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兩年來紐西蘭買房者欠銀行的錢漲了近兩成 讓經濟學家都跟著擔心

24 Aug,2021 | 房產, 本地新聞

(該圖片由Nattanan Kanchanaprat在Pixabay上發布)

 

8月18日,紐西蘭儲備銀行(Reserve Bank)宣布,官方現金利率(OCR)因封鎖維持0.25%不變。此前,OCR已連續17個月保持0.25%的低位,且致使抵押貸款利率降至有史以來最低水平。

據NZ Herald報導,抵押貸款的低利率已導致紐西蘭的住房債務創下歷史新高,雖有經濟學家表示,目前大多數家庭的償債份額並不高,但另有經濟學家對高債務者面臨的高風險表示擔憂。

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在截止到今年6月的兩年中,紐西蘭的住房債務增長了19%,達 3176 億紐元,且其中大部分是截至6月的過去一年間增長的。

房地產數據公司 CoreLogic 的首席經濟學家凱爾文.戴維森 (Kelvin Davidson)指出,債務上升的主要推動因素是低利率。

他說,由於政策,人們可從銀行多貸款,這推高了房價,並導致人們不得不借更多的錢來買房,從而進一步推高房價。這形成了一個循環。

過去一年間,紐西蘭房價漲了30%,向銀行借了上百萬貸款的人數達 76,000 多人,另有近 9800 人需負擔至少200萬紐元的房貸。

戴維森認為,高負債具有高風險,若貸款利率上升,借款人如何應對就會成為問題。且儲備銀行已將當前的房價水平標記為「不可持續」,未來官方現金利率(OCR)將會上升。

ASB 首席經濟學家尼克.塔弗利 (Nick Tuffley) 則表示,自1990年代初有記錄以來,目前紐西蘭家庭用於償債的收入份額是迄今為止最低的。發現自己突然處於負資產且房價大幅下跌的人數會「非常有限」,因此對大多數人而言,目前的平均償債成本「非常低」。

塔弗利指出,過去一年間向銀行貸款,且將高比例收入用於償債的人更容易受高利率影響。實際上這才是目前借款人主要面臨的金融風險。

然而,戴維森表示,低利率水平會讓房價及債務的迅速增長不易察覺。但若長期來看,抵押貸款利率從2.5%升至4%-5%,一些每兩周還款1000紐元的貸款人,可能會突然需要還2000紐元。

此外,他還擔憂一些借款人可能從未考慮過潛在成本的增加。

他說:「我認為抵押貸款利率上升絕對是一個重大考驗,而人們認識到這一點將是一個相當大的轉變。」

責任編輯:劉潤菁

景點

Ohope Beach Golf Links 提供 奥霍普海滩 OHOPE BEACH 在北島的豐盛灣地區,有一條綿延11公里的白色沙灘被評為了紐西蘭最棒且最受喜愛的海灘,它便是陽光明媚、海水溫暖、非常適合游泳的奥霍普海滩(Ohope Beach)。 悠閒地漫步於沙灘之上,可從Ohio Harbour一路向西走去,一邊散步一邊盡情享受無盡的沿海風光,在清涼舒爽的海風中領略紐人眼中這片完美度假勝地的魅力。   奥霍普海滩高尔夫球场 OHOPE BEACH GOLF LINKS Ohope Beach Golf Links 提供   若沿著奥霍普海滩走到盡頭,則會來到紐西蘭一處知名的高爾夫球場——奥霍普海滩高尔夫球场(Ohope Beach Golf Links)。 這家高爾夫球場坐落於太平洋之濱一條狹長的土地上,緊鄰風景優美、未被破壞的奧希瓦海港(Ohiwa Harbour)。 千變萬化的海洋環境讓其一年四季都呈現著動人心魄的獨特景觀,或巨浪拍岸無比壯闊、或群鳥高飛海天一色、或雨過天晴霞光滿天,讓有幸得之一見的人只能讚歎大自然的神奇。   奥霍普高尔夫俱乐部 OHOPE GOLF CLUB Ohope Beach Golf Links 提供   豐盛灣最熱情友好的俱樂部——奥霍普高尔夫俱乐部(Ohope Golf Club),就坐落於這處獨一無二的沿海球場之中,是享受當地宜人天氣、美妙風景與精彩高爾夫球體驗的不二之選。 對該球場好評連連的,不僅有俱樂部的大批會員,還包括知名高爾夫專業設計師格雷格‧特納(GREG TURNER)。無論是球場的地形、景色還是打球體驗,都讓他贊不絕口,嘖嘖稱奇。 此外,這家海濱球場也受到了專業雜誌《紐西蘭高爾夫文摘》的青睞,榮登該雜誌頂級高爾夫球場調查前20名的榜單。 該文摘在其描述中表示,該「華麗的海濱球場,崎嶇不平的地形和令人難以置信的海景」,讓每位高爾夫球手收穫的體驗,如同「隱藏的寶石」一般。 除了最棒的環境,這家俱樂部可圈可點之處還有很多。 Ohope Beach Golf Links 提供 […]

食全食美

  天氣轉暖,植物花開,紐西蘭的蜜蜂也又忙著採蜜了。 從麥盧卡樹採集的花蜜與一般的花蜜有所不同,花蜜中的「獨特麥盧卡因子」(unique mānuka factor,簡稱UMF)使這種蜂蜜的價值遠高於一般蜂蜜,也使其成為紐西蘭熱門的出口產品。 獨特麥盧卡因子(UMF)已被證明具有強大的抗菌和傷口癒合特性。 據報導,一罐 250 克非常稀有的 UMF 31+ 蜂蜜可在上海等地的專賣店賣出 2500 紐元,而一罐 UMF 10+ 的麥盧卡蜂蜜,研究表明其也具一定抗菌功效,售價為 50 至 60 紐元。 麥盧卡蜂蜜的神奇之處是幾十年前懷卡托大學的科學家們率先發現的。而今,這些研究人員發現,麥盧卡產出的蜂蜜之所以與其它作物都不同,秘密來自麥盧卡花中的「蜜腺」。 上周,懷卡托大學的研究團隊在國際知名期刊《新植物學家》(New Phytologist)上發表了這一研究。 蜜腺是植物的一種外分泌組織,可分泌蜜液(nectar)並將其排出來。不同的植物蜜腺生長位置不同,且形狀也有差異。   麥盧卡花的蜜腺所分泌的蜜液可引來蜜蜂,通過蜜蜂採集花蜜這一過程,可將花粉散佈於鄉間,以達到授粉繁殖的目的。 研究人員在論文中指出,一般花卉的蜜腺長在葉子上,麥盧卡的蜜腺卻長於花上,且大多數花朵的蜜腺是無色的,麥盧卡花的蜜腺則是綠色的。 這使得麥盧卡的蜜腺可通過光合作用將陽光、水和二氧化碳轉化為氧氣和糖分,且在這過程中,還生成了一種非常有價值的副產品。 「每朵麥盧卡花都有自己的『太陽能蜜液工廠』,這有助於合成 UMF 前體,即複合二羥基丙酮 (DHA)」,懷卡托大學副教授邁克·克利爾沃特 (Mike Clearwater) 指出。「花中因光合作用也會產出一些糖分,這些糖分可在蜂蜜中發現,且似乎會影響分泌蜜液的多少。」 因此,若能確定影響 DHA 生產量的因素,對該行業來說會非常關鍵,因為如今蜂蜜中獨特麥盧卡因子(UMF)的含量還非常難以預測,而該含量是決定這種蜂蜜溢價的關鍵。 研究人員表示,複合二羥基丙酮 (DHA)的含量變化很大,可能取決於一系列因素,例如植物的遺傳、花卉所在的發育階段、溫度以及光照條件。 據報導,2020年麥盧卡蜂蜜的出口價值高達 5 億紐元,且人們對高 UMF 蜂蜜的需求正在不斷增加。 責任編輯:劉潤菁

工商

話說新西蘭的GST 生活在新西蘭的人, 對GST(商品和服務稅)這個名詞或許都不陌生,它是新西蘭政府對商品和服務徵收的一種附加消費稅, 廣泛存在於人們的日常生活中 ,您需要花錢購買的商品或服務,大部分裡面都包含有GST, 當然也有少部分是被IRD (稅務局)特別指明赦免的。比如,您去超市買的東西,日常生活中的電費,水費,油費,電話費等等,都是含了GST 的。 除日常消費外,就是商業行為和商家了。GST存在於從事商業活動的相關實體的每一環節中。通常只要有買賣交易,就需要附加GST,而且商家一般都是GST註冊者,也就是說,他們有權利代新西蘭政府向需要他們服務或商品的買家徵收GST,  同時按照政府規定,又必須這麼做。  嚴格的說這個GST,既不計算在成本,也不計算在利潤,他們收到後,就交給了稅局。 但是作為一個商業運營者,由於他們在完成他們的商品和服務時,是有成本的, 按照新西蘭稅務局的規定,他們在運營支出中付出的GST, 是可以向稅局抵扣回來的。舉一個簡單的例子, 您去超市買一瓶牛奶,如果是日常生活消費,那麼您就實實在在付出了牛奶價格中的GST。 但是如果您買的牛奶是為了您經營用的, 比如,咖啡店,這種情況,您可以向稅局把您這瓶牛奶裡支付的GST抵扣回來。 也就是說真正為GST買單的,是最終的消費者, 英文中的Consumer。如果是消費前的必須商業過程,也就是說不是最終消費者,付出GST是可以抵扣回來的。 在商業運作中和在日常消費中, GST 在商品價格中的表達方式是不同的。比如, 如果是$115 的最終價格, 那麼日常消費中的表述就是價格為$115 , 並註明其中包含了$15 的GST , 而商業運作中,報價會是 $100+$15。這裡的區別是, 商業運作中,可以將這個$15的GST向稅局抵扣回來。而作為消費者,只是告訴您, 您付出了$15 的GST。 房產物業中的GST 新西蘭的物業通常分為兩大類: 商業物業(Commercial) 和居民住宅物業 (Residential) 。 住宅物業,在新西蘭法律上是這樣定義的,是指那些用於或目的是用於居民居住的物業,可能只限於居民居住,或者是大部分用於居民居住。 商業物業,顧名思義,是用於進行商業活動的物業, 比如: 辦公樓,倉儲,酒店,零售,  工業大樓,公共設施等等。新西蘭政府對其也有明確的資源劃分,只能建在規範的區域內: 比如工業區,輕工業區,商業區等。 我們用於自住或出租給別人居住的房產,通常就是居民住宅物業了。 絕大部分的房產物業買賣的價格中都包含著GST,但商業物業和住宅物業在體現上不同。 商業物業在買賣合同的成交價中, 會清清楚楚列明GST, 也就是價錢+GST(if any  如果有的話),其實這符合商業運營的常規。住宅物業的價格中通常都沒有列出GST這個欄目。 有的人會想,商業物業中多了要支出的GST,我在購買自住房時是沒有的。是的,居民住宅物業中不會把GST列出來,但並不是說您購買的價錢中沒有GST,相反,您購買的是包含了GST之後的價格。  為什麼這麼說呢? […]

本地

(Darko Stojanovic / Pixabay)   據Stuff新聞網報導,一名於超級星期六在基督城反疫苗集會上發言的醫生表示,由於政府強制要求衛生工作者接種 Covid-19 疫苗,她將失去工作。但這位醫生說:「但是沒關係。我說過,我的良心比我的職業更有價值。」 這名醫生名叫蘇菲.費伯裡(Sophie Febery),是坎特伯雷中部地區Methven醫療中心的一名全科醫生。 10月16日(週六),她在基督城克蘭麥廣場(Cranmer Square)的反疫苗集會上,對歡呼的人群說,她將失去她的工作。 「但是沒關係。我說過,我的良心比我的職業更有價值。」 在集會現場,費伯裡的發言得到了觀眾的掌聲。 集會上,她透露,自己正在接受紐西蘭醫學委員會 (MCNZ) 的「調查」。她被告知不要傳播「反疫苗信息」,並說:「我很早就發現,我不能和我的病人談論這件事。」 此外,她還在集會上表示,此前,她曾於去年發起過一項名為#masks4all NZ的 Facebook 活動,旨在讓每個人都在公共場合戴上口罩。 「正如傑辛達所說,我們都應該假設我們被感染了,如果我們被感染了,我們當然會想盡一切努力阻止將其傳播給他人,戴口罩是一種善意,」她說。 這名醫生也曾在社區的 Facebook 頁面上透露,由於她拒絕接種輝瑞疫苗,從下一週末開始,她將被禁止與患者面對面接觸。 據報導,她的帖子在社交媒體上引發了兩極分化的反應。 費伯裡是為數不多的,在自由與權利聯盟組織(The Freedoms and Rights Coalition)的全國集會上發言的一位醫生。 Stuff曾聯繫過她本人以及醫療中心,詢問她是否被迫辭職。 10月20日(週三),她的丈夫透露,他的妻子和醫療中心的負責人都不會發表任何評論。 紐西蘭醫學委員會 (MCNZ)主席柯蒂斯‧沃克(Curtis Walker)證實,有許多與醫生和 Covid-19 疫苗接種相關的問題正在考慮中,但隱私考慮限制了對個別病例的進一步評論。 據NZ Herald 10月22日報導,蘇菲.費伯裡已經辭職。 責任編輯:劉潤菁

汽車

(Gerd Altmann / Pixabay)   由於全球需求不斷增長,以及石油供應的短缺,近幾周油價一直在大幅上漲。在紐西蘭加滿油箱從未如此昂貴。燃料價格跟蹤應用程序 Gaspy 背後的團隊本周指出,91 辛烷值汽油的全國平均價格目前為 2.39 紐元,創下歷史新高。 據RNZ報導,全國許多加油站現在每升燃油收費超過 2.50 紐元,這給已經在其他地方面臨成本上漲的紐西蘭人增加了壓力。小企業、旅遊和酒店工作人員也受到價格上漲的影響。 AA 汽車事務總經理邁克.努恩(Mike Noon)認為,這是因為石油輸出國組織沒有達到預期的供應水平,而且「世界上所有這些國家在疫情後的經濟反彈非常強勁,所以需求很高,不僅僅是汽油。」 英國《金融時報》10月12日報導稱,由於擔心供應,美國基準石油價格觸及7年高點。 美國原油基準西德克薩斯中質原油在10月12日觸及每桶逾 82 美元的高點,為 2014 年以來的最高水平,隨後回落至 80.46 美元,當天上漲 1.4%。13日繼續保持上漲勢頭,交易價格上漲0.2%,至每桶80.6美元,接近3年高點。 《泰晤士報》報導稱,自 9 月初以來,油價已上漲超過 16%。 這在很大程度上歸因於全球經濟反彈,這是由於世界各地許多民眾重返工作崗位。另外,天然氣短缺加劇了對石油價格的壓力,增加了對替代能源的需求。所有這些因素加在一起給紐西蘭的燃料價格帶來了上行壓力。 努恩還表示,「我們以美元購買原油和成品油,」而紐元兌美元的匯率波動很大,與幾年前的水平相差甚遠。當前紐元的價值對燃油價格沒有幫助。 燃料價格上漲也將給已經面臨現金流壓力的企業帶來壓力。而且,燃料價格對運輸貨物的成本有直接影響,這可能導致其他地方的價格上漲。 今年 7 月發布的消費者物價指數顯示,通脹上升了 3.3%,是近十年來的最大增幅。 國際貨幣基金組織 (IMF) 發出警告稱,各國央行在應對通脹風險時需要「非常、非常警惕」。 紐西蘭儲備銀行已經採取了應對通脹風險的第一步,七年來首次提高了官方現金利率( OCR)。經濟學家預測,未來12個月OCR還將出現一系列上調。 紐西蘭人的錢包似乎只會變得更加緊張。 責任編輯:劉潤菁

人物

(Darko Stojanovic / Pixabay)   據Stuff新聞網報導,一名於超級星期六在基督城反疫苗集會上發言的醫生表示,由於政府強制要求衛生工作者接種 Covid-19 疫苗,她將失去工作。但這位醫生說:「但是沒關係。我說過,我的良心比我的職業更有價值。」 這名醫生名叫蘇菲.費伯裡(Sophie Febery),是坎特伯雷中部地區Methven醫療中心的一名全科醫生。 10月16日(週六),她在基督城克蘭麥廣場(Cranmer Square)的反疫苗集會上,對歡呼的人群說,她將失去她的工作。 「但是沒關係。我說過,我的良心比我的職業更有價值。」 在集會現場,費伯裡的發言得到了觀眾的掌聲。 集會上,她透露,自己正在接受紐西蘭醫學委員會 (MCNZ) 的「調查」。她被告知不要傳播「反疫苗信息」,並說:「我很早就發現,我不能和我的病人談論這件事。」 此外,她還在集會上表示,此前,她曾於去年發起過一項名為#masks4all NZ的 Facebook 活動,旨在讓每個人都在公共場合戴上口罩。 「正如傑辛達所說,我們都應該假設我們被感染了,如果我們被感染了,我們當然會想盡一切努力阻止將其傳播給他人,戴口罩是一種善意,」她說。 這名醫生也曾在社區的 Facebook 頁面上透露,由於她拒絕接種輝瑞疫苗,從下一週末開始,她將被禁止與患者面對面接觸。 據報導,她的帖子在社交媒體上引發了兩極分化的反應。 費伯裡是為數不多的,在自由與權利聯盟組織(The Freedoms and Rights Coalition)的全國集會上發言的一位醫生。 Stuff曾聯繫過她本人以及醫療中心,詢問她是否被迫辭職。 10月20日(週三),她的丈夫透露,他的妻子和醫療中心的負責人都不會發表任何評論。 紐西蘭醫學委員會 (MCNZ)主席柯蒂斯‧沃克(Curtis Walker)證實,有許多與醫生和 Covid-19 疫苗接種相關的問題正在考慮中,但隱私考慮限制了對個別病例的進一步評論。 據NZ Herald 10月22日報導,蘇菲.費伯裡已經辭職。 責任編輯:劉潤菁