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紐西蘭房價繼續下跌中 奧克蘭均價兩月跌4.7萬元
房地產數據研究公司CoreLogic 的最新房價指數(HPI)顯示,紐西蘭房地產價格的下跌勢頭在5 月份持續。隨著住房信貸緊縮、每週貸款償付變得更加昂貴,這種住房市場狀況疲軟的趨勢可能會繼續。
根據Corelogic在本週二(5月31日)發布的5 月份全國房價指數報告,5月份全國房價再次下跌 -0.8%,這與 4 月份降幅(-0.8%)一致;而截至5月底的季度跌幅-0.9%,是自 2010 年底以來的三個月裡的最大跌幅,但當時房地產市場仍處於全球金融危機(2008年)的複蘇過程中。
各地房價全線下跌
CoreLogic NZ 研究主管尼克·古道爾(Nick Goodall)表示:「對於主要全國6個主要城市中心而言,惠靈頓和達尼丁的房價持續下跌,導致其年增長率下跌至個位數,漢密爾頓也僅僅保持正好10% 的兩位數的增長;而對於惠靈頓而言,這個年漲幅,與其在截至 2021 年 10 月一年中 36.1% 的年漲幅相比,(7個月後的)年漲幅已經大幅下降至不到原來的三分之一。」
但基督城仍然是唯一一個房價仍在繼續增長的主要中心。古道爾認為這得益於該城市較好的住房負擔能力。基督城最新的房價收入比為 6.8,其次是惠靈頓,為 8.1;而且償還房屋貸款所佔的家庭收入份額,在基督城也僅為38%,比惠靈頓(45%)更有利。
在奧克蘭,截至5 月底的季度變化率繼續下降,除了北部的羅德尼之外。羅德尼地區5 月份只小幅下降-0.1%,這對季度的影響不大,截至 5 月底,羅德尼房價的季度增長率為 +2.1% .
5 月份,奧克蘭4個較大的地區的房價的跌幅都很相似,北岸、懷塔克雷、奧克蘭市和馬努考的跌幅分別為 -1.6% 或 -1.7%。
但在截至 5 月底的3個月期間,馬努考的房價跌幅最大,為-3.5%。「這可能反映了這個地區的大量開發,因為開發商發現自己陷入了困境,由於高槓桿貸款和現金短缺,以及供應鏈受限和不斷增加的成本等,」古道爾說。
在惠靈頓,赫特河谷(上赫特和下赫特)的房價在過去3個月中跌幅最大,分別為-6.2% 和 -4.5%,惠靈頓市(-3.6%)和 Porirua(-3.1%)的房價也在下跌。但卡皮蒂海岸的跌幅只有-0.3%,可能是因為惠靈頓到北帕間的Transmission Gully高速公路開通,支撐了該地區的房地產價格。
在主要城市之外,還有一些零星的地區出現房價增長,包括吉斯本(6.3%)和皇后鎮(12%)。這些地區的表現優於北島中南部的一些城市,比如北帕(-1.9%)、耐皮爾(-1.7%)和黑斯汀(-4.1%)。
奧克蘭房價兩個月下跌4.7萬元
CoreLogic 的房價指數顯示,5 月份紐西蘭所有房屋的平均價格為102萬7,121元,比3 月份下降了1.6萬元。
奧克蘭房價平均跌幅尤為嚴重,從3 月份的152萬0,341 元,跌至5 月份的147萬3,076 元,兩個月內下跌了4.7萬元。
惠靈頓地區緊隨其後,同期平均房價下降了3.6萬元,從3 月份的 112萬8,708 元,降至5 月份的 1,09萬2,521 元。
其它在3 月至5 月的兩個月內平均住宅價格下跌的主要中心,是漢密爾頓,下跌2.6萬元,黑斯廷斯,下跌3.4萬元,耐皮爾,下跌1.6元和旺格努伊,下跌1.5萬元。
這表明,年初在奧克蘭開始的房價下跌,正在迅速蔓延到全國其它地區,儘管所有地區的房價按年仍在上漲。
專家:央行升息為主因
古道爾認為,雖然在採取重大財政和貨幣政策措施之後,強勁的房價增長是過去兩年住房可負擔性惡化的關鍵因素,但他表示,利率上升現在已經上升到最關鍵的因素。
紐西蘭官方現金利率(OCR)在上週上調了0.5%而不是之前的0.25%,令目前的OCR變成了2.0%,這是自2021 年10 月以來連續5次加息(共1.75個百分點)的結果。而且在結束這個通貨膨脹週期之前,預計紐西蘭央行會繼續努力加息。
「現在公佈的對OCR 的預測,是在2023 年中期達到4% 的峰值,中間也就是一年多一點的時間。但僅僅在3個月前,預測的峰值還是在2023 年底時達到3.5%,顯然事情進展迅速。」古道爾說。
OCR 的快速上升軌跡,以及現金利率將繼續大幅走高的預測,都導致房屋貸款利率大幅上升。而在 2023 年 3 月之前,將有48% 的房屋貸款債務進行再續,屆時許多借款人的還款額將顯著提高。
古道爾預計,在某些情況下,獲得續貸的新房貸利率,可能會高於他們在申請貸款時所使用的測試利率,該測試利率在 2021 年年中的時候,曾最低降至5.5%。
「這將需要嚴重收緊其它支出,預計最終會減緩通脹,但也有可能更廣泛地削弱經濟增長,以至於人們認為更有可能出現衰退。」不過,紐西蘭聯儲為此給了自己一些保險,稱“一旦總的供需更加平衡,OCR 就可以恢復到更低、更中性的水平”,從而為如果需要或者當需要削減 OCR時敞開大門,以提供更多的刺激。”
但是,雖然更緊縮、更昂貴的信貸促成了當前的可控調整,並且下行勢頭仍在持續,但古道爾表示,潛在的強勁勞動力市場繼續為房地產市場提供支持。
使用 CoreLogic Quarterly HPI 的央行官方房產價格預測,在今年第三季度會出現最大的季度跌幅(-2.7%),但預計進一步下跌將使今年底的年變化率達到下跌 -8.1%;到2023 年3 月底,經濟低迷最終會導致房價從峰值跌到谷底,預計總降幅為-11.8%。
古道爾說,這不是一個微不足道的下降,但鑑於最近的上漲,所以對許多人來說,這應該是相對可控的。
「如果這種情況發生,它只會讓全國房價回到 2021 年年中的水平,從而限制可能暴露在負資產中的近期進入者的數量。」
在2007 年 10 月至 2009 年 3 月的上一次大衰退期間,全國房價下跌了 9.9%,但他認為,一般來講,房價得需要5年時間才能恢復到之前的峰值,因此應該降低對房價回歸上升軌蹟的預期。
責任編輯:謝瑞波
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