疫情過後房市走向引多方關注

日前，住房市場的專家們根據疫情過後房屋銷售活動強於預期的情況，調整了他們先前對房市價格的預測，並稱新西蘭不太可能陷入房市崩潰。

不過，所有人都同意，一旦新一輪COVID-19爆發，則意味著所有的預測都將無效。

媒體NZME 和新西蘭房地產協會 (REINZ) 聯手，在全國範圍內發起一項新的宣傳活動，旨在讓新西蘭人瞭解COVID-19之後的房屋買賣信息時，通過新西蘭最年輕的地產中介公司OneRoof，憑藉其在業內的重大影響力和洞察力，採訪了該行業的一批知名的經濟學家和地產專家，以瞭解住房市場的未來走向。

大家較為一致的看法是，新西蘭的情況並不像之前預料的那麼糟糕，雖然房價可能會下跌，但專家們不相信房市會崩潰。

儘管對於是否會出現更多的按揭未完房屋出售 (因房主無力繼續償還銀行房貸而不得不將其物業交給銀行拍賣) 有不同意見，但大家似乎傾向於認同一點，一旦出現大規模社區感染對房市必定會產生相當的破壞性。

總理態度明確 堅拒過早開放邊境

在上週的媒體發布會上，總理Jacinda Ardern將要求開放新西蘭邊境的呼籲描繪為「危險」之舉。她的回應清楚地提醒我們，儘管新西蘭基本上沒有COVID-19，但世界其他國家和地區仍未出現疫情緩解蹟像，甚至於出現了新的爆發。比如我們的近鄰澳大利亞，近期維多利亞州持續出現新的社區感染病例，導致維州政府決定從7月8日晚間11:59開始在墨爾本市中心和鄰近的Mitchell Shire實施階段3停擺，當地居民必須待在家中，原則上禁止群聚性活動。

總理說：「我們可以享受週末體育活動，去餐廳和酒吧，我們的工作場所已經重新開放，我們可以按我們的喜好程度舉辦任何規模的聚會。」她要求我們務必珍惜這來之不易的成果。

所以，政府對於邊境的人員流動密切關注，對不斷從海外返回的新西蘭人做好檢測隔離工作。

目前表現出的住房市場的交易活動好於預期，與新西蘭較快地恢復到常態不無關係。由OneRoof的數據合作夥伴Valocity開發的最新住房市場指數顯示，雖然COVID-19使房地產價值下跌，但它們又會回昇。

OneRoof發起的「瞭解景觀」(Know the Landscape) 活動，為人們瞭解COVID-19疫情之後的房屋買賣很有幫助，它詢問了房地產市場專家，未來六個月中他們最擔心的是什麼。以下是專家們列出的重要因素，希望能藉此來引起關注。

一、上昇的失業率

經濟學家及評論家Tony Alexander 警告失業情況可能會更為嚴重，但沒多少人對此擔心。細看失業率上昇的問題，大多數失去工作的人們多半來自接待業、旅遊業、零售業和娛樂業，通常是低收入群體，許多人並不擁有房屋或是正在努力之中，很多人是移民。

Alexander指出：「在2008年的全球金融危機中，有4{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc} 的工作在持臨時工簽的移民手中，而這次的COVID-19，這一比例翻了一倍，達到8{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。他們同樣不是房屋所有者，大部分集中在接待、零售、旅遊業，當然他們將不得不回家，所以這些失業的租客離開後，屋主不會掀起出售高潮。」

Alexander並不否認失業率上昇帶來的負面影響，仍然相信房價在本年度會下跌，其跌幅在5{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc} ～ 10{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc} 之間。

John Bolton是Squirrel 抵押貸款公司的CEO，同意失業率在飈昇，其中很大一部分在那些非房主的職業中，但他表示，由於拖欠租金，這會讓投資者受損。

「我認為那裡會有一些挑戰，銀行 (指寧願借錢給自住者的銀行) 將不那麼支持投資者。」

二、不再有工資補貼

他所擔心的是工資補貼的結束，說它是一次性支付的，而且一些企業已經放任員工了，但是，「補貼的結束並不意味著事情會停下來。」

一些企業將工資降低到80{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，John Bolton認為，他的一位客戶的工資已經達到60{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，但他知道自己的工資將再次上漲，並且很感激能繼續工作。

企業老闆清楚，如果讓其員工離職，他們將很難找到好的員工，而且重新聘用很昂貴。

三、貸款利率超低

沒有人特別擔心抵押貸款假期即將結束，還款又將繼續。因為利率如此之低，銀行和政府寧願幫助而不是阻礙那些苦苦掙扎的人。

西太平洋銀行 (Westpac) 首席經濟學家 Dominick Stephens 堅信他對今年4月至12月房價將下跌7{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc} 的預測，但他指出，銀行利率如此之低，以至於可以挽救房地產市場。

「去年，我們成功地預測了房地產市場將會增長，大多數人認為房價已經很高，不可能再上漲。可我們認為，不是這個情況，利率下降將推動房價上漲。(現在利率甚至更低) 這就是我期望的理由，一旦進入衰退後的環境，無論何時，我們都會看到房價迅速回昇。」

財務顧問Hannah McQueen表示，儘管借貸從未如此便宜，但問題在於銀行的貸款標準將變得相當苛刻。

「隨著經濟惡化，他們不太可能簡單地借給任何人和所有人，因此，儘管您可能要等等看價格是否下跌，但屆時銀行可能不太願意向您提供貸款。」

四、經濟衰退

Dominick Stephens對衰退對於房地產市場的影響直言不諱：「房價在衰退期間下跌，故事結束了。在正常情況下，我會在建模過程中使用各種因素，但在經濟衰退期間，情況會有所不同。」

「您的銷售很紅火，有些人失業並陷入財務困境，不幸的是他們無法維持自己所住的房屋。其他人則因為經濟衰退，因此不願將房屋改建。 房價下跌。這是最大的因素」他說。

但是，有很多證據表明，經濟衰退並沒有它本來應該呈現的那麼沉重。 「我們仍將面臨嚴重的衰退，但可能比我們最初的想法還要嚴重。」

五、外籍人士

新西蘭人蜂擁而至，令我們的檢疫隔離設施人滿為患，但Infometrics的首席預報員Gareth Kiernan表示，仍然不知道他們是否會在接下來的6到12個月或更長時間內停留還是再次離開。

「不同類型的人出國有不同目的，那些一心只為了海外經歷 (即OE) 快速回國的人可能不會進入房市買房，而另一些有可能決定永久回國。」

後者可能在市場上買房，如果是的話，問題是在哪裡買房？由於在家工作更容易，他們不一定選擇大城市，而是出於生活方式的考慮搬到Hawke’s Bay或Nelson等地區，這會有助於推高那些地區的房價。

Tony Alexsander說，返回新西蘭的人數以及未離開新西蘭的人數，正在支撐住房市場，並抵消了移民人數的減少。

六、旅遊業

Dominick Stephens表示，在沒有國際旅遊的情況下，在任何一個特定的夜晚，在新西蘭需要庇護的人數比Covid-19之前少了很多，這將導致Airbnb的房產重新流向市場，從而影響關鍵地區的租金價格。

「我希望看到這種情況會在Tauranga和北邊的許多物業中出現。最終，這將影響這些地區的房價。而皇后鎮房價的跌幅最大。」

Stephens說，人口增長放緩是預計房價將下跌的另一個原因，而且返回的新西蘭人不足以改變這一狀況。

七、新的疫情爆發

每個人都同意更多的爆發將是一個大問題。

Gareth Kiernan說：「另一場疫情的最大擔憂是經濟影響，它對企業的收入和盈利能力有多大影響，進而影響他們繼續僱用員工的能力，而且還帶來不確定的後果。」

不確定性使人們懷疑是否願意花錢或僱用企業或投資於企業。

Gareth Kiernan接著說：「很高興看到現在的情況，在三個月的基礎上，很明顯，作為一個經濟體，除了邊境之外，我們正在恢復正常運轉；所以人們感到更為幸福。我並不是說它已經完全確定了，但是如果情況不穩定並且疫情再次爆發，我們又有可能再次回到3級或更差的水平，那麼對經濟的潛在影響而言幾乎是災難性的。 」

如果發生這種情況，人們繼續償還抵押貸款的能力將受到影響，價格將大幅下降：「將有很多人被迫出售，而市場上沒有多少人願意購買。」

如果投資者看到價格下跌，他們可能會推遲購買，從而導致價格的進一步下跌。

Tony Alexander的樂觀情緒因回到3或4級警戒狀態的可能而受到削弱，他說會有新的裁員浪潮。

「這就是為什麼迄今為止政府對邊境的不良管控一直是對我們的經濟復甦和住房市場的最大威脅。企業將在大約八週的時間內面臨決策，我會繼續留下這些工人嗎？或者我乾脆讓他們走人？」

八、疫苗

Gareth Kiernan相信，我們仍有可能面臨新一輪疫情的爆發，雖然還有很長的路要走。接種疫苗的時間越久，回來的人購買房屋的可能性就越大。

「如果明年年初我們仍處於和今天相似的位置；我認為人們在這裡待的時間越長，他們就越有可能變得更加安定。」Gareth Kiernan說。

但是，如果疫苗較早到達，則可能會再次有海外人來到新西蘭。

九、大選

選舉通常會使房地產市場動盪不安，但Dominick Stephens認為這不會造成太大傷害。

上次選舉對房地產市場的影響至關重要，其中一方贊成資本利得稅，而另一方則強烈反對。 但是，資本利得稅是固定的，Dominick Stephens並沒有看到主要政黨和他們的住房方式之間有什麼實質性的區別。 政府或聯盟夥伴的更替不會改變他的觀點。

Hannah McQueen表示，人們對選舉確實感到有些緊張，但他們推遲了計劃，但並未放棄。

她同意，由於沒有哪個大黨派熱衷於徵收資本利得稅，沒有什麼大的影響會大幅度影響房價。

Tony Alexander提出了一些與在家工作，印鈔和建築業相關的因素。

在家工作可能會增加住房需求，因為房主比租房更容易裝修房屋，例如搬動牆壁做辦公室。

印鈔是新西蘭的新領域，但是當其他國家在全球金融危機之後印鈔時，它推高了資產價格，這可能在新西蘭發生。我們的儲備銀行在5月份表示，由於量化寬鬆政策，資產價格可能面臨上行壓力。

銀行對於新房建設貸款更為謹慎，這恐怕導致住房價格上行壓力。

十、供-求關係和首次購房者

John Bolton說，他公司的首次購房者申請量增長了200％ 以上，該集團現正在推動市場。

「我們非常忙。我們的首次購房者活動大大增加了。利率如此之低，擁有比租住便宜。我的看法是，入門級房價根本不會下跌。入門級的需求超出了供應，因此您不會降低入門級的房價。如果您現在奧克蘭的任何入門級房源上市，就會有人在敲門。」

John Bolton表示：「任何降價都可能是在需求較少的高端市場。」

原來，新西蘭房市受如此之多因素的影響，遠比我們想像的要複雜。