一年來，奧克蘭住房市場一直處於不溫不火的狀態，那麼未來走勢如何，很多人心裡不是很有底。本文根据NZ Herald 新闻网编译报道，以下行業巨頭們的意見与解析或許能夠為您指點迷津。 Bayleys公司董事總經理 貝利（Mike Bayley）表示，一言以蔽之，奧克蘭住房市場穩定，價格、需求和銷量都相對穩定。目前處於房地產周期的一個階段，經驗豐富的銷售人員已經見過多次了，他們知道如何在其動態中運作，通過協商為買賣雙方增加價值。 從入門到中等價位市場，部分投資者需求已經被更高比例的首次置業者所取代。現在市場已經降溫，首次置業者只需一兩年即可籌足首付。 接下來，很多首次置業者和中介機構將關注政府KiwiBuild期房的推出。由於政府和經濟穩定，預計今年年中奧克蘭市場前景穩定。 Harcourts公司首席執行官 肯尼迪（Chris Kennedy）表示，今年4月，奧克蘭平均價同比增長4.04{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}至106萬5739元，銷量下跌16.51{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，新上市房源年同比增長29.52{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，待售房源存量增長1.44{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。 儘管銷量下跌，但平均價和上市房源增長意味著仍有買家準備購買合適的房產。4月份的數據表明，奧克蘭市場仍有核心的認真買家和賣家，他們並沒有受到市場環境的影響。 2017年，奧克蘭走出了四年的強勁增長。2018年市場穩定，但仍有很多很好的銷售活動，為賣方帶來了相當好的結果。為了充分利用市場條件，他建議賣家與銷售顧問密切合作，以便找到合適的買家，達到最佳效果。 他還表示，很多人認為冬季賣房不是個好主意，但生活不會因冬季而停止，人們仍然需要移動，或是為了新工作，或是出於家庭原因，或者就是想換換地方。 Ray White公司首席執行官 史密斯（Carey Smith）表示，住房市場呈現一致性跡象，因此過去兩個月裡上市房源和銷量都很強勁，預計該趨勢將持續到今年第二季度。 市場活動增加意味著房產供應增加，開放日看房的人數也有所好轉，使目前市場與一年前保持一致。 新政府已經安頓下來，但還沒有對房地產做出預期的重大立法修改。目前仍不清楚海外投資立法將如何呈現，其它方面，包括資本利得稅和物業稅，尚未列入政府的議程。儲備銀行新行長保持官方現金利率不變，LVR限貸令仍在實施。 各主要中心中，奧克蘭仍然對房主們顯示著很強的信號，同時房源存量水平也很高。惠靈頓比較緊張，房產在市場上停留的天數少於其它中心，坎特伯雷比較平衡。全國房源總存量持續增加，為賣家提供了更多選擇餘地。 在出租物業方面，幾項立法改革即將實施。Ray White公司認為，租賃市場改革不僅會改變租金收益率，而且也會使房產對租戶更具吸引力，使整個租賃市場更具吸引力。 Barfoot & Thompson公司董事總經理 湯普森（Peter Thompson）表示，今年秋季奧克蘭市場恢復了沉著的自信，預計整個冬季價格和銷量會保持穩定。 銷量方面，從Barfoot公司和新西蘭房地產協會（REINZ）對整個市場報告的情況來看，銷量年同比顯著增長，價格開始緩慢回升。但這不是奧克蘭活動即將上漲的信號，而是買賣雙方對目前價格感到滿意的表現，對未來方向的擔憂並沒有阻礙銷售。 湯普森表示，如果6、7月份市場活動從3、4月份的高位有所回落，他不會感到吃驚。 他最後表示，奧克蘭市場結束了九年的價格上漲，於去年3月開始消退。現在經過12個月的活動放緩，市場正在呈現準備恢復的跡象。 LJ Hooker & Harveys集團總經理 尼德勒（Keith Niederer）表示，許多奧克蘭人對奧克蘭的擁堵感到不安和沮喪，而新的燃油稅將使各地區更具吸引力。 低通脹及沒有加息的跡象對很多奧克蘭家庭來說是個福音。目前首次置業者在其抵押貸款期限的早期，將所有雞蛋都放在了一個籃子裡。 現在房產買賣雙方都能夠確信房價不大可能會大起大落，明智的賣主正在迎合市場，他們多半意識到市場不會更好，所以選擇套現，而不是冒險。 由於空置率低，出租物業的需求仍然會相當大，因此租金可能會面臨上漲。對投資者來說，這是積極的信號。 5月29日開始，明線測試規則已經從2年延長至5年，而且LVR限貸令也將成為長期性工具，不過會適當調整。 尼德勒表示，如果你在考慮買房或賣房的話，目前的時機是再好不過了。

(系列2) 奇異果園篇 在可選擇開發的果園中，奇異果（也叫獼猴桃，kiwifruit）園是一種可以全部交給專業人員打理、省心省力、又收入豐厚的選擇。如果種植現在風靡全球的金奇異果（gold kiwifruit），不但每年可坐享豐厚的收入，而且可以讓自己的地產升值百萬。 南奧克蘭適合奇異果園 奇異果籐蔓生長在肥沃潮濕的土壤中，土壤要排水好且pH值略偏酸性、在5.0-6.8之間。充足的陽光、雨水以及冬季適度寒冷，是種植奇異果的理想氣候。南奧克蘭的溫帶氣候和火山土壤，都為奇異果生長提供了理想的條件。 Pukekohe/Karaka一帶有肥沃的土壤、適當的降雨量、較長的日照時間，如果再加上比較專業的果園管理，就會讓這裡長出的奇異果吃起來香甜。 新西蘭主要的奇異果種植園都集中在豐盛灣地區，但奧克蘭和北部地區，也有一些奇異果園。 根據今年2月澳新銀行的一份特別報告，隨著全球對奇異果需求的增加，新西蘭奇異果在2016/17年收穫季，銷售額增長了6.94億元，新西蘭奇異果產量，已經反彈回P病爆發之前的水平。 Psa是一種影響奇異果籐蔓的細菌性疾病，在2010/11年度Psa重創豐盛灣奇異果園後，全球最大的奇異果營銷商佳沛（Zespri），開發出了一個新的抗Psa的金奇異果品種Gold3，也叫Sungold，這大大推動了新西蘭奇異果行業的飛速發展。 奇異果出口飛速發展 新西蘭奇異果行業在2016/17年度，獲得有史以來最大產量，銷售額高達20億元。其中對中國和日本的出口銷售額，都達到5億元。佳沛在2017年的總出口額為23億元。並計劃到2025年，將全球奇異果銷售額翻一番，增加到45億元。 不動手不動腳 每年淨入十幾萬元 成熟的金奇異果籐（4-6年），每公頃可收穫1.4萬盒（每盒3.6公斤，28-36個奇異果），每公頃收穫約5萬多公斤。 根據Zespri的數據，2015年，全國每公頃平均收穫1萬盒獼猴桃，一個5公頃果園，去除所有的聘請專業人員剪枝、噴藥、採摘等花銷，現金收入可達14萬元。按每盒淨賺2元錢計算、每公頃收穫1萬盒的最保守估計，每年也能輕鬆賺取10萬元。 果園漲價 地產增值300萬元 全球對新西蘭奇異果的強勁需求，推動了果園價格大幅走高。全國各地的奇異果園的估值一直在飛漲。 在奇異果主要產區豐盛灣，一些果園的估價值，比2010年Psa爆發前翻了一番。目前，綠奇異果園的估價為每公頃30至45萬元，而SunGold金奇異果園的估計，則高達每公頃70-100萬元。單單一個4公頃成熟的金奇異果園，可以使整套房地產增值約300萬元。 一條龍專業服務 省心自在 如果您想開發一個奇異果園，佳沛可以為您頒發許可、剪枝、維護，直到採摘、運輸，一條龍服務。您可以不參與任何管理和經營，自由安排自己的度假時間。 佳沛的可以為您提供新種植者套包。該套包包括一系列資源，包括購買、銷售、租賃指南和最新出版物，並提供果園使用的一些服務和技術的建議。如果您打算開發奇異果園，可以與佳沛種植者支持服務團隊直接聯繫。 使用網絡資源 開始奇異果園 Zespri Canopy網站是奇異果業內人士的絕佳資源。該網站適用於種植者、供應商、收穫後的經營者等。只要註冊，您就可以在網站上找到最新的信息、研究、工具和資源，幫助您種植並生產出高質量的奇異果。Canopy網站還提供最新的信息和新聞，以及一些個性化的服務。可以在這裡註冊： https://bit.ly/2M65uqg 本文所提物業地址38 Hawthorne Lane, Karaka。 1年半新專業設計，豪華家庭大房，高達351平方米建築面積，為舒適家庭生活打造。 磚木結構，外配裝飾性石灰和雪松特色牆板，位於長長的私人甬道裡面，安靜、隱秘。獨特的建築風格，與周圍的鄉村景觀完美融合。 室內高高的天花板，讓室內明亮、溫馨；兼具高品質和功能性的燈具，完美融合了古典優雅與現代生活氣派。 以現代廚房為中心，整套房產分成3個相對獨立空間。中央的廚房配備高端烹飪設備，還帶寬敞的儲物間。 開放生活空間，拋光橡木地板，還有獨立餐廳，也連通外面涼台，戶外有自家鹽水游泳池，室外壁爐讓全家四季都可以享受周圍夢幻般的田園景觀。 東側是主人套房，寬敞的客廳和臥室，都連通戶外涼台，獨立書房可以在家辦公或安享寧靜自在。 西側為3間寬敞雙人房，一間豪華浴室和步入式儲物間。內進式雙車庫，旁邊的單車庫，可以作為健身房或工作間。 4.3公頃平緩大地，處於蔬果之鄉的Karaka腹地，適合種植水果和蔬菜。有4塊牧場，3個倉房，以及裝載坡道，適合養馬、牛、羊、豬或任何牲畜。 10分鐘上高速，近當地社區、咖啡館和商店。 由於工作變化，屋主不得不出售這個心愛的家園。 此盤由Barfoot & Thompson 的Trudy Boyce代理出售。請盡快聯繫Trudy

奧克蘭南部的 Pukekohe、Karaka一帶，土地平緩肥沃、水草豐美，是新西蘭著名的蔬果之鄉，幾乎所有的熱帶和亞熱帶水果，都能在這一帶很好地生長；新西蘭當地的地瓜、西蘭花，以及中國的大白菜、小油菜等在奧克蘭超市和市場售賣的蔬菜，主要都來自於這一帶。 這一帶也是富豪的樂園，藍天綠草、風景優美，東靠1號高速公路，北面是 Manukau 海灣，一直就是田園生活的理想地點。 近幾年新建的田園房產，普遍走高端路線。功能齊全的現代豪宅加上4-5 公頃的田園大地，整個設計就是皇家貴族莊園的翻版，裡面所有現代設施齊全。所以，雖然遠離城市的喧囂，但享受的是現代生活；雖然生活在世外桃源，但絲毫不會感到與世隔絕，只是更加接近大自然。 隨著奧克蘭城區不斷向外擴展，特別是Pukekohe 大都會中心的興建，這一帶正在逐漸變成奧克蘭南部的中心，道路等基礎設施，和商業、文化中心及學校的興建，會讓這一帶的居民生活更加方便。 特別是即將開建的Manukau 通過Takanini 到Drury 和Pukekohe 的第二條高速線，以及城郊鐵路線的延展，不難預計會大大縮短這裡到奧克蘭市中心的時間，屆時可能每天上下班通勤，都不會感覺很麻煩。 Pukekohe 大都會中心已經開始興建。在未來10 年裡，將有50 萬人口生活在這裡，這個人口數量占目前奧克蘭總人口的約三分之一，比第二、第三大城市基督城和惠靈頓的人口，都高出超過一半。 一些專家預計，Pukekohe 大都會中心建成的時候，整個奧克蘭的重心將南移。作為奧克蘭與漢密爾頓和陶朗加等主要城市的連接點，Pukekohe/Karaka 的重要性將進一步顯現。 不過，這一帶的飛速發展也同時帶來兩個問題。隨著大面積農用土地被開發、用於住宅建造，一方面田園房產會越來越少，高檔次貴族莊園也不會像現在這樣相對容易買到；或者即使仍有類似房產，但價格肯定會進一步飆高，再加上目前很多人在觀望，競爭相對較小，所以正是精明富豪出手的良好時間點。 雖然不少華人都能看明白這些點，但有些人仍略顯猶豫，主要是因為不知道如何利用好那4 公頃肥沃大地，希望在購買之前能得到一點專家的指點。既能滿足業餘愛好，又能培養生活情趣，同時又不會把自己牽絆得太死，還能不時地探訪親友，度假、休閒。 大紀元編輯曾經走訪了多個田園房產，總結了一些能夠把貴族莊園完善成自己夢幻田園的作法，在此拋磚引玉，希望華人朋友能夠從中獲得靈感。 他們之中，有發揮華人所長種植蔬菜的；有開闢果園的，在自給自足、一年四季享受有機水果的同時，還能供給鄰裡、社區，賺取可觀外快；也有放養幾匹馬、幾隻雞或其他動物作為愛好或寵物的。怎麼做、做甚麼，完全可以根據自己的喜好、按照自己的生活方式選擇。 （系列1） 柑橘園篇 在可選的果園中，柑橘園更偏向於愛好型果園，比較適合那些希望享受田園生活、又能找點喜歡的事來干的人。 奧克蘭南部從Karaka 到Awhitu半島，偶爾會看到柑橘園，因為這一帶氣候溫暖，土壤肥沃，土質鬆軟，長出的柑橘又甜又多汁，很受歡迎。 起步快 易操作 與其他種類果園一樣， 柑橘種植者協會（Citrus Grower Association），會給果園主提供很多技術指導，每年舉辦一次例會也很有幫助；像剪枝和噴藥等技術性工作，如果最初自己操作不好，可以找專門承包商來做；採摘工作如果自己做感到吃力，也可以僱用短工，只要幾個人就行。平時果園主可以自行打理， 按照自己的時間和精力來做。 生長週期短 見效快 柑橘一般第一年就會開花結果，但專家建議，為了讓柑橘樹儘快 成長，在前一兩年要把部分花朵移除，以免營養全都跑到果實上，而影響了枝幹儘快長成。一般到了第3年，柑橘樹就可以大量結果，成熟後就可以採摘。 柑橘樹從種植到開始結果，不用等很長時間。 彈性採摘時間 柑橘的最大優點，就是保鮮性強，成熟的柑橘，可以長在樹上幾個月不腐爛，所以不需要像其他一些水果那樣，在成熟期必須搶收；並且果園的最大天敵——小鳥，也很少啄吃柑橘，這本身就給果園主減少了很大負擔，因為不用花大量精力去趕鳥和保護水果。 有忙有閒 輕鬆愉快 果園的工作時間主要是在冬季，通常每週工作4 天半，工作時間 從早上9 點到下午3 點。除冬季大部分時間需留在果園外，1~2 月份氣候比較乾燥，灌溉系統需人工看管，所以這段時間最好避免度長假。但其他時間，比如11-12 月份、4-5 月份，果園主大可以放心地鎖上門離開，不用請人來照看果園。 […]

本週，Trade Me房地產網站發布最新的租房市場統計報告，指除了奧克蘭、惠靈頓和基督城等幾個主要城市，新西蘭各地區的住房租金急劇上漲，租金中間價比去年同期增長了6.8{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，創下平均每週租金395元的最高紀錄。主流媒體報導和專家都說，造成這種狀況的主要原因是房源緊張。 另一方面，由新西蘭房地產協會同時發布的報告顯示，3月份，奧克蘭的房地產銷售數量大跌，但房價卻仍然在上漲，顯示民眾對住房的需求並沒減少，迫切需要更多的住房。 全國房屋租價大漲 Trade Me房地產部負責人奈傑爾·傑弗里斯（Nigel Jeffries）說，3月份租賃市場創紀錄火熱。除去幾大主要城市，全國其它地區房租均價漲到每週395元（按3居室住房計算），比去年同期大漲了6.8{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}；如果算上三大城市，全國的房屋中間租價則為每週470元，仍比去年同期上漲了4.4{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。 其中霍克斯灣和北部地區的房屋租價，創下了每週400元的最高紀錄，同時南部地區的租金，也增加到每週275元。其中霍克斯灣地區的房租中間價，比去年同期大漲了14.3{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。傑弗里斯預計，除三大城市外其它地區的租金中間價，將很快突破每週400元。 幾大城市租房市場火爆 在首都惠靈頓，雖然住房租金從1月份每週485元的最高紀錄，下跌了15元，但仍比去年3月高出45元；而在奧克蘭，雖然周租金中間價從2月份的550元降至540元，但中間租金仍然比去年高出4.9{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，租房市場需求依然強勁。 在奧克蘭，有多套房產在上市兩天內就收到最高100多次查詢： 其中房價相對便宜的Mt Wellington區的一套3居室出租房產，在上市的頭兩天，就收到了116次查詢； 房價稍高的Mt Albert區的一套3居室出租房產，在上市的頭兩天，收到了90次查詢； 而在房價昂貴的Remuera區，一套3居室房產也收到了高達87次查詢。 在惠靈頓，租房市場也同樣火爆。現在在惠靈頓，1房和2房的小戶型住房的租金，已經與奧克蘭的租金價位不相上下，平均每週達到450元。下哈特區的一套3居室出租房產，在上市兩天後就收到了82次查詢；其它兩處城區出租房產，也在兩天內收到了67次查詢，顯示惠靈頓的租房需求依然強勁。 3月份北島各地區租金增長情況： 霍克斯灣：+14.3{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}； 馬努哇圖-汪格努伊：+10.3{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}； 惠靈頓：+7.8{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}； 塔拉納基： +5.7{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}； 北部地區： +5.3{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}； 奧克蘭：+4.9{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}； 懷卡托：+3.9{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}； 豐盛灣：+2.3{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}； 吉斯本： -22.5{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc} 另外一份報告顯示，3月份吉斯本住房售價大漲了18{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，幾乎與租房價格下降持平。 奧克蘭房屋銷量減少 但價格不減 根據新西蘭房地產協會的最新報告，在過去一年裡，全國房地產市場雖然一直在放緩，但住房價格卻依然強勁，房價指數去年上漲了4.2％達到2,710點，創歷史新高。除奧克蘭以外的全國其它地區，這個指數則提升了7.2％。 3月份，全國的房屋售出中間價，比去年同期提高了1.8{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，達到了56萬元；其中： 吉斯本：+18{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，至33萬元； 霍克斯灣：+12{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，至44.5萬元； 惠靈頓：+10{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，至58.3萬元； 奧克蘭：-2.2{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，88萬元。 全國的房屋銷售量，也從去年的8622套，下降到7768套，同比下跌了11{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}（季節調節後為7.8{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}）；房屋的售出時間，也由去年3月的33天，增加了1天到34天。 從房價的區間看，低於50萬住房售出的比率，從去年同期的44.2{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，下降到41.9{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，顯示房屋售出中間價整體提升。報告認為，是政府提升貸款最低門檻的限制措施阻止更多人買房。 這個協會的首席執行長濱迪·諾維爾（Bindi Norwell）說，因為去年3月房屋銷售極其強勁，所以相比於前兩年同期強勁的住房銷售，目前的數字顯得不那麼好；並且因為這只是一個月的統計數字，所以我們對於這一個月裡售房數量下跌並不很看重。 建房速度止步不前 在各方都在呼籲盡快建房時，政府的Kiwibuild計劃進行的卻不太順暢。媒體和專家批評，從去年11月開始執政到現在，工黨政府在5個月的時間裡，承諾的每年建房1萬套的計劃，似乎仍然沒有見效。 在奧克蘭Mt Albert區UNITEC的開發計劃，自從Kiwibuild從私人開發商接手以來，仍然有太多的不確定因素，無法立即決定下來。 上個月，分析人士根據政府目前的計劃計算，要購買這個特殊建房區60萬元的房產，平均家庭收入需要達到11.4萬元，而首次買家能夠達到這個收入的比率，還不到三分之一，也就是說絕大多數家庭負擔不起政府的可負擔房產。 所以住房部部長菲爾·特來福德（Phil Twyford）正在計劃進一步加高加密，並且在原來連排房的計劃裡，可能加進中低層公寓。但由於交通、環境等的影響，到現在也沒能最後決定下來。 同時，在奧克蘭西北Whenuapai和Redhills的3億元建房計劃，也因為不斷上漲的物價令開發商財政出現困難，因而可能停擺。 這個多達6200套房的開發計劃，需要建造新的道路和水管線等宏觀設施，這筆資金將在未來20-30年裡，從新居民那裡回收，但開發商需要預付這筆花費，目前出現財政困難。 IMF：房價續漲將導致債務水平過高 國際貨幣基金組織（IMF）日前警告，新西蘭家庭債務水平已經過高，如果房價持續增長，原來的限貸令（LVR）將不再起作用，所以需要推出收入和貸款比率限制，以控制可能發生的高家庭債務風險。 IMF亞洲及太平洋事務司司長托馬斯·赫爾布林（Thomas […]

風水輪流轉，房地產市場也是這樣。一段轟轟烈烈的賣方市場過後，必定是一場能讓持幣買家安安靜靜仔細挑選的買方市場。如果是投資物業，在短期內看不到房產快速增長的市場情況下，租金回報就是一個關鍵因素。 同時還要考證租金回報是不是有強烈的支撐。譬如，看看物業所在的地段、校區、交通、周邊設施，以及周邊的房價和租金市場等等，當然物業本身的出租能力也是主要因素之一。如果租金回報是有這些多方面強烈支撐的，那麼它抗市場變動的穩定性就比較強，也就更靠譜一些。 本期的Editor’s Choice 要來看看這套剛剛上市的在Mt Eden 雙校區的罕見投資房。一處Mt Eden 物業佔地916m2 已經是非常罕見，但重點是它的建築面積達到了900m2， 有12套可以單獨出租的單元，每套都有臥室、廚房、衛浴，每套都有單獨的水電表。按照目前該地區的租屋市場價來推算，每周的租金就可達到$4,500。如果能裝修一下的話，租金收入更是會大幅提升。 下面我們再詳細看看這房有些啥： 曾經的輝煌 這座佔地916 m2的兩層磚瓦房，據說是為了迎接一位來自愛爾蘭的公主專門建造的，曾經的歐洲皇室公主行宮歷經百年雖然有些陳舊，但仍然留下了當時的輝煌和氣質。 房屋佔地總面積的比例是98{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}+遺產房 這塊916m2的大地上，建築面積卻高達900m2，比例為98{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。 巨大的租金收入 在這所Mt Eden難得一見的巨宅中，共有14個房間，可分為12套單元單獨出租，每套房子自帶廚房、衛浴和水電表。目前市場價而言，類似裝修的房子兩室一廳的每周租金為$460-480。一室一廳的房間每周租金收入為$350。全部出租的話，按目前市場價最高可達租金$4500/周。 從投資房地產方面來看，已經是很不錯的回報了。按照現在的行情，同一條街上兩室的房子每周租金為$650-700之間。如果將此宅進行改造裝修，租金馬上就會上漲，那時就會有更多的現金收入。 交通便利 近商業街 Mt Eden 山是人見人愛的地方 交通便利是這裡的黃金點數之一，從這裡不論開車還是坐公車到奧克蘭市中心都很方便，距離Dominion路開車也就6分鐘時間。這裡步行到Mt Eden （伊甸山）山腳下只有10分鐘的距離。這裡可謂是名校林立。除此之外，幾分鐘就可以走到奧克蘭師範初中。 雙校區 名校網 綜合來看，說這裡是黃金寶地一點也不誇張，所以房價一直在上漲。同樣一條街上一套三室的房子就價值200萬左右。 在這個地區的房產目前根本不用擔心出租的問題，而且租客的個人素質很高，都是在附近的上班族、學生、家庭和各地的遊客。共享經濟Airbnb (愛彼迎) 短期出租房間服務也是出租房間的選擇之一。您只要把房間的照片放到網站上，客源就會自己來了。 此盤獨家代理中介： Ray White Manukau Steven Liang 電話：021 238 4742 Tom Rawson電話：027 948 9960

奧克蘭房地產市場經過了好幾年瘋狂上漲的賣方市場，華人買家雖說取得了40{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}的市場戰果，但是投入的銀彈也是相當可觀。那時拍賣現場幾方華人買家為一個破房10萬10萬往上堆的場景也是常見。然而，風水輪流轉，莊家也要輪流當。經過上半年的市場盤整，買方市場已經確立。持幣撿漏的買方時代終於來臨。 雖然撿漏之道五花八門，簡單而言，如果是自住，就是Follow your heart。 如果是投資，那就看回報。 本期的Editor’s Choice 要來看看這套剛剛上市的在Mt Eden 雙校區的罕見投資房。一處Mt Eden 物業佔地916m2 已經是非常罕見，但重點是它的建築面積達到了900m2, 有12套可以單獨出租的單元，每套都有臥室、廚房、衛浴，每套都有單獨的水電表。按照目前該地區的租屋市場價來推算，每週的租金就可達到$4,500。如果能裝修一下的話，租金收入更是會大幅提升。 下面我們再詳細看看這房有些啥： 曾經的輝煌 位於Mt Eden Village商業街不遠的Ngauruhoe 街10號的百年莊園建於20世紀初，是佔地916 m2的兩層磚瓦房，據說是為了迎接一位來自愛爾蘭的公主專門建造的，曾經的歐洲皇室公主行宮歷經百年雖然有些陳舊，但寬大的宮殿式樓梯、高高的天花板以及房間內大量精美的藝術裝飾細節仍然留下了當時的輝煌和氣質。 巨大的租金收入 在這所Mt Eden難得一見的巨宅中，共有14個房間，可分為12套單元單獨出租，每套房子自帶廚房、衛浴和水電表。目前市場價而言，類似裝修的房子兩室一廳的每週租金為$460-480。一室一廳的房間每週租金收入為$350。從投資房地產方面來看，已經是很不錯的回報了。按照現在的行情，同一條街上兩室的房子每週租金為$650-700之間。如果將此宅進行改造裝修，租金馬上就會上漲，那時就會有更多的現金收入。 黃金寶地 Mt Eden區是奧克蘭的幾大豪宅區之一，是傳統的富人區，也是當地人和華人都愛的地方。區內有大量的老式建築，充滿了懷舊氣息和文藝氛圍，是很多追求古典又渴望時尚氣息的人們鍾愛的地區。 交通便利是這裡的黃金點數之一，從這裡不論開車還是坐公車到奧克蘭市中心都很方便，距離華人商舖林立的Dominion路開車也就6分鐘時間。住在Ngauruhoe 街10號的話，步行就可以到附近的Mt Eden Village商業街，享受到方便的購物環境和娛樂服務。 從自然環境來說，這裡步行到Mt Eden （伊甸山）山腳下只有10分鐘的距離，鬱鬱蔥蔥的Mt Eden山讓人處於鬧市卻能與自然為鄰。拉開窗簾，看到不遠的一片綠色，清新之氣撲面而來。 有孩子的住戶，就更會在這方便的地理位置中受益，這裡可謂是名校林立，位於人們經常談論的「雙校網」之內——奧克蘭文法學校和Epsom女子文法學校。除此之外，幾分鐘就可以走到奧克蘭師範初中。 綜合來看，說這裡是黃金寶地一點也不誇張，所以房價一直在上漲。同樣一條街上一套三室的房子就價值200萬左右。 在這個地區的房產目前根本不用擔心出租的問題，而且租客的個人素質很高，都是在附近的上班族、學生、家庭和各地的遊客。奧克蘭在旅行旺季，各處賓館的房間早已經是滿滿的，所以越來越多的人使用剛剛時興的共享經濟Airbnb (愛彼迎) 短期出租房間服務，您只要把房間的照片放到網站上，客源就會自己來了。 此盤獨家代理中介： Ray White Manukau Steven Liang 電話：021 238 4742 Tom Rawson 電話：027 948 9960

正如我們在上一篇文章中所介紹的，投資商業物業有著住宅物業不可相比的投資優勢，可是也有著它與生俱來的投資難點，踏入商業物業投資大軍，並不是一件容易的事。 一個好的商業物業，價格往往就能讓很多人望而止步。 也許有人會想，中了Lotto一切問題就解決了，的卻，但這個概率似乎並不樂觀。那除此之外，市場上有沒有什麼產品能解決這個問題呢？答案是肯定的- 酒店公寓！對，酒店公寓特有的生意模式，可以是您踏入商業物業投資不錯的跳板，讓您從此邁入商業投資大門。   酒店公寓：如何規避了商業投資的難點？ 新西蘭的酒店公寓和中國大陸所指的酒店公寓或公寓式酒店並不完全相同。 新西蘭的酒店公寓有著獨立的物業產權，可以隨時買賣，屬於商業物業。業主可以用低於市場價很多的錢購買到，前提是需要和賣家簽一個租賃合同，把公寓返租給賣家，做酒店經營。業主根據合同收到租金回報。下面我們詳細地把它分析一下，這個商業產品是否滿足了我們的需求。 難點1：資金要求高？ 雖然整個整個酒店項目的投資資金高，但是，你可以只買其中的一份，相當於參股，卻又不受其他股本持有人的影響。你所持有的物業具有獨立的物業產權。 酒店公寓價格遠遠低於相同大小的住宅公寓，起價只有20多萬紐幣。 難點2: 出租空檔期問題？ 投資酒店公寓，附帶的是一個相當長的租賃合約，一般有15年的租約，甚至可以到30年。沒有空檔期的問題。 從你買公寓那天起，你就不用擔心找租客了！   難點3： 專業知識要求高？ 商業物業涉及的商業類別千差萬別，俗話說「 隔行如隔山」。要想成功地投資一個商業項目，需要了解和該物業的商業行業相關的方方面面，專業知識要求高，比如，政策法規，物業地段，市政規劃，行業發展方向，經濟預期等等做出專業的研究，才能做出比較正確的投資決定。 酒店公寓的開發商，在項目規劃時，通常是由專業團隊在做了詳細的全方位研究後，才確立開發項目的。 作為酒店公寓的業主，只是坐享其成。   難點4：受經濟大環境影響比較明顯？ 經濟大環境的波動， 總是周而復始的不期降臨。可事實證明，每次經濟的蕭條，衝擊的都是在商業行業中排在後面的企業。那些優質的商業，卻常常是脫穎而出的機會。 因此，選擇商業物業同類中的優質產品（High Profle ）就顯得重要了。 酒店公寓作為一種商業模式，在相同酒店的競爭中，有著同類酒店沒有的優勢。屬於同類中 的優質特色產品，相對安全。 另一方面，作為酒店公寓的買家，又因為有租約合同的保障，受 到衝擊的可能性更是非常小。   難點5： 銀行貸款難 酒店公寓價格遠遠低於相同大小的住宅公寓，起價只有20多萬紐幣， 又有穩定收入。買家比較容易解決貸款問題，更簡單的辦法，可以從自己的自住房或其他住宅公寓中，套出這個貸款額度。 那些投資商業物業原有的難點，在酒店公寓項目中似乎都不是難點了, 可以很好的解決。同時，它又具有商業物業的優勢：   酒店公寓：是否擁有商業投資的投資優勢？ 酒店公寓就是這樣的一種投資項目，有如下特點： 屬於商業物業項目 投資回報高 租約長 收入穩定，租金定期調漲 運營費用低 利息可以抵扣稅務支出 海外買家可購買 沒有印花稅，沒有遺產繼承稅 沒有資產增值稅，不受政府明線測試限制 這樣看來，酒店公寓似乎是不錯的解決方案了。 那麼投資酒店公寓有沒有風險呢？ 酒店公寓：風險和成功關鍵 […]

新西蘭雖然小，堪稱物業投資的天堂。這裡環境優美，政治穩定，資源豐富，多民族文化奠定了社會包容的基礎。 大部分物業的土地有著永久產權，投資收益率常遠高銀行存款，物業價值一直處於增值曲線中。最重要的是投資政策寬鬆，有著不可多得的稅收優勢。 中國人勤勞智慧，置業安居，常被視為人生第一目標。當有了安居之所，很多人會尋求購買更多的房子，用於收租，同時享受房產升值帶來的財富增長。 可是面對如今日益狂奔的房價，無論是搭上還是錯過了這班升值快車的人，心裡可能都會有一種焦慮，新西蘭的物業市場，我還能投資嗎？     商業物業和住宅物業 人們平時或媒體裡經常談論的房產投資，其實，很多時候指的是居民住宅物業，因為住宅物業是關乎每一個人的，不管是自住房或租房，人總要有棲身之所。 因此，每一個人或多或少都對住宅物業有認知，從感情上說，對住宅物業的投資顯得更有信心，也相對容易介入和做出投資決定。當我們有資金購買了不止一套住宅物業時，把自住之外的其他物業，出租，收取租金，這樣就開啟了住宅物業投資的旅程。 事實上，新西蘭的物業可以分為兩大類： 商業物業（Commercial) 和居民住宅物業 (Residential) 。 住宅物業，在新西蘭法律上是這樣定義的，是指那些用於或目的是用於居民居住的物業，可能只限於居民居住，或者是大部分用於居民居住。 商業物業，新西蘭政府對其也有明確的資源劃分，只能建在規範的區域內： 比如工業區，輕工業區，商業區等。商業物業的目的是不用於人的居住， 比如： 辦公樓，倉儲，酒店，零售, 工業大樓，公共設施等等。 雖然，有一些生意人會購買物業用於自己的生意經營，但相當大的一部分人，是傾向於租用物業作為生意場所，因此，商業物業的投資市場潛力很大。 商業物業市場和住宅物業市場在新西蘭是兩個不同的市場，兩個市場並不一定同步，當一個市場火熱時，另一個市場或許不這樣。 商業物業投資有著完全不同於住宅物業的特點和模式。   投資商業物業的優勢 回報率高 從新西蘭物業市場投資記錄看，商業物業的投資回報率通常會高於住宅物業的回報率。這可以說是新西蘭市場的特點。 據統計，現在商業物業的回報率（ROI)平均為5-5.5{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc} ， 而住宅物業的回報率大約為3{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。 而在更早的時候，商業物業的租金回報率可以達到10{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc} 或更高。住宅物業則相對低。 運營費用（ongoing cost) 低 商業物業的很多運營費用(Ongoing Cost) 是由租客負擔的。比如，水費，電費，地稅，保險，日常維護等。 而投資居民住宅物業， 房東介入度要高很多，租客除了支付租金，電費和水費，其他的費用都由房東支付，比如，維修維護，地稅，保險，物業管理（Body corp ) 等等。 物業管理費用低 如果請專業公司管理你的投資物業時， 兩者要付出的管理費差別也不少。 住宅物業，通常會收取7.5{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}+GST的管理費，如果有其他的雜費，也需要支付。 商業物業， 通常是4.5{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}+GST左右。 租約時間長且租客穩定 商業物業租客的性質，決定了商業租約合同租約長且租客穩定。 任何一個生意都是有前期投入的，比如，裝修，廣告等，有些投入還相當大，在經營 中， 客戶群的建立也是需要時間的。根據不同的生意類別，停止租約，對商家（租客）的風險和損失，常常比業主要大。 商業合同的具體年限和續約條款由業主和租客洽談。但租期通常會遠遠高於住宅物業，從幾年到15年不等，有些長達15年或更長。在合同中也會註明續約年限和租金調整等， […]