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「為租而建」解決住房危機 好方法 挑戰大

17 Sep,2019 | 房產, 本地新聞

專家、投資者房地產開發商,都在呼籲中央政府和地方政府都來支持「為租而建」(build-to-rent)計劃,以幫助解決新西蘭住房危機。多位專家都表示,美國和英國等發達國家的成功實踐經驗都表明,「為租而建」雖然不是解決住房危機的唯一方法,但確實能夠有效地解決一部分問題。

根據新西蘭先驅報(NZ Herald)9月12日的報導,一個將無家可歸者安置在汽車旅館一週的臨時政府計劃,持續了長達3年,已經變得無法擺脫。不但成千上萬的家庭被困在他們的臨時住所長達一年,政府的花費也一翻再翻,年花費已經超過了1億元之多,令政府和納稅者都不堪重負。

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不過,梅西大學的房地產專家本週警告說,公寓樓等大型出租房需要良好管理,加上較好的建築質量,才能不會淪為貧民窟。「為租而建」在新西蘭將面臨很多挑戰。

「為租而建」是住房投資的一個新領域,為租賃市場提供住宿。與傳統的租賃不同,它通常可以為租戶提供更多的安全性,因為它不是那種用來獲取資本增長的住房投資,那種住房的租賃,往往會因為房東要賣房而趕走租戶。相反,它可以為租戶提供較長期的租約,不確定性相對較低。

從『租戶』到『顧客』

仲量聯行(JLL)的研究和諮詢主管保羅.溫斯坦利(Paul Winstanley),是英國從2013年開始蓬勃發展的「為租而建」計劃的「積極參與者」,他表示,這種住房投資形式,把租戶與房東之間的關係,變為更類似於客戶和服務提供商之間的關係。「為租而建」可以為「客戶」提供比傳統租賃更好的體驗。

「從『租戶』到『顧客』的實際變化,比聽起來更大,因為這是關於社會風潮,關係到建立一個社區。對房東的好處,就是你可以盡可能長時間地保留房屋,」溫斯坦利說。「同時,房客也很高興知道房東不想出售」,感覺更安全。

而對租金水平的評估,通常是根據消費者物價指數進行的,這是一種年度調整後的商品和服務成本的衡量指標,只有在3年租約結束時,才能根據市場價格進行評估。

溫斯坦利表示,隨著投資者對這項計劃感到滿意,這些年它越來越受歡迎。「截至今年1月,英國已經完成或正在建造的租賃房產,有將近14萬套。」

「為租而建」可助解決住房危機

新西蘭房地產學會(REINZ)的首席執行官賓迪.諾威爾(Bindi Norwell)表示,它支持對增加「為租而建」機會的呼籲,來支持改善住房負擔能力及解決住房短缺的問題。

她說,目前僅在奧克蘭就缺少4萬6千套房屋,新西蘭需要尋求各種各樣的解決方案,包括「為租而建」。

「一般來說,租賃物業可以為租房者提供更高的租期保障和更高的標準一致性,而傳統的公寓樓,則是『為賣而建』。」

房地產協會(Property Institute)主席兼董事會主席盧克.凡德布洛克(Luke Van Der Broek)表示,新西蘭應該著眼於各種途徑來解決住房危機。「我們有太多人睡在街上,而且沒有足夠的住宿來安置他們。」

但是,他說這需要業界、地方和中央政府採取協調一致的方法,否則將很難成功。

天堂基金(Haven Funds)總裁凱瑞.希區柯克(Kerry Hitchcock)表示,對「為租而建」計劃投資的長期和大規模的性質,需要通過立法進行合理的考慮。

溫斯坦利認為,政府參與和認可,對新西蘭的「為租而建」至關重要。他說,在獲得政府認可後,還可能需要對《海外投資法》和《住宅租賃法》進行調整,特別是為了適應專業管理的房東部門。

「我們不需要進行重大的立法改革,只需要一些常識」他說。

專家警告「為租而建」面臨挑戰

梅西大學(Massey University)房地產專家,梅西商學院物業項目負責人格雷漢姆.斯奎爾斯(Graham Squires)教授,和梅西大學「家庭負擔能力報告」的作者大衛.懷特(David White)警告說,為租而建不是房地產危機的銀彈,因為像住房負擔能力這樣的複雜問題永遠不會有單一的解決方案。

斯奎爾斯和懷特教授都表示,政府應謹慎鼓勵「為租而建」計劃,作為對更廣泛的住房問題因應的一部分。

「私人租賃市場的保有權和質量存在問題,雖然我們已經看到這個領域的新規定,但還需要做更多工作,以確保商業開發商能夠並願意提供優質的租賃住宿。」「但我們不想要一個貧民窟式的解決方法」斯奎爾斯說。

房地產專家CBRE表示,大規模租賃住房的成功開發,需要投資者對較低但穩定的回報感到滿意,才更可行。

儘管與商業和工業物業相比,對長期租賃住宅的開發投資,其初始收入相對較低,但是住宅租金的增長和收入的穩定性,也支持了這項投資。

雖然目前奧克蘭的住宅租金的增長,遠低於商業物業租金的增長,「但從歷史上看,當新西蘭經歷經濟衰退,所有商業物業都出現租金下滑時,住宅租金反而會持續上漲。」經濟衰退期間,穩定的租金對尋求多元化的投資者更具吸引力。

但是,商品及服務稅(GST)制度,對潛在的開發商和投資者來說,也是一個問題,因為當建造一幢公寓樓用來出售時,開發商可以在出售單個公寓時,就建築成本申請消費稅;但在公寓出租時,則無法申請消費稅,這會使公寓樓的開發商處於租金劣勢。

懷特說,如果政府希望在私人市場上建造租賃公寓,就要豁免其商品及服務稅。

「為租而建」有出租優勢

梅西大學的房地產專家懷特表示,如果在新西蘭「為租而建」能夠提供安全租賃、包括提供更長時間內租金的確定性,那將是非常積極和重要的。

目前新西蘭許多出租房屋都質量低劣,因此如果租賃公寓開發的質量很好,他們就會對租房者們有較大優勢。

目前租房市場的另外一個問題是租約期較短,因為目前租房市場上的房東,通常都是小投資者,他們可能在某一時間會決定出售房屋,租房者就得搬家、另租。新西蘭約75%的出租房,由「媽媽和爸爸」投資者擁有。

懷特說,目前海外建造的租賃公寓,都提供了更長的租約,例如3到7年,但新西蘭的《住宅租賃法》卻沒有設立更長的租約。

另外,除新西蘭公房署之外,目前新西蘭在管理大規模住房開發出租方面缺乏經驗。懷特說,新西蘭的一些人擔心,如果大規模的出租房屋管理得不好,可能導致淪為貧民窟,可怕的建築物加上各種社會病態充斥。

「在我看來,這裡的人口結構正在不斷地發生著變化。如果做得好的話,「為租而建」並沒有那麼多不利因素,雖然它不是唯一的解決方案。」

由房地產專家CBRE在今年2月份發布的一份報告表明,「為租而建」在新西蘭只處於起步階段,但在美國已經完成了,在英國也因為政府支持正在起飛。

到報告發表時為止,新西蘭只有96套公寓和單元可供出租,主要集中在奧克蘭,而美國則有2000萬套,英國有將近3萬套,而澳大利亞也有217套公寓可供出租。

新西蘭CBRE研究部主管鄒爾坦.毛瑞茲(Zoltan Moricz)表示,支持長期租賃發展的因素,是房屋數量下降或房屋所有者數量減少,而租房者數量在同時增加。

現在新西蘭只有大約64%的家庭擁有住房,而1991年這一比例為74%。2013年的人口普查顯示,有近三分之一的新西蘭家庭(31.2%)租房住,而且這個數字的增長速度比英國和美國更快。

景點

  在南島米爾福德峽灣(Milford Sound)附近,有一處歷史悠久的營地和博物館,名為Gunn’s Camp。 去年2月,這裡因遭到洪水的嚴重破壞,一直關閉至今。 據RNZ報導,存於此處的一些恐鳥骨頭在洪水過後的一段時間內被人從博物館帶走。目前,南地(Southland)的警方正在呼籲人們提供有關信息。 恐鳥是紐西蘭一種巨型的、不能飛的鳥類,被認為已經滅絕,其英文名Moa沿用了毛利人對這種鳥的稱呼。 警方表示,丟失的恐鳥骨頭為恐鳥的髖骨、腿骨和足骨,被金屬絲連在一起。任何知道這些骨頭下落的人都被要求撥打 105 與警官聯繫。 警方推測,這些骨頭可能是在今年 7 月 19 日至 8 月 5 日之間被從博物館帶走的。 恐鳥是世界上現今已發現的最高的鳥類。 根據生物學家的研究,紐西蘭境內曾生活著約10種不同的恐鳥,最大的恐鳥高達3米,約250公斤重,最小的恐鳥則只有火雞大小。   恐鳥曾是紐西蘭森林生態系統中最具優勢的草食性動物,而且由於它們身形巨大,基本沒有天敵(唯一的天敵:哈斯特巨鷹在1400年左右滅絕)。 在毛利人登陸紐西蘭後,恐鳥的數量因人類活動而迅速減少,直至滅絕。 科學界普遍認為恐鳥大約在16世紀左右滅絕,也有一些報告推測在紐西蘭某些偏僻的角落直到18世紀甚至19世紀仍有恐鳥生存。 此外,直到20世紀,仍有一些未經證實的目擊報告顯示,還有零星的恐鳥躲藏在紐西蘭某個偏僻的角落。 恐鳥曾在紐西蘭的北島和南島均有出現,不過在人類活動比較少的南島,出土的恐鳥化石更多一些。 紐西蘭有多處恐鳥化石遺址,遺址位置涵蓋河邊、山腰、森林、湖下、乃至荒涼的崇山峻嶺。如今,人們只能到博物館或一些遊客信息中心去看恐鳥的模型或骨架化石。 Gunn’s Camp 是一個歷史悠久的營地和博物館,位於霍利福德路(Hollyford Road),距離米爾福德峽灣約 40 公裡。 責任編輯:劉潤菁

食全食美

  紐西蘭北島以乳製品聞名的塔拉納基(Taranaki)地區,在幾年後很可能還會成為繼豐盛灣之後的鱷梨(牛油果)主要產區,因為這裡的一家經濟發展機構正在大力推動鱷梨果樹的栽培項目,今明兩年就計劃種下上萬棵果樹。 鱷梨是紐西蘭僅次於奇異果、蘋果、釀酒葡萄的第四大出口水果。 據Stuff網站報導,塔拉納基經濟發展機構 Venture Taranaki 表示,他們正在大力促進該產業的發展,以幫助該地區實現經濟多元化。今年,塔拉納基將會種下6000棵鱷梨樹,明年預計還會再種10,000 棵。 雖然一般人們只在北塔拉納基(North Taranaki)地區種植少量熱帶樹木,但 Venture Taranaki 首席執行官賈斯汀.吉利蘭 (Justine Gilliland) 表示,該機構去年委託編寫的相關報告指出,奧帕克(Opunake)附近一處也很適合種植鱷梨。 一般鱷梨園的面積為 3 到 5 公頃,每公頃可種 100 到 400 棵鱷梨樹。 吉利蘭說,塔拉納基的鱷梨種植規模可能沒有豐盛灣大,但很具潛質能發展出規模合理的商業種植水平,因此這裡很可能會成為鱷梨的下一個重要產區。 根據苗圃的訂單,她表示,今年及明年,該地區將種下16,000 棵鱷梨樹。 一位在其他地區擁有鱷梨果園的種植園主表示,他決定今年10月要種下 4500 棵鱷梨樹苗,且要讓他兩個孩子一起幫忙,讓孩子在動手中也有所收穫。 他說,今年種的鱷梨明年就會開花,下一年就能結出少量果實。然後,水果的產量每年都會翻一番,到第五年就能獲得投資回報了。 責任編輯:劉潤菁

工商

  9月9日是世界电动汽车日(World EV Day),寶馬集團(BMW Group)發佈了其未來二十年的電動出行戰略規劃地圖。除了消費者可以期待的性能和豪華的品牌基因在電動出行方向的彰顯,更融入了環保和永續發展的目標。 從他們帶來的這張時間表可以看出他們對這個目標的規劃和佈局。看上去更像是一張慶祝世界電動汽車日的禮單。          今年第四季度至明年第一季度,寶馬將推出三款全新的全電動車型   明年寶馬集團將成為在紐西蘭推出電動車型號最多的汽車製造商   到2023年,寶馬集團將推出25款電動車型,其中一半以上將是全電動型的。   10年內,寶馬集團將推出1000萬輛全電動汽車   到2030年,MINI旗下的所有車型都將是電動車   再生材料優先:在未來車輛生產中,計劃將再生材料的使用率提高至50%   到2030年,把碳排放量減少一半   100%使用再生材料且100%可回收的寶馬i Vision Circular概念車,首次亮相2021年IAA     Mobility車展   寶馬集團紐西蘭的市場前景圖: 今年11月,首款採用寶馬第五代eDrive系統的iX3車型,將登錄紐西蘭,客戶將體驗到其高達460公裡的續航裡程。 在發布iX3車型的同時,寶馬還將推出全新電動技術和設計的旗艦車型iX。630公裡的續航裡程,10分鐘充電可增加150公裡續航裡程。 明年年初,寶馬還將推出全電動運動型Gran Coupe, i4車型,以及寶馬首款M型高性、零排放M50車型,為您提供400kW的動力,及510公裡的可行駛裡程。 雖然受到疫情對市場和供應鏈的打擊,但是紐西蘭寶馬集團(BMW Group New Zealand )還是有靚麗的業績表現:截至今年7月底,已有68輛MINI的 Electric Hatch車型在紐西蘭註冊,比去年同期增長了350%。寶馬的插電式混合動力車型的銷量增長了114%,突顯出寶馬iPerformance車型在當地市場的強勁增長。     除了不斷強力推出新型號,構築未來汽車品類框架圖,寶馬集團也在可持續發展領域倍加努力。計劃到2030年,讓行駛中的每輛汽車碳排放量比2019年少一半。 從去年開始,寶馬集團全球工廠使用的電力已100%來自可再生能源。 汽車廢料回收方面,寶馬每年可從近250萬輛汽車中回收76萬噸材料廢料,回收率高達99%。 強大的科技實力也為寶馬集團的在永續製造方面提供了高水平的保障。   支撐電動機的 BMW 特定設計原則免除了轉子中對稀土金屬的需要。 iX3 製造鋁鑄件和熱塑性塑料中大量使用再生原材料。 BMW iX 的內飾使用 FSC 認證的木材、用橄欖葉提取物鞣制的皮革和其他天然材料。回收漁網是用於製造地板覆蓋物和墊子的原材料之一。   寶馬 i 循環概念車(BMW […]

本地

  9月15日,疫情應對部長克裡斯.希普金斯(Chris Hipkins)證實,新的管制隔離(MIQ)預訂系統,將於9月20日(週一)恢復,但申請方式會有所不同。 9月20日,政府將放出9月至12月的大約3000個隔離房間,此後每兩周將發布4000個名額,直到聖誕節。 從現在起,MIQ會提前通知大家釋放隔離空間的具體時間。 新的預定系統需要人們在系統開放前,提前一個小時進入一個「虛擬等位大廳」,因此下週一早上8點,人們就可以進入等位大廳。 所有入內人員將被隨機排入預定房間的隊列,有均等機會獲得隔離房間,而非以前「先入先得」模式。 希普金斯表示,機器人將無法訪問新的預定系統,但該系統不能徹底解決問題,當局預計 MIQ 的壓力至少會持續到今年年底。 他提醒計劃回國者確認好航班路線及正確的回國日期,以免浪費 MIQ 房間名額。 此外,來自澳大利亞的紅色航班乘客將不能預定9月20日新發布的 MIQ 名額。 部長表示,下周政府將就是否重開澳新旅行安全區做出決定,但他預計安全區不會短期內重開。 有關「虛擬大廳系統」的更多詳細信息,可訪問MIQ的官方網站。 責任編輯:劉潤菁

汽車

  據 1 NEWS 報導,紐西蘭交通局(NZTA)提出諮詢議案,計劃將汽車和摩托車的學習駕照、限制性駕照有效期,從5年延長至10年,並通過一些其他調整,鼓勵駕照持有人獲得正式駕照。 交通局相關負責人海莉.埃文斯(Hayley Evans)表示,自 2014 年 12 月推出以來,五年的駕照有效期並沒有起到鼓勵司機獲得正式駕照的作用,而是在懲罰那些無法進步的人。 交通局希望鼓勵人們更好地利用駕照系統,並鼓勵人們保留自己的駕照,以更好地發揮有效駕照的經濟和社會利益。 新的更改建議還包括取消駕照更新的90天更新窗口限制。目前,駕照持有人必須在駕照到期前90天之前進行更新,但新的變化可能會取消這項限制,且駕照持有人不需要重新參加並通過理論考試,即可更新自己的駕照。 埃文斯表示,該項調整是為了取消不必要的成本、時間壓力,以及五年一次的考試壓力,同時旨在通過系統進步鼓勵駕照持有人培養必要的技能和信心。 做此調整後,埃文斯說,新頒發的學習駕照及限制性駕照的有效期將為10年,駕照持有人在方便的時候更新駕照,還可減輕駕照系統的壓力。 據報導,《2021年陸路交通(駕駛執照)修正規則》中提出的變更,是交通部牽頭對分級駕駛執照制度進行審查所致,目的是要解決系統內的進步障礙,同時保障安全。 該諮詢工作將於今年10月8日(星期五)下午 5:00 結束。 責任編輯:劉潤菁

人物

  據Stuff網站報導,一位紐西蘭前船長、海洋油畫藝術家的海洋畫作將再次被紐西蘭郵政(NZ Post)印成郵票發行,從而讓這些技法可能失傳的精品畫作,能以郵票的形式繼續代表紐西蘭的身分、歷史、文化和遺產。 這位航海藝術家名叫肖恩.加伍德 (Sean Garwood),從小在西澳大利亞州的海港城市弗裡曼特爾(Freemantle)長大,目前住在紐西蘭的納爾遜,並在此有自己的工作室。 2017年,他的作品就曾收錄於紐西蘭郵政的集郵收藏,以紀念羅斯屬地的歷史小屋。2022年,他的紐西蘭航海歷史系列作品將繼續出現在紐西蘭郵政的郵票中。 紐西蘭郵政的相關負責人麗奈特.湯森(Lynette Townsend)對Stuff表示,加伍德是與他們有合作的眾多設計師及藝術家之一。他的這些藝術品所代表的歷史「對長期集郵者具有極大的吸引力」。 加伍德也表示,他很榮幸能獲此榮譽:「作為一名前船長,我對紐西蘭人了解我們的航海歷史充滿熱情」。 同時,這位藝術家表示,重現海上場景絕非易事。「這些創作非常非常具有挑戰性。經典的海洋繪畫,是最難掌握的藝術流派之一,因為你必須畫海洋,而畫海洋是一件非常非常困難的事情。」 在進行創作時,他說,一切都要通過他的頭腦完成,沒有照片參考:「這是一種本能的繪畫,一種回顧,回憶我在海上的歲月,並將其帶入藝術作品中。」 據 Stuff 此前報導,在繁忙的港口城市——弗裡曼特爾長大的這位藝術家在全職從事藝術創作之前,曾在一艘深海拖網漁船上工作過27年。 他的父親也是一位全職畫家,並在此之前是一艘領航船的船長。 加伍德於 2017 年曾對Stuff透露,他已故的父親是一位「了不起的藝術家」,且對他的生活以及職業生涯都產生了很大的影響。 在他童年時期,加伍德駕駛領航船的父親,因為藝術生涯的成功,放棄了自己的航海生活,並專心作畫。 加伍德說,他也想像父親那樣出海或畫畫,於是他選擇先去海上航行,並在此期間盡可能多地練習素描。三年後,他則將職業從出海轉向了美術創作。 他指出:「你真的必須在海洋上生活和工作才真正能夠將其畫下來。」 在今年9月13日Stuff的報導中,加伍德再次提到:「世界上偉大的海洋畫家都曾在海上度過了一段時光。」 他說,自己在創作每一件作品時,都「在應用第一筆筆觸之前」進行了精心的研究:「你在繪畫時技術上必須是正確的,但同時也不能失去藝術的詩意。」 他把這一點描述成「進入海洋繪畫的自然過程」,並表示,這也是他一直想做的事情。 加伍德被認為是世界上僅存的幾位海洋油畫藝術家之一。 他也表示,必須是在海上生活並工作過的人才能描繪海洋:「今天世界上已經很少有海洋油畫藝術家了……因為人們沒有知識或耐心去做這件事。他們沒有繪畫船隻和海洋的知識。」 加伍德把他的父親與他自己的繪畫風格稱為經典現實主義。 他說,這是一種特殊的藝術形式,「是拿起畫筆做不到的」。 10月9日至24日,加伍德將在奧克蘭的喬納森.格蘭特畫廊(Jonathan Grant Gallery)展示自己的作品。 該展覽名為A Painted Voyage(彩繪航行),其紐西蘭航海歷史系列創作同樣會在展覽中出現。 據報導,再次獲得紐西蘭郵政的郵票出版榮譽,是在該展覽敲定後得到的。 若想了解這位藝術家的更多作品,可以點擊這裡。 責任編輯:劉潤菁