一些常識」他說。

專家警告「為租而建」面臨挑戰

梅西大學(Massey University)房地產專家,梅西商學院物業項目負責人格雷漢姆.斯奎爾斯(Graham Squires)教授,和梅西大學「家庭負擔能力報告」的作者大衛.懷特(David White)警告說,為租而建不是房地產危機的銀彈,因為像住房負擔能力這樣的複雜問題永遠不會有單一的解決方案。

斯奎爾斯和懷特教授都表示,政府應謹慎鼓勵「為租而建」計劃,作為對更廣泛的住房問題因應的一部分。

「私人租賃市場的保有權和質量存在問題,雖然我們已經看到這個領域的新規定,但還需要做更多工作,以確保商業開發商能夠並願意提供優質的租賃住宿。」「但我們不想要一個貧民窟式的解決方法」斯奎爾斯說。

房地產專家CBRE表示,大規模租賃住房的成功開發,需要投資者對較低但穩定的回報感到滿意,才更可行。

儘管與商業和工業物業相比,對長期租賃住宅的開發投資,其初始收入相對較低,但是住宅租金的增長和收入的穩定性,也支持了這項投資。

雖然目前奧克蘭的住宅租金的增長,遠低於商業物業租金的增長,「但從歷史上看,當新西蘭經歷經濟衰退,所有商業物業都出現租金下滑時,住宅租金反而會持續上漲。」經濟衰退期間,穩定的租金對尋求多元化的投資者更具吸引力。

但是,商品及服務稅(GST)制度,對潛在的開發商和投資者來說,也是一個問題,因為當建造一幢公寓樓用來出售時,開發商可以在出售單個公寓時,就建築成本申請消費稅;但在公寓出租時,則無法申請消費稅,這會使公寓樓的開發商處於租金劣勢。

懷特說,如果政府希望在私人市場上建造租賃公寓,就要豁免其商品及服務稅。

「為租而建」有出租優勢

梅西大學的房地產專家懷特表示,如果在新西蘭「為租而建」能夠提供安全租賃、包括提供更長時間內租金的確定性,那將是非常積極和重要的。

目前新西蘭許多出租房屋都質量低劣,因此如果租賃公寓開發的質量很好,他們就會對租房者們有較大優勢。

目前租房市場的另外一個問題是租約期較短,因為目前租房市場上的房東,通常都是小投資者,他們可能在某一時間會決定出售房屋,租房者就得搬家、另租。新西蘭約75%的出租房,由「媽媽和爸爸」投資者擁有。

懷特說,目前海外建造的租賃公寓,都提供了更長的租約,例如3到7年,但新西蘭的《住宅租賃法》卻沒有設立更長的租約。

另外,除新西蘭公房署之外,目前新西蘭在管理大規模住房開發出租方面缺乏經驗。懷特說,新西蘭的一些人擔心,如果大規模的出租房屋管理得不好,可能導致淪為貧民窟,可怕的建築物加上各種社會病態充斥。

「在我看來,這裡的人口結構正在不斷地發生著變化。如果做得好的話,「為租而建」並沒有那麼多不利因素,雖然它不是唯一的解決方案。」

由房地產專家CBRE在今年2月份發布的一份報告表明,「為租而建」在新西蘭只處於起步階段,但在美國已經完成了,在英國也因為政府支持正在起飛。

到報告發表時為止,新西蘭只有96套公寓和單元可供出租,主要集中在奧克蘭,而美國則有2000萬套,英國有將近3萬套,而澳大利亞也有217套公寓可供出租。

新西蘭CBRE研究部主管鄒爾坦.毛瑞茲(Zoltan Moricz)表示,支持長期租賃發展的因素,是房屋數量下降或房屋所有者數量減少,而租房者數量在同時增加。

現在新西蘭只有大約64%的家庭擁有住房,而1991年這一比例為74%。2013年的人口普查顯示,有近三分之一的新西蘭家庭(31.2%)租房住,而且這個數字的增長速度比英國和美國更快。

景點

(A_Different_Perspective / Pixabay)   近年來,紐西蘭人目擊到海豹的頻率似乎越來越多,且目擊事件發生的地方有越來越多樣化的趨勢。 據Stuff網站報導,這種通常在海邊出現的海洋哺乳動物,已經在紐西蘭越來越多奇怪的地方現身。如果幸運的話,你會看見它們蜷縮在炸魚薯條店外、在電影取景地的水域中嬉戲,甚至在高速公路上嬉鬧。而在這些奇怪地方看到它們的人,通常都會感到驚訝。 有專家表示,人們在各處經常碰到海豹這種事,不會很快消失。隨著該種群繁殖數量達到滿負荷,海豹的目擊事件將會變得更常見。 (TheOtherKev / Pixabay)   據報導,有一只名叫薩米(Sammy)的海豹,在距離內陸約 90 公裡的霍比屯電影取景地住了下來。據信,它是沿著河流旅行,又翻過農場的農田,才進入霍比屯湖(Hobbiton Lake)的。 海豹通常會隨著河流等水體活動,有時最遠可以遷徙 100 公裡。 7月份,在北島的濱海小鎮菲蒂昂格(Whitianga),一只海豹幼崽被發現蜷縮在了一家外賣店的門外。 後來,環保部(DOC)的工作人員將其重新安置了,並表示,這只最近可能剛斷奶的年輕海豹的到來,是這種好奇又非常有探索精神的物種季來臨的標誌。 在紐西蘭,最常見的海豹為毛皮海豹(fur seal)。據報導,它們最常出現在佈滿岩石的海岸上,且出奇的敏捷。 (Roman Grac / Pixabay)   5月-9月,任何年齡的幼海豹,包括剛斷奶的海豹幼崽,以及成年雄性海豹都會離開繁殖地,到岸上去休息或探索,然後被人們看見。11月-1月,成年雄海豹會返回繁殖地,但更年輕的海豹則會繼續去它們喜歡的地方冒險。 7月份,有人在科羅曼德 Hikuai 附近高速上看到有毛皮海豹橫穿馬路。據報導,最開始這只海豹給路上通行的司機帶來了一些問題,後來它則繼續行進了。 據報導,毛皮海豹若受到驚嚇,可能會吠叫或咆哮,但只有在它們被逼到絕境且別無選擇時才會發起攻擊。 環保部 (DOC) 對海豹則採取不干涉的做法,只有在動物嚴重受傷或處於明顯危險中時才會進行干預,例如太靠近道路、被碎片纏住或在公共海灘受到騷擾。 有研究顯示,自1860年代以來,紐西蘭水域約記錄了500次海豹目擊事件。 環保部 (DOC)高級通訊顧問赫伯.克裡斯托弗(Herb Christophers)對Stuff表示,海豹正在成為城市地區常態化的一部分。 「隨著越來越多的海豹在我們的海岸線上安家,這些目擊事件可能會更頻繁地發生,」克裡斯托弗說。「我們預期會看到更多。」 責任編輯:劉潤菁

食全食美

  天氣轉暖,植物花開,紐西蘭的蜜蜂也又忙著採蜜了。 從麥盧卡樹採集的花蜜與一般的花蜜有所不同,花蜜中的「獨特麥盧卡因子」(unique mānuka factor,簡稱UMF)使這種蜂蜜的價值遠高於一般蜂蜜,也使其成為紐西蘭熱門的出口產品。 獨特麥盧卡因子(UMF)已被證明具有強大的抗菌和傷口癒合特性。 據報導,一罐 250 克非常稀有的 UMF 31+ 蜂蜜可在上海等地的專賣店賣出 2500 紐元,而一罐 UMF 10+ 的麥盧卡蜂蜜,研究表明其也具一定抗菌功效,售價為 50 至 60 紐元。 麥盧卡蜂蜜的神奇之處是幾十年前懷卡托大學的科學家們率先發現的。而今,這些研究人員發現,麥盧卡產出的蜂蜜之所以與其它作物都不同,秘密來自麥盧卡花中的「蜜腺」。 上周,懷卡托大學的研究團隊在國際知名期刊《新植物學家》(New Phytologist)上發表了這一研究。 蜜腺是植物的一種外分泌組織,可分泌蜜液(nectar)並將其排出來。不同的植物蜜腺生長位置不同,且形狀也有差異。   麥盧卡花的蜜腺所分泌的蜜液可引來蜜蜂,通過蜜蜂採集花蜜這一過程,可將花粉散佈於鄉間,以達到授粉繁殖的目的。 研究人員在論文中指出,一般花卉的蜜腺長在葉子上,麥盧卡的蜜腺卻長於花上,且大多數花朵的蜜腺是無色的,麥盧卡花的蜜腺則是綠色的。 這使得麥盧卡的蜜腺可通過光合作用將陽光、水和二氧化碳轉化為氧氣和糖分,且在這過程中,還生成了一種非常有價值的副產品。 「每朵麥盧卡花都有自己的『太陽能蜜液工廠』,這有助於合成 UMF 前體,即複合二羥基丙酮 (DHA)」,懷卡托大學副教授邁克·克利爾沃特 (Mike Clearwater) 指出。「花中因光合作用也會產出一些糖分,這些糖分可在蜂蜜中發現,且似乎會影響分泌蜜液的多少。」 因此,若能確定影響 DHA 生產量的因素,對該行業來說會非常關鍵,因為如今蜂蜜中獨特麥盧卡因子(UMF)的含量還非常難以預測,而該含量是決定這種蜂蜜溢價的關鍵。 研究人員表示,複合二羥基丙酮 (DHA)的含量變化很大,可能取決於一系列因素,例如植物的遺傳、花卉所在的發育階段、溫度以及光照條件。 據報導,2020年麥盧卡蜂蜜的出口價值高達 5 億紐元,且人們對高 UMF 蜂蜜的需求正在不斷增加。 責任編輯:劉潤菁

工商

話說新西蘭的GST 生活在新西蘭的人, 對GST(商品和服務稅)這個名詞或許都不陌生,它是新西蘭政府對商品和服務徵收的一種附加消費稅, 廣泛存在於人們的日常生活中 ,您需要花錢購買的商品或服務,大部分裡面都包含有GST, 當然也有少部分是被IRD (稅務局)特別指明赦免的。比如,您去超市買的東西,日常生活中的電費,水費,油費,電話費等等,都是含了GST 的。 除日常消費外,就是商業行為和商家了。GST存在於從事商業活動的相關實體的每一環節中。通常只要有買賣交易,就需要附加GST,而且商家一般都是GST註冊者,也就是說,他們有權利代新西蘭政府向需要他們服務或商品的買家徵收GST,  同時按照政府規定,又必須這麼做。  嚴格的說這個GST,既不計算在成本,也不計算在利潤,他們收到後,就交給了稅局。 但是作為一個商業運營者,由於他們在完成他們的商品和服務時,是有成本的, 按照新西蘭稅務局的規定,他們在運營支出中付出的GST, 是可以向稅局抵扣回來的。舉一個簡單的例子, 您去超市買一瓶牛奶,如果是日常生活消費,那麼您就實實在在付出了牛奶價格中的GST。 但是如果您買的牛奶是為了您經營用的, 比如,咖啡店,這種情況,您可以向稅局把您這瓶牛奶裡支付的GST抵扣回來。 也就是說真正為GST買單的,是最終的消費者, 英文中的Consumer。如果是消費前的必須商業過程,也就是說不是最終消費者,付出GST是可以抵扣回來的。 在商業運作中和在日常消費中, GST 在商品價格中的表達方式是不同的。比如, 如果是$115 的最終價格, 那麼日常消費中的表述就是價格為$115 , 並註明其中包含了$15 的GST , 而商業運作中,報價會是 $100+$15。這裡的區別是, 商業運作中,可以將這個$15的GST向稅局抵扣回來。而作為消費者,只是告訴您, 您付出了$15 的GST。 房產物業中的GST 新西蘭的物業通常分為兩大類: 商業物業(Commercial) 和居民住宅物業 (Residential) 。 住宅物業,在新西蘭法律上是這樣定義的,是指那些用於或目的是用於居民居住的物業,可能只限於居民居住,或者是大部分用於居民居住。 商業物業,顧名思義,是用於進行商業活動的物業, 比如: 辦公樓,倉儲,酒店,零售,  工業大樓,公共設施等等。新西蘭政府對其也有明確的資源劃分,只能建在規範的區域內: 比如工業區,輕工業區,商業區等。 我們用於自住或出租給別人居住的房產,通常就是居民住宅物業了。 絕大部分的房產物業買賣的價格中都包含著GST,但商業物業和住宅物業在體現上不同。 商業物業在買賣合同的成交價中, 會清清楚楚列明GST, 也就是價錢+GST(if any  如果有的話),其實這符合商業運營的常規。住宅物業的價格中通常都沒有列出GST這個欄目。 有的人會想,商業物業中多了要支出的GST,我在購買自住房時是沒有的。是的,居民住宅物業中不會把GST列出來,但並不是說您購買的價錢中沒有GST,相反,您購買的是包含了GST之後的價格。  為什麼這麼說呢? […]

本地

(Sofia Cristina Córdova Valladares / Pixabay)   最近,紐西蘭航海家、美洲盃英雄羅素.庫茨爵士(Sir Russell Coutts)在社交媒體帖子中,指責紐西蘭政府變成了「獨裁政權」。 據 NZ Herald 報導,10月27日(週三),這位 59 歲的奧運會金牌得主、五屆美洲盃冠軍得主在 Facebook 帖子中稱,紐西蘭政府和媒體剝奪了紐西蘭人的某些自由。 他說,儘管可能很多人仍在正確地保持謹慎,但事實是,在海外人們與Covid一起生活的情況下,很多地方的生活基本已恢復正常,但這不是我們在紐西蘭被告知的情況。 「我們的選擇自由、言論自由受到侵蝕,失去與家人和朋友在一起的寶貴時間,以及封鎖的所有其他負面方面,都應該與 Covid 的健康風險相平衡,」庫茨爵士指出。 羅素.庫茨爵士(Port of San Diego / Wikicommons CC-BY-2.0)   今年,庫茨因帆船賽比賽事宜,作為 SailGP 系列賽的首席執行官,在歐洲停留了大段時間。 他在 Facebook 帖子中,對紐西蘭備受詬病的 MIQ 系統,以及政府要求大部分勞動力接種疫苗的規定,進行了抨擊。 10月26日(週二),總理傑辛達.阿德恩 (Jacinda Ardern)已宣布了該項全面授權,酒店餐飲等行業的員工將有四個星期的時間被接種疫苗,或面臨失業的風險。 「接種兩劑疫苗的人害怕遇到未接種疫苗的人,這似乎完全瘋了。我們的餘生都會這樣嗎?那些有健康問題而無法接種疫苗的人呢?他們會嗎?被社會驅逐?」庫茨說。 「最後,紐西蘭政府現在表示,即使奧克蘭實現了 90% 的疫苗完全接種,人們仍可能在聖誕節期間被限制旅行,這似乎完全是無稽之談。」 他還說道:「同樣完全是胡說八道和自相矛盾的是,在 MIQ 中,雙重接種疫苗、Covid 檢測呈陰性的人被封鎖了 14 天,而 Covid 患者卻被允許在社區中自我隔離。」 庫茨表示,紐西蘭「甚至達到了這個階段」,這「令人深感不安」。 他說,全黑隊 […]

汽車

(Gerd Altmann / Pixabay)   由於全球需求不斷增長,以及石油供應的短缺,近幾周油價一直在大幅上漲。在紐西蘭加滿油箱從未如此昂貴。燃料價格跟蹤應用程序 Gaspy 背後的團隊本周指出,91 辛烷值汽油的全國平均價格目前為 2.39 紐元,創下歷史新高。 據RNZ報導,全國許多加油站現在每升燃油收費超過 2.50 紐元,這給已經在其他地方面臨成本上漲的紐西蘭人增加了壓力。小企業、旅遊和酒店工作人員也受到價格上漲的影響。 AA 汽車事務總經理邁克.努恩(Mike Noon)認為,這是因為石油輸出國組織沒有達到預期的供應水平,而且「世界上所有這些國家在疫情後的經濟反彈非常強勁,所以需求很高,不僅僅是汽油。」 英國《金融時報》10月12日報導稱,由於擔心供應,美國基準石油價格觸及7年高點。 美國原油基準西德克薩斯中質原油在10月12日觸及每桶逾 82 美元的高點,為 2014 年以來的最高水平,隨後回落至 80.46 美元,當天上漲 1.4%。13日繼續保持上漲勢頭,交易價格上漲0.2%,至每桶80.6美元,接近3年高點。 《泰晤士報》報導稱,自 9 月初以來,油價已上漲超過 16%。 這在很大程度上歸因於全球經濟反彈,這是由於世界各地許多民眾重返工作崗位。另外,天然氣短缺加劇了對石油價格的壓力,增加了對替代能源的需求。所有這些因素加在一起給紐西蘭的燃料價格帶來了上行壓力。 努恩還表示,「我們以美元購買原油和成品油,」而紐元兌美元的匯率波動很大,與幾年前的水平相差甚遠。當前紐元的價值對燃油價格沒有幫助。 燃料價格上漲也將給已經面臨現金流壓力的企業帶來壓力。而且,燃料價格對運輸貨物的成本有直接影響,這可能導致其他地方的價格上漲。 今年 7 月發布的消費者物價指數顯示,通脹上升了 3.3%,是近十年來的最大增幅。 國際貨幣基金組織 (IMF) 發出警告稱,各國央行在應對通脹風險時需要「非常、非常警惕」。 紐西蘭儲備銀行已經採取了應對通脹風險的第一步,七年來首次提高了官方現金利率( OCR)。經濟學家預測,未來12個月OCR還將出現一系列上調。 紐西蘭人的錢包似乎只會變得更加緊張。 責任編輯:劉潤菁

人物

(Sofia Cristina Córdova Valladares / Pixabay)   最近,紐西蘭航海家、美洲盃英雄羅素.庫茨爵士(Sir Russell Coutts)在社交媒體帖子中,指責紐西蘭政府變成了「獨裁政權」。 據 NZ Herald 報導,10月27日(週三),這位 59 歲的奧運會金牌得主、五屆美洲盃冠軍得主在 Facebook 帖子中稱,紐西蘭政府和媒體剝奪了紐西蘭人的某些自由。 他說,儘管可能很多人仍在正確地保持謹慎,但事實是,在海外人們與Covid一起生活的情況下,很多地方的生活基本已恢復正常,但這不是我們在紐西蘭被告知的情況。 「我們的選擇自由、言論自由受到侵蝕,失去與家人和朋友在一起的寶貴時間,以及封鎖的所有其他負面方面,都應該與 Covid 的健康風險相平衡,」庫茨爵士指出。 羅素.庫茨爵士(Port of San Diego / Wikicommons CC-BY-2.0)   今年,庫茨因帆船賽比賽事宜,作為 SailGP 系列賽的首席執行官,在歐洲停留了大段時間。 他在 Facebook 帖子中,對紐西蘭備受詬病的 MIQ 系統,以及政府要求大部分勞動力接種疫苗的規定,進行了抨擊。 10月26日(週二),總理傑辛達.阿德恩 (Jacinda Ardern)已宣布了該項全面授權,酒店餐飲等行業的員工將有四個星期的時間被接種疫苗,或面臨失業的風險。 「接種兩劑疫苗的人害怕遇到未接種疫苗的人,這似乎完全瘋了。我們的餘生都會這樣嗎?那些有健康問題而無法接種疫苗的人呢?他們會嗎?被社會驅逐?」庫茨說。 「最後,紐西蘭政府現在表示,即使奧克蘭實現了 90% 的疫苗完全接種,人們仍可能在聖誕節期間被限制旅行,這似乎完全是無稽之談。」 他還說道:「同樣完全是胡說八道和自相矛盾的是,在 MIQ 中,雙重接種疫苗、Covid 檢測呈陰性的人被封鎖了 14 天,而 Covid 患者卻被允許在社區中自我隔離。」 庫茨表示,紐西蘭「甚至達到了這個階段」,這「令人深感不安」。 他說,全黑隊 […]