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住房嚴重難負擔 陶朗加比奧克蘭還糟

27 Jan,2020 | 本地新聞

“Tauranga, New Zealand” by thinkrorbot (Flickr images)

本週初發布的國際研究小組 Demographia的年度住房負擔能力調查顯示,去年新西蘭的住房負擔能力進一步惡化,房價中位數與收入中位數的比率提高到7,比一年前的6.5還要高。

專家們認為,嚴格的市政規劃、高昂的土地價格、史上最低的利率、居高不下的移民數量,以及房地產投機等,都是助長新西蘭房地產市場失控的重要因素。

奧克蘭房價仍難負擔 陶朗加最差

這項調查監測了8個國家的300多個城市,根據它們房價中位數與收入中位數的比率的變化,判斷其住房負擔能力的變化。這個比率通常被認為是衡量住房負擔能力的主要指標,數值越大表示負擔能力越差;超過5表示嚴重難負擔,低於3才被認為是可以負擔。

新西蘭有8個城市在監測之列,他們的這個比率指數全都超過了5.1,即都屬於「住房嚴重難負擔」的類別。

其中陶朗加(Tauranga)超過奧克蘭,是第5大最難以負擔城市,房價中位數與收入中位數的比率高達9.3,僅次於香港(20.8)、溫哥華(11.2)、悉尼(11)和墨爾本。據信主要原因可能是陶朗加居民中,退休人員比例很高,因此拉低了家庭收入中位數。

另外一方面,陶朗加的房價在過去的幾年裡持續大幅上漲,比房地產市場相對低迷的奧克蘭,漲幅要大得多,這是造成陶朗加住房負擔能力比奧克蘭惡化更快的主要原因。

儘管奧克蘭房地產市場在過去兩年有所放緩,但去年奧克蘭的住房負擔能力並沒有顯著改善,仍然屬於「極難負擔」,房價中位數與收入中位數的比率高達8.6,與多倫多同列第6。

這份報告的共同作者休·帕夫萊蒂奇(Hugh Pavletich)表示,儘管奧克蘭房市連續數月都趨於平緩,但居民的住房負擔能力卻沒有改善。全國的住房負擔能力也同樣沒有因此得到改善。

南半球住房負擔能力最差

根據這份報告,新西蘭的住房負擔能力,比澳大利亞要差不少。去年房價中位數與收入中位數的比率提高到了7,而澳大利亞只有5.9。

新西蘭的8個主要城市的住房負擔能力都在5.1以上,屬於「嚴重難負擔」。除了最差的陶朗加和奧克蘭,其它幾個城市也都有所惡化。其中:

耐皮爾-海斯汀Napier-Hastings,7.4;

漢密爾頓Hamilton,7.0;

達尼丁Dunedin,6.9;

惠靈頓Wellington,6.8;

北帕默斯頓Palmerston North,6.0;

基督城Christchurch,5.4。

帕夫萊蒂奇認為,造成新西蘭住房價格嚴重難以負擔的主要原因,很大程度上是因為沒有足夠的土地建造新房。

新西蘭8個主要城市中,相對最容易負擔的基督城,就是得益於地震後住房供應的顯著增加,所以儘管基督城的人口現在已經超過地震前的水平,但房價卻「正在悄悄地變得越來越便宜」,帕夫萊蒂奇說。

「我們是南半球最差的國家。相比之下,澳大利亞(的住房負擔指數)只有5.9。」

通常,房價中位數與家庭收入中位數的比率低於3時,被認為是「可以負擔」。自1990年代初以來,新西蘭就再也沒有出現過這樣的比率。

在報告監測的300多個城市中,只有10個城市屬於住房可以負擔的,它們全部都在美國。

問題可能會繼續惡化

這份研究報告的數據是從去年九月份季度數據得出的,並未反映由於持續的創紀錄低利率而導致的近期房價回升的情況,顯示新西蘭住房負擔能力仍在惡化。

澳新銀行高級經濟學家利茲·肯德爾(Liz Kendall)預計,因為一些地區缺乏上市房屋,短期內全國房地產市場可能會顯示出「更大的力量」,會強勁增長。

所以住房負擔能力的惡化,仍將是新西蘭幾個潛在的主要問題之一,「並且預計將在未來幾年內與市場過熱密切相關。」

「也就是說,房地產市場趨緊,房價預期已經上升,因此市場聚集自我增強勢頭的可能性,將會是我們關注的主要風險。」

帕夫萊蒂奇認為,高房價對每個人來說都是一個問題,是「對中產階級的威脅」,其中包括老師、護士、消防員、警察、社會工作者等等。

新西蘭倡議(NZ Initiative)的奧利弗·哈特維奇(Oliver Hartwich)也說,房價過高不是成功的標誌,而是當局的失敗。政府希望市政府放寬規劃要求,取消不必要的限制,以開發更高密度的房屋。

「這份年度報告已經成為令人難過的例行之事,每年1月,我們都要再聽一遍,就是新西蘭是住房最難負擔的國家之一。」

新西蘭幾個主要城市房價中位數與家庭收入中位數對比:

*陶朗加,$654,000元,$ 70,000元,9.3;

*奧克蘭,$ 830,000元,$ 96,000元,8.6;

*惠靈頓,$ 637,000元,$ 93,000元,6.8;

*基督城,$ 461,000元,$ 85,000元,5.4;

*達尼丁,$ 472,000元,$ 68,000元,6.9。

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「嚴重難負擔」房市的驅動因素

一些評論認為,這份報告只揭示了新西蘭的房價有多高,但卻沒有給出這種狀況是如何造成的。

專家和媒體普遍認為,繁雜的審批程序、高昂的土地價格、處於低谷的貸款利率、仍然高的移民數量,以及投資者的投機活動等,都是助長新西蘭房地產市場失控的主要推動因素。

尤其是屢創新低的房屋貸款利率和沒被考慮的資本利得稅的收繳政策,都讓許多人認為房地產投資要優於其它形式的投資。

根據去年11月份的數據,投資者在10月份搶購了四分之一以上的房產,超過了首次置業者24%的市場份額。

「由於政府不再討論更全面的資本利得稅的收繳政策,因此我們已經看到了那些投資者獲得了更多的信心,並且已經在去年下半年重返房地產市場。」

經濟學家伊葵博(Shamubeel Eaqub)認為,僅僅放開土地並不能解決最脆弱人群的住房危機。他同意制定更靈活的規劃,為基礎設施融資,以便可以建造更多房屋。

「如果政府有立即可以做的事情,我認為就是要極大地增加公共住房數量,這是迫切需要解決的現實和緊迫需求。」

「現在並不是最糟糕的時候」

著名房地產評論員阿什利·丘奇(Ashley Church),並不完全同意這份報告的結論,他告訴電視一臺的「早餐」節目,這項調查缺少兩樣重要因素。

「它沒有考慮工資在隨著時間的增長而增長,更重要的是,沒有考慮貸款利率。」丘奇說,同時,「在過去的20年中,新西蘭的貸款利率已經大幅下降。」

他說,如果考慮這兩個因素,那麼使用相同的指數,在新西蘭購買房屋,花費最貴的時間段實際上是80年代中期。

「在80年代,這一比例高達52%」,而目前只有37{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。「這個數字一直在下降,目前,按照房價中位數計算,在新西蘭實際償還住房貸款所需的數額,只佔到家庭收入的37%。」

景點

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食全食美

6月7日到9日,“台灣好食日”在新西蘭奧克蘭主流超市PAK’nSAVE Ormiston成功舉辦。歷時3天的台灣美食活動吸引了大量人潮。多種口味和品種的台灣美食讓來自不同族裔的當地民衆大開眼界,並一再詢問類似活動何時會再次舉辦。還有華人顧客連續三天都來攤位品嘗、試吃和購買。     6月7日到9日,「台灣好食日」活動在新西蘭奧克蘭主流超市PAK’nSAVE Ormiston成功舉辦。 圖爲現場品嘗和購買台灣美食的民衆。   。       這次的活動所展示的台灣食品共來自8家優良食品廠商,每種食品的展位設計精美,產品陳列新穎,非常吸睛。6月7日一大早,展位還沒有擺設好,就有民衆到展位來瞭解和品嘗。除此之外,現場還設置了亞洲厨房,現場烹飪部分展示的食品, 讓其他族裔觀衆近距離瞭解亞洲的美食文化和烹飪技術。活動現場香氣四溢,熱鬧非凡。         參加本次好食日的台灣品牌包括,臺灣堅果拌醬第一品牌“五仁果油系列”、長松食品、源順食品養生穀粉系列、和吉冬瓜茶磚和黑糖系列、信全冬粉、台灣阿里山咖啡精品豆及UPON有香咖啡、MIT熱門飲品、丸文魚鬆和魚酥。三天來,每家品牌的攤位前都擠滿了大批民眾前來試吃和購買,Paksave 超市的員工們在休息時間也來到攤位前,好奇的詢問瞭解情況。 有民衆表示,台灣小吃很有名氣,每次有朋友去台灣都會帶一些回來,今天可以在家門口就品嘗這麽多的台灣美食,真是開心。 還有的西人顧客來到厨房,細細詢問寬粉的烹飪方法,然後高興的購買相關產品,回家自己烹飪。   現場的一位來自馬來西亞的女士表示,台灣食品質量好,吃了放心,應該大力宣傳。這位台灣食品的超級粉絲還説,“我們超愛台灣食品,希望下次多賣一些!”   6月7日到9日,「台灣好食日」活動在新西蘭奧克蘭主流超市PAK’nSAVE Ormiston成功舉辦。 圖爲現場品嘗和購買台灣美食的民衆。 責任編輯: 李玉  

工商

拖拉機模式 Tractor-style 最熟悉的駕駛式割草機類型是小型拖拉機,其引擎位於前面,割草機位於底盤下方。大多數此類車型通常具有透過單獨的前進和後退踏板控制的靜液壓變速箱 (HST)。雖然它們像自動駕駛汽車一樣容易駕駛,但它們的操作卻像拖拉機一樣,這使得在一些障礙物周圍割草變得很棘手。 拖拉機式割草機提供了一種經濟高效、多功能且安全的方式來維護各種類型的草坪,無論草坪大小如何。能夠使用腳踏板進行操作意味著您可以更好地控制轉向。這種類型的割草機非常適合小面積和大面積的土地,多種選項與耐用性相結合,使其非常適合全年通用使用。 零轉向 Zero-turn 零轉向割草機有兩種版本:槓桿轉向和方向盤選項。兩者都因其可操作性和實用性而非常受歡迎。 槓桿轉向是透過兩個槓桿控制的,每個槓桿都透過自己的傳動裝置連接到相應的後輪。向前推兩個控制桿即可全速直線前進,同時向後拉動它們即可減速和倒退,並且您可以通過將一個控制桿移動得比另一個控制桿多來轉動,從而使相應的車輪旋轉得更快。寬闊的剪草平台可以快速剪草大面積的草地,而低重心則可以實現更好的牽引力、轉彎和出色的剪草效果。   前置式甲板割草機 Front Mount Deck Mowers 憑藉低調的前置式割草機,前置割草機能夠到達其他割草機難以到達的草坪區域。對於從事商業景觀設計的人來說,低重心有助於在不平坦的表面和斜坡上提供最大的穩定性。前置割草機還提供卓越的切割品質。由於切割台安裝在前面,使用者可以確保獲得均勻、精確的切割。前置割草機的另一個好處是能夠抬起甲板進行清潔,使其成為可以全年使用的多功能割草機。 更多信息請上網查詢: https://gatmans.co.nz 門店地址: 2200 D East Coast Rd Silverdale 0993 Auckland 聯係電話:0800 800 960 責任編輯: 李玉      

本地

據1News 6月24日報導,國有電力企業Transpower表示,上周北地的大部分地區失去了電力,近 10 万人受到影響,直到不久前才完全恢復。事故原因是由於檢修承包商Omexom的工作人員,移除了電線塔支柱底部過多的螺帽,導致電線塔倒塌。 Transpower執行長艾莉森安德魯(Alison Andrew)表示,Omexom的工作人員當時正在進行「例行」檢修工作,檢修未按正確程序,而是從支柱連接的基板上移除過多螺帽,導致了電塔倒塌,電力中斷事件。這一行為是“前所未有且難以想像的”,對北地居民造成了實際影響,相關檢修人員已被立即停工。現已委託一家外部機構進行獨立調查,同時,WorkSafe對該事件也在進行調查。 安德魯強調,Transpower致力於從該事件中學習並實施額外的措施,受影響的北地居民可以透過《消費者保障法》提出索賠。Omexom新西蘭董事總經理莫內茲·格林(Mornez Green)表示,會在調查中保持開放和透明,所幸未造成人員傷亡,現場工作人員的能力將受到評估。 责任编辑:李玉

汽車

據 stuff  報導,購車者被警告在未來幾週和幾個月內檢查二手車是否有洪水損壞的跡象。 專業汽車經銷商遊說團體汽車貿易協會的托尼·埃弗雷特 (Tony Everett) 表示,買家應該讓專業人士檢查車輛是否有被洪水損壞的跡象。 埃弗雷特說,洪水造成的損害有時很難確定,而且可能需要一段時間才能出現電氣故障和腐蝕等問題。一些賣家可能沒有意識到洪水對車輛造成的損害真實程度。汽車貿易協會建議購買二手車的人請專業人士檢查。 My Auto Shop( TradeMe 部分持有)的首席運營官理查德·韋弗 (Richard Wafer) 負責進行購車前的檢查,他說,車輛被淹的主要證據包括浸水的地毯、座椅織物和泡沫發出的霉味。內飾上可能有水印,腳部空間內有水跡,特別是踏板周圍,可能是鏽斑的早期跡象。備胎槽中的水印也可能是一個標誌。生鏽的座椅支架和其它生鏽跡象值得檢查。對車輛的電子系統進行診斷掃描,可能會發現汽車計算機之間的通信問題。 VTNZ 的車輛經理艾倫·雷諾 (Alan Raynor) 也進行購車前檢查,他表示,專業人士更有可能發現汽車被水淹沒的跡象。已經完全乾燥和清潔的汽車可能很難被識別為被水淹沒。側門塑料裝飾件可以拆下,以檢查框架內部是否有水和碎屑跡象。將安全帶拉到最大程度也可能會暴露水印和污垢。如果買家發現此類跡像或聞到異常氣味,則應進行檢查,並要求檢查員徹底檢查是否有洪水損壞的跡象。 被洪水損壞的汽車的風險在於,由計算機運行的安全系統無法正常運行。 法律要求專業汽車經銷商披露洪水損壞的情況,如果他們沒有披露,買家可以向機動車糾紛法庭提出索賠,該法庭已迫使經銷商向被騙的買家退款。 責任編輯:謝瑞波

人物

據路透Reuters媒體8月16日報道,新西蘭司法部長週四宣布,面臨刑事指控的前Megaupload文件共享網站創始人Kim Dotcom將被引渡至美國。 Kim Dotcom是一名德國裔,擁有新西蘭居留權。自2012年以來,他一直在抗爭引渡。2012年,美國聯邦調查局(FBI)指揮的一次突襲行動在奧克蘭逮捕了他。 新西蘭司法部長Paul Goldsmith簽署了引渡令。司法部發言人表示:「我在仔細考慮所有信息後,決定將Dotcom引渡到美國接受審判。」Goldsmith在聲明中說道,「根據慣例,我給了Dotcom一個短暫的時間來考慮並獲取建議,因此目前不會對此事進一步評論。」 Dotcom在社交媒體網站X上發文稱,「南太平洋上的美國殖民地決定引渡我,僅僅因為用戶在Megaupload上傳的內容。」這似乎是對引渡令的回應。路透社未能立即聯繫到Dotcom獲取進一步回應。 美國當局表示,Dotcom及其三名Megaupload高管通過鼓勵付費用戶存儲和分享受版權保護的材料,導致電影公司和唱片公司損失超過5億美元,而該網站因此獲得了超過1.75億美元的收入。 2012年與Dotcom一同被捕的還有該公司首席營銷官Finn Batato、首席技術官兼聯合創始人Mathias Ortmann(兩人均為德國人),以及另一位高管荷蘭籍的Bram van der Kolk。Ortmann和van der Kolk通過認罪協議避免了引渡,於2023年在新西蘭被判刑。Batato於2022年在新西蘭去世。 責任編輯:李玉