據 RNZ 報導，KiwiBank 的首席經濟學家表示，房地產市場受到了傷害，但還遠未達到 2008 年全球金融危機的條件。 根據儲備銀行發布的最新金融穩定報告，利率上升可能會將更多的房主推向負資產風險。該銀行表示，雖然紐西蘭的金融體系具有韌性，但一些企業和房主可能會因持續的通脹和債務成本增加而受到影響。 KiwiBank 首席經濟學家賈羅德·克爾（Jarrod Kerr）表示，紐西蘭正處於經濟低迷期，房價正在下跌，一些房主發現自己處於負資產狀態。目前失業人數僅保持在 3.3%，工資也在增長，勞動力市場強勁，收入增長良好，還遠未達到導致 2008 年全球金融危機的條件。與十年前相比，銀行被迫持有更多資本，放貸也更加安全。 去年或前年的利率非常有吸引力，現在利率將繼續提高到 6% 到 7% 。對於負資產的人來說，可支配收入要少得多，他們的消費能力也會受到影響。但只要他們有工作，他們就會繼續償還抵押貸款。有大約 45% 的人，即將重新固定他們的抵押貸款。 許多經濟學家表示，失業率需要更高一些才能減緩通脹。克爾認為，從儲備銀行的角度來看，失業率需要接近 4.5% 到 5%。 克爾表示，需要緩解導致通脹的壓力，例如增加移民和對新技術的投資。 責任編輯：謝瑞波

據 RNZ 報導，與紐西蘭其它地區不同，塔拉納基（Taranaki）房地產因為疫情效應，價格呈上漲趨勢。 根據 CoreLogic 上週公布的數據，塔拉納基的房價比一年前卻上漲了 10% 以上。 塔拉納基 Harcourts Team 的一名房地產經紀人邁克·鮑威爾（Mike Powell）表示，疫情中很多人發現他們不一定需要在辦公室或住在大城市的中心工作。他們在重新選擇生活方式、學校教育、溫暖和陽光，從這個角度來看，新普利茅斯（New Plymouth）很受歡迎。該地區房價上漲，大部分詢問都來自別的城市，因為與主要城市中心相比，塔拉納基的價值仍然被低估。 上個月塔拉納基的平均房價為 755,000 紐幣，比一個月前上漲 30,000 紐幣，比一年前上漲 50,000 紐幣。 位於新普利茅斯的 Manifold 聯合辦公空間所有者格雷厄姆·納爾遜（Graham Nelson） 表示，他從未如此忙於註冊新成員。由於疫情人們經歷了封鎖，遠程工作很受歡迎。雇主對員工不在辦公室工作感到更加自在。人們在想，為什麽在奧克蘭生活，花很多時間在交通上，而住在塔拉納基可以有更好的生活方式。 Manifold 最近在 Ōakura 海灘定居點開設了新辦公場所，並計劃將其新普利茅斯業務轉移到前塔拉納基每日新聞大樓的更大空間。 尼爾森表示，聯合辦公模式在工程師、網絡開發人員、營銷人員和建築師等行業中很受歡迎。人們來到新普利茅斯並設立了自己的家庭辦公室，但隨後感到孤獨，不能集中精力或任何可能的不適，於是傾向於加入聯合辦公空間。目前的典型模式或需求是每週加入兩三天聯合辦公空間，其餘時間在家工作，所以是一種混合的模式。 責任編輯：謝瑞波

根據一份最新的房地產負擔能力報告，首次購房者在截至9月底的情況，比三年前同期更糟，住房負擔能力比三年前大幅下降，儘管房價下跌對此有所抵消。 房地產財經網站Interest.co.nz 本週發布的住房貸款負擔能力報告，自 2004 年以來一直逐月跟蹤首次購房者住房負擔能力的主要衡量指標。最新數據清楚地表明，首次購房者現在的負擔能力比三年前更糟。 而且，首次購房者的情況不僅是只稍微惡化了一點，他們在今年 9 月購買自己房屋的機會，也大大低於 2019 年 9 月。 房貸利率飆升是負擔能力惡化主要原因 這種變化的最大驅動因素之一，是房屋（抵押）貸款利率的大幅提升。 儘管利率並不是房地產市場的唯一驅動因素，但它們是最重要的驅動因素之一，因為大多數房地產交易都是高槓桿的（首次購房者押金少於20%）。因此，利率的變化，無論是上升還是下降，都會對借貸水平和房屋價格產生直接的影響。 2019 年 9 月，各大銀行收取的平均兩年期固定抵押貸款利率為3.50%，而目前該數值已經升至5.47%，整整相差了約2個百分點。 而且在接下來的 20個月裡，儲備銀行持續下調官方現金利率；直到2021 年5 月，官方現金利率創下歷史最低的0.25%，而平均兩年期固定利率，也達到2.52% 的歷史低點。 但從那以後，官方現金利率就進入持續上升的模式，房屋貸款利率也隨之急劇上升。到今年 9 月，各大銀行的平均兩年期固定利率已經高達5.47%，而且它很可能在此基礎上繼續上漲。 超低的房屋款利率助長了一波非理性的繁榮，席捲了全國的房地產市場，直到2021 年 11 月，全國低價房價格達到了67萬元的峰值。 從那時起，儘管利率上升令低價房價格下跌至今年9 月的 61.1萬元，但與三年前相比仍上漲了19.1萬元（+45%）。 這意味著購買低價房需要支付的20%押金，在2019 年 9 月，需要8.4萬元；但到 2022 年 9 月，這一數字已增加到12.2萬元。 而且，這還意味著首次購房者所需負擔的房屋貸款金額，從2019 年 9 月的33.6萬元，增加到 2022 年 9 月的48.8萬元。 此外，更高的利率，令首次購房者需要為相應的房屋貸款留出的金額，從每週348元增加到638元，房貸支出漲幅高達83.3%（20% 的押金除外）。 收入增長跟不上房貸償付上漲 首次購房者的收入，也沒能夠跟上房屋貸款成本的大幅增長，這令情況更加糟糕。 這份住房貸款負擔能力報告，跟蹤了25-29 […]

據 RNZ 報導，新房的建造成本正以創紀錄的最快速度上漲，但也出現可能緩解的跡象。 房地產研究公司 Core Logic 的 Cordell 建築成本指數 (CCCI) ，衡量建造標準三居室磚瓦房的成本，在截至 9 月的三個月內上漲了創紀錄的 3.4%，而在上一季度漲幅為 2.6%。年增長率也創下 9.6% 的歷史新高，超過了上一季度創下的紀錄。 CoreLogic 首席房地產經濟學家開爾文·戴維森（Kelvin Davidson）說，住宅建設許可數量比去年下降；然而成本仍然是一個問題，建築行業對一系列材料的需求繼續超過供應。影響框架和加固的木材和金屬價格上漲是成本壓力的一些關鍵驅動因素。佔Cordell 建築成本指數約 40% 的勞動力成本也出現上漲。 戴維森說，增加的建築成本也影響了現有的房主。如果房子發生意外事件而不得不重建，那麼房屋保險及時更新重建成本非常重要。 戴維森表示，到年底成本會上升至兩位數，然後在 2023 年放緩。 他說，過去一兩個月供應鏈條件有所改善，例如石膏板現在更容易找到。由於利率上升、貸款規則收緊以及房地產的不可負擔性導致房地產市場更廣泛的放緩，需求也將放緩。從長遠來看，這種成本增長的放緩非常重要，開發商和家庭將不會停止建新房，這對提高整體住房供應至關重要。 Cordell 建築成本指數是基於行業的勞動力、材料、設備租賃和分包成本的綜合收集。 責任編輯：謝瑞波

根據房地產學會（REINZ）的最新報告，今年春季紐西蘭房地產市場沒有出現通常的春季回暖跡象，房價仍在回落，銷售量降低，房屋銷售時間更長，市場的謹慎情緒仍佔據主導地位。 房地產學會在本週三（10月12日）發表的房地產市場報告顯示，9月份，衡量綜合房價變化的房價指數，與8月相比下跌了-0.7%，年度跌幅則從8月份的-5.8%，急劇擴大至-8.1%，比去年11 月的峰值下降了-12.6%。 在REINZ房價指數中，惠靈頓的跌幅最大，比峰值下跌了-19.8%，其次是奧克蘭，比峰值下跌了-17.3%，瑪納瓦圖/旺格努伊（Manawatu Whanganui）下跌了-12.1%，吉斯本/霍克斯灣下跌了-11.1%，豐盛灣下跌了-10.0%。 不過，經季節性調整的9 月份全國房價中位數，則比去年9 月的79.5萬元上漲了2%，至81.1萬元。但現在房屋出售天數也比一年前多了10天，加長到47天。 全國房屋銷售量，也從去年9 月的5548 套，下降到上個月的4943 套，下降了-10.9%，其中奧克蘭的房屋銷量下降了-15.8%，而不包括奧克蘭的全國其他地區的銷量，則下降了多達-20.0%。 REINZ：沒達到春季房市回暖預期 REINZ的首席執行官珍‧拜爾德（Jen Baird）表示，「儘管經紀人報告說市場上有更多的首次購房者，並且在某些地區參加開放房屋活動和拍賣的人數都有所增加，但通常的春季上漲在 9 月似乎有所減弱。」 她說，雖然放緩的房價和減少的競爭提高了人們的買房興趣，但對於許多買家來說，房子仍然負擔不起。「利率上升、貸款標準收緊以及對生活支出的擔憂，都繼續挑戰市場的步伐。」 拜爾德表示，大多數賣家的價格預期已經放緩，但仍有一些賣家與當前的市場狀況脫節。 她說，「投資者基本上仍然缺席——新的稅收立法和不斷上升的利率，在這個買家群體中引發了擔憂，可以看到他們退縮了。 「自住者仍然是一個強大的買家群體，一些地區的代理商報告說，由於房價下降和競爭減少，市場上出現了更多的首次置業者。然而，許多人仍然負擔不起房地產價格，尤其是在奧克蘭和惠靈頓等較大的中心，」她說。 「鑑於上週官方現金利率（OCR）提升50 個基點，達到3.5%，且還會進一步提升，我們預計市場情緒將保持謹慎——儘管勞動力市場仍很強勁，」拜爾德表示。 全國大多數地區房價下跌 在該機構監測的全國16 個地區中，有10 個地區錄得年度房價下跌，儘管全國房價中位數仍為年度正增長。 其中尼爾森和馬納瓦圖/旺格努伊的跌幅最大，房價中位數分別下跌-12.4%和-10.2%，至69.9萬元和57萬元；馬爾堡和奧克蘭的房價也出現大幅下跌，分別下跌-9.2%和-8.3%，跌至59萬元和104.5萬元；緊跟其後的霍克斯灣也下跌-7.8%，房價中位數跌至71萬元。 其他5個地區，吉斯本（-4.8%）、惠靈頓（-3.5%）、奧塔哥（-3.3%）、豐盛灣（-3.0%）和懷卡托（-0.6%）的房價跌幅，都沒有達到-5%。 另外有5個地區的房價上漲，其中西海岸房價漲幅最大，為30.9%，房價中位數達到36萬元；塔拉納基緊隨其後，漲幅也高達17.8%，房價漲至63萬元。北地、南地和坎特伯雷，房價也都有小幅增長。 奧克蘭房價跌幅大 奧克蘭的房價中位數從去年9 月的 114萬元，下跌到上個月的104.5萬元，下跌了-8.3%。目前只有3個地區房價仍超過100萬元。 在大奧克蘭總共7個地區中，有6個地區的房價下跌，其中北岸下跌了-28.6%，至94.9萬元；帕帕庫拉（Papakura）下跌了-16.9%，至87.5萬元；奧克蘭市區下跌了-9.7%，至116萬元； 懷塔克裡（Waitakere）下跌了-9.2%，至99.8萬元；馬努考（Manukau）下跌了-4.1%，至105萬元；羅德尼（Rodney）下跌了-3.6%，至121萬元。 唯一房價上漲的地區是富蘭克林，上漲了2.7%，至88萬元。 該機構在奧克蘭地區的評論說，奧克蘭的房市繼續疲軟。「隨著最近的跌幅超過之前的漲幅，房價中位數已經開始下跌。銷售量在過去一年中也一直在下跌。中位銷售天數在過去一年中一直也在放緩。 「奧克蘭房價指數在過去3個月中表現全國最差，而在過去12 個月中的表現，則是所有地區中第二差。」 惠靈頓房市疲軟 儘管大惠靈頓的房價中位數在9月份單月上漲了5.8%，但與去年同期相比，仍下跌了-3.5%。特別是房屋銷售量，比去年同期大跌了-20.1%，銷售天數也比去年9月的42天，加長了14天，達到56天。 9月份惠靈頓的房價中位數，跌至82萬元，儘管上個月有4個地區的房價都大幅上漲。 在大惠靈頓的8個地區中，有7個房價中位數與去年同期相比下跌。其中南懷拉拉帕跌幅最大，為-27.5%；上哈特和馬斯特頓緊隨其後，分別下跌-14.5% 和-14.3%；惠靈頓市（-5.8%）、坡利魯阿（-5.3%）、卡皮提海岸（-4.6%）和下哈特（-3.7%），也都小幅下跌。 其它數據也顯示房價仍在下跌 上週，CoreLogic NZ 的研究主管尼克‧古道爾（Nick Goodall）表示：「從7 月到9 月底的季度，全國房價跌幅為-4.1%，是有記錄以來全國房價跌幅最嚴重的時期之一，僅略好於2008年全球金融危機時截至8月底季度的-4.4%。」 他預計，情況不會很快改變，「現在說房地產市場已經度過了最糟糕的低迷時期，可能還為時過早」，在OCR進一步增加50 個基點至3.5%以後，房價的下行壓力可能仍會持續。 奧克蘭最大的房地產經紀公司Barfoot […]

根據紐西蘭央行的最新數據，8月首次購房者貸款占房屋貸款總額的20.8%，是自 2013 年該項數據開始編製以來的最高比例。 但由於目前房價略微下跌和低槓桿房屋貸款大幅下降，首次購房者面臨負資產的可能性也有所降低。 但如果首次購房者想要從房價下跌中受益，需要看看是哪個地區。北地、惠靈頓、尼爾森/馬爾堡和奧塔哥這4個地區的首次購房者，從房價下跌中受益最大。 首次購房者房屋貸款占比創記錄 儲備銀行8 月份的最新數據顯示，首次購房者房屋貸款份額創下歷史新高，達到20.8%。不過，自2020/2021 年大規模購買和借貸激增以來，總房貸額已大幅下降。 最新數據顯示，8月份借款總額為54.13億元，這是自該項數據開始以來，總貸款額最小的8 月份。 最新數據遠低於去年8月的81.7億元，當時房地產市場剛剛開始降溫；也遠低於2020年8 月的68.75 億元，當時在疫情封鎖結束後市場剛剛開始真正起飛。 首次購房者8 月份借入的11.24 億元，與2021年8月借入的13.91億元相比相當有利，如果考慮到當月總共借入額為25 億元。 投資者群體在7月份房屋貸款總額中所占份額最低，只有15.8%（8.52億元）；8月份略有增加，至16.7%（9.05億元）。 但這與房地產繁榮時期，尤其是在 2016 年年中前後，該群體在房屋貸款中所占份額的30%多相比，仍然還有距離。 儲備銀行表示，所有借款人類型的新房屋貸款額的平均值，連續第三個月下降，從7 月份的37萬9,061 元下降5.5%，至8 月份的35萬8,263 元。 過去三個月的平均房屋貸款額下降了約11.5%，6 月份時這個數字超過40萬5,000元。 儲備銀行表示，8 月份有15,109筆新房屋貸款，比7 月份的14,251筆增加了6.0%；但比2021 年8 月的23,670筆下降了36.2%。 首次購房者面臨負資產的可能性降低 首次購房者在房地產市場上仍很活躍，但由於目前房價略微下跌和低槓桿房屋貸款大幅下降，他們的風險狀況正在發生顯著變化，因為他們在準備支付多少買房和準備借多少貸款上，都變得更加保守。 儲備銀行的最新房屋貸款數據和紐西蘭房地產協會的銷售數據表明，在截至8月的3個月中，首次購房者在房屋銷售中的份額一直穩定在40% 左右，與2021 年同期的水平大致相同。 但在那段時間裏，首次購房者都在降低借貸風險。 當房地產市場在去年11月見頂時，批准給首次購房者的房屋貸款中，有略高於三分之一（33.9%）是高槓桿貸款（首付不到20%）；到今年 8 月，這一數字已降至剛剛超過四分之一（26.9%）。 同時，首付至少20%的首次購房者獲批的房貸比例，從去年11月的66.1%上升至今年8月的73.1%。 此外，首次購房者買房的估計支付金額，以及他們為買房所借貸的金額，都略有下降。 Interest.co.nz網站估計，在去年11 月的市場高峰期，所有首次購房者買房的平均房價為 70萬5,000 元。到今年8 月，這一數字略微下降至68萬7,000 元。 8 月份，首次購房者以高槓桿貸款買房的金額為71萬1,000 元，而首付至少20% 的則為67萬8,000 […]

據 Trade Me 在 SCOOP 網站發布的新聞，根據最新的 Trade Me 房地產價格指數，上個月紐西蘭的待售房產數量繼續飆升，與去年 8 月相比躍升了創紀錄的 76%。 Trade Me 房地產銷售總監加文·勞埃德（Gavin Lloyd）表示，全國房地產供應現已連續九個月同比增長。雖然上個月的飆升部分是由於 2021 年 8 月全國范圍內的封鎖，但這些增長全年都在上升，目前供應量遠高於疫情前的水平。上個月是上市數量同比飆升超過 50%的連續第三個月。 勞埃德先生表示，與去年同月相比，8 月份每個地區的供應量都至少增加了三分之一，而懷卡托上個月的待售房產數量創下歷史新高，與 2021 年 8 月相比，該地區的供應量增加了一倍多。霍克斯灣、尼爾森/塔斯曼、豐盛灣、馬納瓦圖/旺格努伊地區 8 月份的待售房產數量也增加了一倍多。雖然對房地產的需求也在上升，但無法與供應的大幅增長相提並論。 全國平均要價繼續呈下降趨勢，8 月份降至 899,200 紐幣，比 7 月份下降 1%。這是房屋要價連續第五個月比前一個月低，使全國平均要價自 2021 年 10 月以來首次低於 90 萬紐幣。惠靈頓房屋要價下降 4%、尼爾森/塔斯曼、塔拉納基和西海岸房屋要價均下降 3%。惠靈頓地區上個月的平均要價為 875,700 紐幣，自 2021 年 9 月以來首次低於 90 萬紐幣。 價格下跌的直接原因是高供應量和相對較低的需求，減輕了買家的壓力，迫使賣家降低了他們的價格預期。勞埃德先生表示夏季房價可能還會繼續下跌。 責任編輯：謝瑞波  

根據國際信用評級機構穆迪的投資者服務數據，紐西蘭住房負擔能力的惡化增加了房屋貸款違約風險，而房貸利率上升會令違約風險進一步增大。同時，專家預計，到明年底利率下調的可能性在減小，這會讓房市低迷持續一段時間。 紐西蘭房屋負擔能力繼續惡化 在紐西蘭銀行發布的一份關於擔保債券的最新報告中，穆迪表示，預計紐西蘭的住房負擔能力，將明顯低於過去10 年的平均水平，「我們評級的紐西蘭房屋貸款擔保債券，信用是負的。」 報告稱，利率上升意味著今年8 月（因買房）新借的房屋貸款的償付，將平均占到家庭平均收入的39.1%，高於去年同期的35.4%。表明紐西蘭房屋負擔能力在進一步惡化。 通常，房屋貸款的償付額，如果超過家庭平均收入的28%，就屬於難負擔。 在奧克蘭，新借款人平均需要家庭平均收入的47.1%，才能支付房屋貸款。 報告稱：「在每個地區，用於償還房屋貸款的家庭收入份額，都超過該地區過去10 年的平均水平。」 房屋負擔能力都在惡化。 利率上升會增大房貸違約風險 報告說，「利率上升是導致住房負擔能力差的主要原因，將增加總的未償還房屋貸款拖欠的風險。」 報告發現，對於穆迪評級的紐西蘭擔保債券（由紐西蘭最大的五家銀行發行的），大多數未償還的房屋貸款都是固定利率貸款。 「然而，這些房屋貸款中有70%至80%的固定期限，都將在未來兩年內結束。」 「當固定期限結束時，借款人將不得不將他們的貸款再延長一段時間，或者轉向浮動利率房屋貸款。」 「無論哪種方式，未償還房屋貸款的利率都將高於當前利率。」那麼房貸償付金額也將因此高於之前，令本來就難負擔的房貸，進一步增加了違約風險。 報告稱，奧克蘭總體住房負擔能力差，是紐西蘭擔保債券面臨的一個特別風險，因為約占46.1% 的總體擔保房屋貸款，都是是位於該市的房產。 五家主要銀行的總擔保房屋貸款細分顯示，ASB銀行對奧克蘭市場的敞口最大，占高達58%，其次是澳新銀行（ANZ），占47%、紐西蘭銀行（BNZ）占43%、西太平洋銀行（Westpac）占40% ，Kiwi銀行（Kiwibank）占39%。 房價下跌會抵消利率上升的衝擊 穆迪表示，預計今年利率還將繼續上升，但其對住房負擔能力和房屋貸款違約風險的影響，將會因房價下跌而減輕。 報告稱：「我們預計，由於利率上升和高通脹影響房地產市場情緒，紐西蘭房價將在今年剩餘時間裡和2023 年繼續下跌。」 「房價下跌可能會抵消利率上升（帶來的影響）」，報告說。 2023年底前降息的可能性降低 獨立經濟學家托尼‧亞歷山大（Tony Alexander）週三（9月21日）表示，由於美國等國際經濟和紐西蘭經濟的影響，儲備銀行將繼續提陞官方現金利率（OCR）至4%以上，現在普遍首選的、可能提升到的最高利率是4.5%。而且在2023 年底之前降息的可能性已經下降。 雖然借款人可以通過獲得一年期固定利率貸款來享受最低的利率，但兩年期可能也需要被考慮進去，以防萬一利率在兩年內持續增長。 他表示，「一些銀行在過去幾週小幅上調了短期固定房屋貸款利率，而且由於最近銀行利潤率被壓縮，所以很容易看到一些利率小幅上漲。」 「而美國等一些國家高於預期的通脹數據，打破了海外高通脹期迅速結束的希望。」他說，美聯儲已經發出強烈警告，提高利率的時間可能需要更長。 在紐西蘭，因經濟數據好於預期，令銀行借貸成本受到一些額外的小幅上行壓力，也會導致利率上漲。 今年上半年，紐西蘭的經濟沒有經歷衰退，而是在6 月季度增長了1.7%。亞歷山大認為，這一激增是由於重新開放邊境，令旅遊收入大幅增長。但儘管如此，紐西蘭的通脹風險並未比幾週前有所緩解。 Corlogic：首次購房者正在重返市場 房地產數據分析公司CoreLogic本週發表的8 月份買家分類數據顯示，儘管整體房地產銷售數量仍然低迷，但首次購房者正在悄然回歸市場。 根據該公司的最新數據，首次購房者占8 月份房地產購買量的25%，是自去年12 月以來的最高市場份額，並且是在過去4～5個月內、從3 月份的21%低點穩步升上來的。 Corelogic的首席經濟學家凱爾文‧戴維森（Kelvin Davidson）表示，限貸令（貸款與價值比率規則）對家庭住房的持續抑製作用，會阻止一些潛在買家買房， 同時，首次購房補助金的價格上限提高，以及首次購房貸款的上限取消，而且最近KiwiBuild 房屋的上限提高，也可能允許開發商推出更多此類房產，從而在未來幾個月內，可以為未來的首次購房者提供更多選擇。 經濟學家：目前市場對首次購房者有激勵因素 亞歷山大也表示，房地產市場最近的一個新發展，就是首次購房者重返市場，這是他最近幾週一直在討論的問題。 他通過近1個半月的調查發現，年輕人正在重新進入市場。他表示，「對於一些人來說，有機會在比一年前翻倍的房源中進行挑選，可能是一個買房的激勵因素。」 另外，房價平均比去年11月份下跌了12%，這也可能會吸引一些人。銀行最近也略微放寬了貸款標準，同時也可以從政府的「家庭和社區」建房計劃（Kainga Ora）中，獲得政府的援助。 他認為，年輕買家也可能只是從試圖找出觸底價格的遊戲中退縮，並繼續他們的生活——他們也沒有那些預測者（專家）那種在方式見頂或觸底之前就能知道的能力。 他說，還有一些買家已經接受目前的利率，拋棄對2019 年至 […]

基督城市議會舉行投票，反對引入政府新的住房集約化標準。 基督城市議會為反對引入政府新的住房集約化標準指令進行投票，雖然事先議員們已被告知，如果沒有通過該法案，有可能任命一專員來執行，但市議會最終仍以10票反對，5票支持，1票棄權和1票缺席 ，反對引入。 議會廳的投票氣氛非常激烈，有居民舉著標語抗議。副市長安德魯·特納 (Andrew Turner) 表示，基督城不是奧克蘭，基督城不需要奧克蘭的解決方案來解決基督城沒有的問題。 議員 Pauline Cotter 表示， 中央政府似乎正在假設該市尚未建造足夠的住房。實際上，基督城需要解決的是住房負擔能力，而不是供應。 即將離任的市長 Lianne Dalziel 在結束投票時表示，「我必須支持用投票來做出決定的程序， 如果我們市議會不進行投票，狀況會更糟。」 Riccarton Bush-Kilmarnoch 居民協會主席 Tony Simons一直在推動該委員會與其他 16 個居民協會一起投票反對。但對投票結果仍感意外。他為議員們的舉動感到自豪。現在由政府決定如何應對。 有爭議的該國家標準已經在奧克蘭和惠靈頓實施。 責任編輯：謝瑞波

多位經濟學家都表示，紐西蘭的房價正在經歷幾十年來的最大實際跌幅，目前可能正處於下行的半路上。在接下來的一年裡，對許多背負房貸的人來說，可能都將是艱難的一年。 不過也有經濟學家建議，鑑於目前房價或將觸底，而市場上又有大量的房屋可供選擇，賣家可能會屈於市場壓力願意協商價格，目前可能是首次購房者進入市場的最佳時機。 ASB銀行的經濟學家在本週發布了最新的季度經濟預測。他們預計，全國房價將繼續下跌，直到明年年中；官方現金利率（OCR）將在年底前達到4% 的峰值，然後在2024年開始下跌。 ASB首席經濟學家尼克·塔夫利（Nick Tuffley）表示，ASB預計名義房價將下跌12%，經通脹調整後相當於下跌20%。“對許多人來說，這將是艱難的一年”。 他說，從目前的房價來看，房地產市場大約是到了這次房價下跌的半路上。“最新的房地產學會的房價指數顯示，全國房價迄今為止下跌了8%。” 以名義房價計算，在2008年的全球金融危機期間，房價下跌了約10%，這已經是自1960 年代初以來的最大跌幅。 但實際上，在1970 年代的通貨膨脹期間房價仍然保持平穩，這相當於房價實際下跌了約40%。 專家：現在是首次購房者買房最佳時機 在Kiwibank銀行最新的房地產市場報告中，高級經濟學家傑瑞米·寇池曼（Jeremy Couchman）表示，“從大瘟疫開始，儘管缺乏材料且很難找到勞動力，但據統計局估計，在截至今年6 月的一年中，總共建造了4.1萬多套房屋。” 寇池曼預計，紐西蘭的住房短缺將在未來12 個月內消失，他並表示，未來的房屋數量將越來越多，這將鼓勵房價“緩慢復甦”。 獨立經濟學家托尼·亞歷山大（Tony Alexander）同意Kiwibank對房價繼續下跌的預測。他預計房價可能還會再下降5～6%。 “在2023 年，隨著利率開始下降，勞動力市場仍然會相對堅挺，我預計房價會開始小幅回升，”他說。 亞歷山大表示，現在是首次購房者進入市場的最佳時機，因為“賣家正在向市場投降”並希望能夠“達成協議”。  “你問問自己，更重要的是什麼？是試圖從價格下跌中獲得最後的5%，還是在房產掛牌數量比一年前翻倍的情況下，為自己找到一個可以安身立命的房子？ “我認為，我們現在才剛剛達到賣家向市場投降的地步。他們也想要繼續他們的生活，他們也想要達成協議。” 市場正在進行調整 根據房地產學會的數據，在去年11 月的市場高峰期，全國中位價達到92.5萬元。但從那以後，由於一系列政策變化，包括儲備銀行恢復限貸令（LVR）、新的更嚴格的貸款規則、投資者稅收變化、利率上升以及經濟放緩，房地產市場就已經放緩。 該研究所的最新數據還顯示，全國房價自2011 年以來首次出現同比下降，今年7 月份的中位數，從峰值以超過 10%跌幅，跌至81萬元。 房價下跌導致一些房主在市場高峰期以負資產購買，他們的房屋貸款比他們的房屋價格還高。 與此同時，服務銷售量大幅下降，待售房屋數量大幅增加，房屋銷售時間也變長。 亞歷山大表示，市場狀況其實並不像聽起來那麼可怕，在經歷了一段非常的繁榮時期之後，它正在調整。 房市低迷  房屋銷售量10年最低 亞歷山大表示，儘管房價被非理性繁榮推高過快並且需要糾正，但銷售量可以告訴我們更多有關市場的信息。 他說，10 年的平均銷售額約為每年8.1萬套，而在全球金融危機之後的2008 年至2010 年間，銷售量跌至每年5.5萬套左右，然後才有所回升。 “雖然今年的銷量可能會達到6.5萬套左右，但這個數字不太可能下降到全球金融危機後幾年的水平。這次低迷與全球金融危機不相上下，但市場比大瘟疫之前要慢。” 房地產學會的數據顯示，去年的銷售量為8.92萬套，但在過去10年中銷量曾經更高。2016 年，即2015 年至2019 年的房市繁榮時期，有9.02萬套。 相比之下，隨著市場開始從全球金融危機中復蘇，2011年的銷量增長到6.13萬套，到了2019 年新冠疫情爆發之前，銷量已達到7.77萬套。 許多人將面臨高房貸利率壓力 塔夫利表示，目前通脹已經見頂，但可能要到2024 年才會再次跌至3%以下。“要降到一個合理的水平需要一段時間，所以會有一條長尾巴。” “儲備銀行一直在通過迅速提高官方現金利率來對高通脹（截至2022 年6 月季度達到7.3% 的年增長率）做出反應，我們預計到今年年底OCR將達到4%，並在整個2023 […]

儘管房價開始下跌，大多數房主仍可以通過轉售房屋獲得高額利潤，但預計這種趨勢將會緩慢轉變。 房地產數據分析公司CoreLogic NZ 最新的「痛苦和收益」（Pain & Gain）報告發現，房屋轉售的盈利已經開始減少，但其中位數仍超過40萬元。 在截至 2022 年 3 月的3個月中，高達99.1% 的物業轉售價格高於之前購買價格，從而產生了毛利或收益，這略低於 2021 年第四季度的 99.3%。 按差價數額計算，轉售利潤中位數也從 2021 年第四季度創紀錄高點的43.5萬元，小幅下降至40.6萬元，雖然減少了2.9萬元，但仍是該數據26 年歷史上的第二高利潤。 就在兩年前，即 2020 年第一季度大瘟疫之前，全國轉售收益中位數隻有23.4萬元。 CoreLogic NZ的首席房地產經濟學家凱爾文．戴維森（Kelvin Davidson）表示，雖然目前的變化還不明顯，但未來幾個季度這種趨勢可能會變得更加清晰。 戴維森說：「儘管隨著市場整體放緩，數據已經走軟，但下降幅度很小，我們可能需要一段時間才能看到轉售盈利更大幅度下降。毫無疑問，這些數字在收益的頻率和規模上都仍然很強勁。」 在出售前擁有房產7～10 年的人。將不可避免地獲得毛利潤，即使市場價格從最近的週期性峰值下降了一些。 在主要中心地區，奧克蘭和惠靈頓物業轉售的毛利潤比例降幅最大；而基督城（99.5%）和達尼丁（99.7%）環比都沒有變化；在漢密爾頓和陶朗加，轉售盈利實際上增加了，所有交易都為賣家帶來了利潤。 然而，戴維森說，對於許多自住房主來說，轉售收益並不是一筆意外之財，因為他們通常只會被重新投入到下一個房產中以舊換新，並可能因此背上更大的房屋貸款。 「除非他們縮小規模或搬到更便宜的地方，」他說。 中位房產持有期 在整個紐西蘭，2022 年第一季度獲得轉售毛利的房產的平均擁有年限為7.5 年，略高於去年第四季度的7.2 年，與過去兩年記錄的7～7.5 年的典型範圍一致。 而對於轉售虧損，中位持有期為1.8 年，低於上一季度的2.5 年。戴維森說：「這是自2008 年第三季度以來，轉售虧損的最短中位持有期。而短期持有往往與環境的意外變化有關，這凸顯了在近期強勁的市場中，只有少數不得不承擔虧損的「壓力」銷售。 然而，戴維森表示，如果轉售虧損在未來幾個季度變得更加普遍，這並不令人意外。 「隨著利率上升，更多的業主可能被迫進行短期持有、虧損的轉售。因為總租金收益率仍然很低，監管和抵押成本則在上升，資本收益蒸發，甚至變成賬面損失。其中一些所有者可能正在尋求鞏固/降低債務水平，並可能願意為此降低銷售價格。 在主要中心中，基督城的轉售收益持有期最長，為9年，轉售損失持有期則最短，為0.6 年。 公寓比房屋轉售更難盈利 自 2021 年第一季度以來，房屋的盈利轉售率一直保持在 99% 以上，目前為 99.4%，略低於第四季度創紀錄的 99.5%。相比之下，10年前，只有80-85% 的房屋轉售獲得了收益。 公寓的轉售盈利占比下降幅度更大，下降了超過三個百分點，至 […]

政府2022年預算案中, 提高了首次購房者獲得補助金的房價上限,完全取消了首次購房者房貸的房價上限,這將會幫助成千上萬的潛在首次購房者。但業界人士認為，首次購房者仍將面臨是否能最終獲得銀行貸款的問題。 住房部長梅根·伍茲（Megan Woods）宣布了 Kāinga Ora 首次購房貸款和補助金計劃的資格標準。根據政府 2022 年預算數據，提高首次置業補助金的房價上限可能會使額外 7000 人有資格獲得高達 20,000 紐幣的抵押貸款首付補助金。完全取消首套房貸款的房價上限估計將有助於 2,500 名房主有資格獲得 5% 的首付抵押貸款，而不是正常需要的20%首付。因此，與以前的 Kāinga Ora 的規定相比，潛在的首次購房受益人將接近10,000 人。 而且在新規下，每六個月政府將審核房價和收入上限，做出相應調整，這也是政府回應過去人們對房價上漲而貸款和補助金的資格上限卻固定不變的不合理性的舉措。 據Newsroom報導，業界人士認為，10000這個數字雖然表明政府正在向著一個正確的方向前進，但對於首次購房者來說，一連串和銀行貸款相關的各種障礙使這些數字顯得過於樂觀，政府是否真的能幫助首次購房者擁有自己的房屋？ 萊斯利·哈里斯 (Lesley Harris) 是 First Home Buyers Club 的董事，該公司為潛在的房主收集信息，並提供與服務提供商的聯繫。她表示，政府的計劃確實給首次購房者帶來一線希望。過去兩年，由於房價的上漲，原來的房價上限幾乎沒有房子可以符合首次购房补助條件。在新的預算案下，奧克蘭的首次購房的房價上限從70萬上調到87萬5千，皇后鎮的上調幅度更大，舊房從60萬上調至87萬5千，新的房屋從50萬上調至92晚千，惠靈頓等地区也有相似的大的跳跃。这将使首次购房者有房子可以选购。 而政府取消首次房贷的房价上限也会实实在在帮助首次购房者，一套87万的房屋，20%的首付是17万5千，而5%的首付只有$43,750, 金额差距是相当大的,这将帮助更多的人有能力支付首付金。 但是，能否最终得到贷款要取决于银行。目前，参与政府首次购房贷款计划的只有Westpac 和Kiwibank。而且，即使政策規定Kāinga Ora首次購房計劃不受儲備銀行的限制，但具體還是要受銀行房貸條件限制。 而抵押貸款經紀人奧利弗·布魯姆菲爾德（Oliver Broomfield）表示，借款人面臨的另一個大問題是銀行在批准新的貸款時，尤其是為首次購房者提供抵押貸款之前，會進行“壓力測試”，有些銀行要求借款人必須向銀行證明他們有能力以 7.35% 的利率償還貸款，而目前的實際利率為 5.85%，很多貸款人根本無法做到這一點。 於漢密爾頓的 Nest Home Loans的抵押貸款顧問 Jeff Kerwin 對政府的預算案持積極態度，並希望政府對首次購房的補助金條款進一步調整，應該不設置工資上限。他表示，去年漢密爾頓，即使房價便宜了，他們的客戶沒有一個夠資格獲批首次購房補助金的。在新的政策下，將會有幾百人夠資格申請。 責任編輯：謝瑞波