據1News...
穆迪:住房負擔能力惡化增房貸違約風險
根據國際信用評級機構穆迪的投資者服務數據,紐西蘭住房負擔能力的惡化增加了房屋貸款違約風險,而房貸利率上升會令違約風險進一步增大。同時,專家預計,到明年底利率下調的可能性在減小,這會讓房市低迷持續一段時間。
紐西蘭房屋負擔能力繼續惡化
在紐西蘭銀行發布的一份關於擔保債券的最新報告中,穆迪表示,預計紐西蘭的住房負擔能力,將明顯低於過去10 年的平均水平,「我們評級的紐西蘭房屋貸款擔保債券,信用是負的。」
報告稱,利率上升意味著今年8 月(因買房)新借的房屋貸款的償付,將平均占到家庭平均收入的39.1%,高於去年同期的35.4%。表明紐西蘭房屋負擔能力在進一步惡化。
通常,房屋貸款的償付額,如果超過家庭平均收入的28%,就屬於難負擔。
在奧克蘭,新借款人平均需要家庭平均收入的47.1%,才能支付房屋貸款。
報告稱:「在每個地區,用於償還房屋貸款的家庭收入份額,都超過該地區過去10 年的平均水平。」 房屋負擔能力都在惡化。
利率上升會增大房貸違約風險
報告說,「利率上升是導致住房負擔能力差的主要原因,將增加總的未償還房屋貸款拖欠的風險。」
報告發現,對於穆迪評級的紐西蘭擔保債券(由紐西蘭最大的五家銀行發行的),大多數未償還的房屋貸款都是固定利率貸款。
「然而,這些房屋貸款中有70%至80%的固定期限,都將在未來兩年內結束。」
「當固定期限結束時,借款人將不得不將他們的貸款再延長一段時間,或者轉向浮動利率房屋貸款。」
「無論哪種方式,未償還房屋貸款的利率都將高於當前利率。」那麼房貸償付金額也將因此高於之前,令本來就難負擔的房貸,進一步增加了違約風險。
報告稱,奧克蘭總體住房負擔能力差,是紐西蘭擔保債券面臨的一個特別風險,因為約占46.1% 的總體擔保房屋貸款,都是是位於該市的房產。
五家主要銀行的總擔保房屋貸款細分顯示,ASB銀行對奧克蘭市場的敞口最大,占高達58%,其次是澳新銀行(ANZ),占47%、紐西蘭銀行(BNZ)占43%、西太平洋銀行(Westpac)占40% ,Kiwi銀行(Kiwibank)占39%。
房價下跌會抵消利率上升的衝擊
穆迪表示,預計今年利率還將繼續上升,但其對住房負擔能力和房屋貸款違約風險的影響,將會因房價下跌而減輕。
報告稱:「我們預計,由於利率上升和高通脹影響房地產市場情緒,紐西蘭房價將在今年剩餘時間裡和2023 年繼續下跌。」
「房價下跌可能會抵消利率上升(帶來的影響)」,報告說。
2023年底前降息的可能性降低
獨立經濟學家托尼‧亞歷山大(Tony Alexander)週三(9月21日)表示,由於美國等國際經濟和紐西蘭經濟的影響,儲備銀行將繼續提陞官方現金利率(OCR)至4%以上,現在普遍首選的、可能提升到的最高利率是4.5%。而且在2023 年底之前降息的可能性已經下降。
雖然借款人可以通過獲得一年期固定利率貸款來享受最低的利率,但兩年期可能也需要被考慮進去,以防萬一利率在兩年內持續增長。
他表示,「一些銀行在過去幾週小幅上調了短期固定房屋貸款利率,而且由於最近銀行利潤率被壓縮,所以很容易看到一些利率小幅上漲。」
「而美國等一些國家高於預期的通脹數據,打破了海外高通脹期迅速結束的希望。」他說,美聯儲已經發出強烈警告,提高利率的時間可能需要更長。
在紐西蘭,因經濟數據好於預期,令銀行借貸成本受到一些額外的小幅上行壓力,也會導致利率上漲。
今年上半年,紐西蘭的經濟沒有經歷衰退,而是在6 月季度增長了1.7%。亞歷山大認為,這一激增是由於重新開放邊境,令旅遊收入大幅增長。但儘管如此,紐西蘭的通脹風險並未比幾週前有所緩解。
Corlogic:首次購房者正在重返市場
房地產數據分析公司CoreLogic本週發表的8 月份買家分類數據顯示,儘管整體房地產銷售數量仍然低迷,但首次購房者正在悄然回歸市場。
根據該公司的最新數據,首次購房者占8 月份房地產購買量的25%,是自去年12 月以來的最高市場份額,並且是在過去4~5個月內、從3 月份的21%低點穩步升上來的。
Corelogic的首席經濟學家凱爾文‧戴維森(Kelvin Davidson)表示,限貸令(貸款與價值比率規則)對家庭住房的持續抑製作用,會阻止一些潛在買家買房,
同時,首次購房補助金的價格上限提高,以及首次購房貸款的上限取消,而且最近KiwiBuild 房屋的上限提高,也可能允許開發商推出更多此類房產,從而在未來幾個月內,可以為未來的首次購房者提供更多選擇。
經濟學家:目前市場對首次購房者有激勵因素
亞歷山大也表示,房地產市場最近的一個新發展,就是首次購房者重返市場,這是他最近幾週一直在討論的問題。
他通過近1個半月的調查發現,年輕人正在重新進入市場。他表示,「對於一些人來說,有機會在比一年前翻倍的房源中進行挑選,可能是一個買房的激勵因素。」
另外,房價平均比去年11月份下跌了12%,這也可能會吸引一些人。銀行最近也略微放寬了貸款標準,同時也可以從政府的「家庭和社區」建房計劃(Kainga Ora)中,獲得政府的援助。
他認為,年輕買家也可能只是從試圖找出觸底價格的遊戲中退縮,並繼續他們的生活——他們也沒有那些預測者(專家)那種在方式見頂或觸底之前就能知道的能力。
他說,還有一些買家已經接受目前的利率,拋棄對2019 年至 2021 年間異常低利率的執著。「也就是說,一年期固定抵押貸款利率目前略低於5.2%;而在截至2019 年的10 年中,對通縮的擔憂促使儲備銀行大幅降息,那10年的平均利率為 5.3%,與上述1年期固定利率差不多。
「另外,2009-2018年10年間的平均兩年期固定抵押貸款利率為5.6%,而目前的兩年期固定抵押貸款利率約為5.4%,還要略低。」
責任編輯:謝瑞波
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