分析:紐政府推出的住房新政稅收變化存風險

(credit: denisbin/flickr)

3月23日,工黨政府宣布了一系列新的住房政策,以遏制房地產投資,穩定瘋漲的房價。儘管目前仍在就其中一項重大變化進行磋商,但政府已表示不會撤銷這一政策方案。而這些新政能否達到穩定房價的目的,目前還尚未可知。

Stuff新聞網的分析指出,政府推出這些新政存在風險,可能不會起到有效控制房價的作用,甚至會冒著損害政黨政治信譽的風險。就Stuff新聞網指出的3個風險,本文為您簡要闡述。

住房新政中的兩項稅收變化

新政中包括兩項稅收變化,包括明線測試延長以及房貸利息抵稅政策被取消。

政府將明線測試的期限從5年延長至10年。因此,任何在3月27日之後購買的房產(非家庭主要住房)若在10年內出售,房主將必須對其利潤繳納所得稅,稅率可能高達39%。

取消房貸利息抵稅政策,是指房東將不能用租金收入稅抵消抵押貸款的利息。目前這項政策只會影響3月27日之後購買房產的新房東,但房貸利息抵稅政策將會在未來5年逐步取消。

對於購買新房產的人,政府還會繼續實行5年的明線測試,並會考慮繼續讓買房者減免利息,以將房市的競爭環境向首次購房者及新房投資者傾斜。

稅收變化能否為市場降溫並增加供應存風險

政府的稅收政策變化能否達到預期效果,多位經濟學家持不同態度。

最近曾為財長格蘭特·羅伯遜(Grant Robertson)工作的工會委員會左傾經濟學家克雷格·雷尼(Craig Renney)認為,該兩項政策能產生預期的效果,並在不實際降低房價的情況下將為房市降溫。

他認為這兩項政策會影響人們購房需求被驅動的程度,並說全國的住房不太可能同時降價,但一些房價大漲的地方城鎮的房屋價格將會被修正。

也有經濟學家對政府的政策持懷疑態度,如Kiwibank的首席經濟學家杰羅德·克爾(Jarrod Kerr)。

克爾表示,由於更高的貸款首付要求,投機者已經感受到了很大的壓力。而他們的大多數客戶都是尋求穩定經濟回報的合法投資者。

他指出,只有利率發生巨大變化才能真正在短期內壓低價格。

此外,右傾的紐西蘭倡議組織首席經濟學家埃里克·克蘭普頓(Eric Crampton)表示,政府的稅收新政可能會增加全國整體的投資風險。

克蘭普頓認為,紐西蘭存在嚴重的住房短缺問題,因此去年的利率變化才會導致房價大幅上漲,而不是建成更多的房屋。

他說:「當基本規則能迅速發生實質性變化,且國庫似乎沒有充足的時間分析這些變化的影響時,可能會出現哪些實質性影響投資回報的變化將更難預測。」

租金是否會保持穩定有待觀察

包括國家黨在內的一些人士認為,這兩項稅收變化將使租戶支付更多的租金,因為增加房東的任何費用都會以租金的形式轉嫁給租戶。此外,若房東將房屋賣給首次置業者,市場上的可租用房屋將會減少,而租房的人數不會受太大影響,因此住房短缺的問題會更加嚴重。

另有一些人則認為,目前租金已經到了市場所能承受的水平,不一定還有繼續上漲的空間。因為租戶直接拒絕租房,房東才會提高租金。如果有能獲得更多利潤的空間,房東現在就會照做。

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就新政對租金的影響,國庫在建議中表示,「影響租金的因素有很多,除了租賃房屋供應之外,還包括租房者的收入水平」,而延長明線測試期限「可能會給租金帶來上行壓力」。

羅伯遜表示,他將密切關注影響租金的任何因素。

選民或會對政府的做法感到憤怒

在大選之前,總理傑辛達·阿德恩(Jacinda Ardern)和羅伯遜曾在媒體面前承諾,政府將不會引入新的稅收,如資本利得稅(CGT)或綠黨提倡的財富稅。

去年9月大選之前,羅伯遜還明確對Newstalk ZB談話節目表示,政府不會延長明線測試的期限。

然而,工黨政府在新政中的決定被國家黨黨魁朱迪思•柯林斯(Judith Collins)描述為「撒謊」和「違背諾言」,而羅伯遜和阿德恩的回應是,工黨政府同樣承諾要解決住房危機,而此前的某些回應過於具體,且當時的前提條件與目前的形勢不同。

阿德恩於3月24日表示,她不認為這是「違背諾言」。

與資本利得稅相比,明線測試期限的延長影響的人會更少,但對於那些想在某個時候進行房地產投資的選民來說,他們的想法比較關鍵。

Stuff認為,工黨政府的做法與前總理約翰·基(John Key)的做法並不相同。約翰·基曾在排除消費稅(GST)後又將其提高,但他實行了減稅措施。但對於選民來說,工黨政府的此次做法沒有給選民直接的政治好處。

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