根據NewstalkZB...
出租物業投資 哪裡回報最好？
隨著銀行儲蓄利率一再創歷史新低，普通民眾對於房地產投資的興趣也再度高漲。如果您正在計劃購買用於出租的房地產，想要以此增加財富，確保退休收入，您就會關註：全國哪些地區做出租房投資划算，奧克蘭的哪些街區租房回報最好；同時，您還需要了解一些有關房地產投資的基本知識，同時預計到，房地產投資的收益，與定期存款等現金投資不同，可能會隨著不同時期和地區的情況上下波動，並可能存在較大的風險。
本週一，電視三臺（Newshub）就房地產投資的相關問題，採訪了Opes Partners公司的經濟學家艾德·麥克奈特（Ed McKnight），他分析了全國哪些地區的房地產收益率較好（超過5％），奧克蘭的哪些街區值得特別關注，並詳細地解釋了房地產投資的幾種「收益率」，以及它們的計算方法，對我們想要把存款投資在房地產上的人來說，或許會有所幫助。
哪個地區租房回報最好？
麥克奈特表示，對於想要長期投資房地產的人來說，重要的是要發掘出能夠獲得最佳回報的地區——就是那些在租賃市場和房地產市場之間存在巨大差異的地方，也就是住房租賃市場相對很熱，但房價仍相對便宜的地方。
他說：「馬納瓦圖－旺格努伊地區（Manawatu-Wanganui），往往可以提供良好的租房收益，因為那裡房價相對便宜，同時又有很大比例的人租房。」
再往南，在北島最南端的首都惠靈頓，租房回報也相當不錯，因為那裡的租金高於奧克蘭，但房價中位數卻比奧克蘭要低。
麥克奈特說：「10月份，惠靈頓三居室房屋的租金中位數為每週650元，而惠靈頓地區的房價中位數為64萬元，所以租房投資的毛收益率為5.28％。」
但奧克蘭的平均租房收益率僅有3.86％，因為奧克蘭三居室房屋的租金中位數為每週630元，比惠靈頓便宜，但房價中位數則為848,000元，比惠靈頓貴出20多萬元。
對於想要更多回報的投資者，另一種選擇是著眼於不同類型的房地產，例如針對特定人群的房地產。
他舉例說，「在漢密爾頓，我們看到靠近醫院和大學的房產出租收益率高達10％，並且是按房間（而不是整套房）出租的。」
比如那些專門租給學生的物業，每個房間都有獨立的套間和小廚房，就可能提供更高的回報，但需要注意的是，在投資之前要權衡潛在的投資風險，比如轉售時的可銷售性。
「每種房產都有風險和收益」，麥克奈特說：「我對初次投資的的建議是，採取投資組合方法，通過收購標準物業來分散風險。」
奧克蘭房地產投資要看資本增長
奧克蘭的高房價往往會讓投資者獲取較高的資本增長（房價增長），使得在奧克蘭的房地產投資，更適合謀求資本增長而不是獲取租金收益。
因為在奧克蘭投資房地產獲得資本收益機會較大，所以，明智的投資者需要從兩方面來考慮投資收益。
麥克奈特說：「許多投資者只為獲得現金流收益而購買房地產，但是，房地產投資的真正利益卻來自資本收益。」
他表示，根據2000年1月至2018年8月的數據，在過去的18年中，奧克蘭街區的房價中位數，每年平均增長7.66％。
「從本質上講，奧克蘭一般街區的平均房屋價格，總共增長了748,600元，平均每年增長40,096.41元。」麥克奈特補充說，「雖然資本收益比租金收益更難控制，但如果投資者不專注於資本收益，那麼他們就會失去獲得更多的投資收益的機會。」
奧克蘭投資收益最好的街區，是出租和購買以獲取資本收益兩方面綜合收益最好的街區。
儘管與全國其它地區相比收益較低，在奧克蘭地區尋找租賃物業投資的人，可能會著眼於馬努考Manukau港灣的東北部。
麥克奈特建議，「根據我的數據，奧克蘭唯一的房價中位數低於70萬元的地區，是Mangere及其周邊街區，這一帶房地產的[資本]增長率超過8％。」
而那些只著眼於長期資本增長而尋找高價房屋進行投資的人，可能會重點考慮西區的Point Chevalier街區。「這個街區在過去18年中，房價平均每年增長高達9.45％。
麥克奈特說：「雖然這裡的租金收益會非常低，住房的入門價格也會很高，但這裡是奧克蘭房價增長最快的街區。」
那些重新劃分了區域、從而允許興建更高密度住房的街區，以及那些新興區域，都可以為經驗豐富的投資者提供開發或整修住房的機會。
「但是，要尋找更高密度住房的街區，其實已經是從房地產投資轉向了開發，這會帶來更高的風險、高稅收…同時也會獲得高回報。」所以，有大量的住房可以進行整修的街區，是投資的另一種選擇。
麥克奈特說：「這是我之所以喜歡Mangere的另一個原因：新的Waterview隧道為通勤者提供了更好的選擇，這一帶房地產也將開始得到改進。」
儘管著眼於資本增長的投資基本都在奧克蘭，但隨著時間的流逝，生活水平不斷提高的其它地區，也可能會有同樣的機會。
想要在房地產投資上獲得良好收益，就需要了解一些基礎知識，例如如何計算收益率和實際投資成本等，將有助於新手投資者有成效地投資。
什麼是「收益」？
租賃物業的「收益」，就是年收入租金與住房購買價格的比率。其中「毛收益」就是年租金除以購買價格得出的；而「淨收益」則包括營運支出。
如果每週租金為650元，每年租金收入為33,800元，房屋購買價格為640,000元，其收益率即為5.3％（33,800 / 640,000）。
麥克奈特說：「房地產界所說的’收益率’，通常是指毛收益率。這是因為它計算迅速並且易於比較。」「但是，因為它不包括持有投資的真實成本，所以只是一個虛指標。」「但它在進行計算和比較時，仍然是有用的工具，只是首次投資人需要了解其局限性而已。」
淨收益
由於地稅和其它費用可能因地區而異，因此在比較不同地區的物業時，淨收益可以提供更準確的利潤估算。
「淨收益包括運營費用，例如租金收入、地稅、保險、法人團體費等，再除以房屋購買價格。「這還不包括房貸費用。」
計算總資產回報
儘管「淨收益」包括支出，但在把房地產投資與其它形式投資進行比較時，應該綜合考慮房地產的租金收益和資本增長。
房地產投資者通常會以不同的方式計算投資獲利能力，標準計算方法是，淨收益加上資本增長，再減去房貸利率。
「比如，奧克蘭的淨租金收益率為3％，再加上資本增長率5％，再去掉房貸利率3.5％（假設100％貸款），那麼每年的總投資回報率為房屋價值的4.5％。」
資本增長可以根據投資的地區不同，進行比較和加權估計，麥克奈特建議把5％作為大致參考。因為「在過去的18年中，只有少數幾個街區的同比增長率沒有達到5％。」
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食全食美
6月7日到9日，“台灣好食日”在新西蘭奧克蘭主流超市PAK’nSAVE Ormiston成功舉辦。歷時3天的台灣美食活動吸引了大量人潮。多種口味和品種的台灣美食讓來自不同族裔的當地民衆大開眼界，並一再詢問類似活動何時會再次舉辦。還有華人顧客連續三天都來攤位品嘗、試吃和購買。 6月7日到9日，「台灣好食日」活動在新西蘭奧克蘭主流超市PAK’nSAVE Ormiston成功舉辦。 圖爲現場品嘗和購買台灣美食的民衆。 。 這次的活動所展示的台灣食品共來自8家優良食品廠商，每種食品的展位設計精美，產品陳列新穎，非常吸睛。6月7日一大早，展位還沒有擺設好，就有民衆到展位來瞭解和品嘗。除此之外，現場還設置了亞洲厨房，現場烹飪部分展示的食品， 讓其他族裔觀衆近距離瞭解亞洲的美食文化和烹飪技術。活動現場香氣四溢，熱鬧非凡。 參加本次好食日的台灣品牌包括，臺灣堅果拌醬第一品牌“五仁果油系列”、長松食品、源順食品養生穀粉系列、和吉冬瓜茶磚和黑糖系列、信全冬粉、台灣阿里山咖啡精品豆及UPON有香咖啡、MIT熱門飲品、丸文魚鬆和魚酥。三天來，每家品牌的攤位前都擠滿了大批民眾前來試吃和購買，Paksave 超市的員工們在休息時間也來到攤位前，好奇的詢問瞭解情況。 有民衆表示，台灣小吃很有名氣，每次有朋友去台灣都會帶一些回來，今天可以在家門口就品嘗這麽多的台灣美食，真是開心。 還有的西人顧客來到厨房，細細詢問寬粉的烹飪方法，然後高興的購買相關產品，回家自己烹飪。 現場的一位來自馬來西亞的女士表示，台灣食品質量好，吃了放心，應該大力宣傳。這位台灣食品的超級粉絲還説，“我們超愛台灣食品，希望下次多賣一些！” 6月7日到9日，「台灣好食日」活動在新西蘭奧克蘭主流超市PAK’nSAVE Ormiston成功舉辦。 圖爲現場品嘗和購買台灣美食的民衆。 責任編輯： 李玉
工商
链锯（Chainsaw）是强大实用的工具，非常适合砍柴、修剪树木或处理风暴造成的损害。但如果操作不当，链锯可能极其危险。无论您是经验丰富的DIY爱好者，还是初次使用链锯，遵循关键的安全步骤都至关重要。 首先，务必准备好您的工作区域。工作区域应干燥、无障碍物且光线充足。如果下雨或地面潮湿，请推迟工作——尤其是在使用电动或电池供电的链锯时，因为这些型号在潮湿环境下更容易发生触电。汽油链锯只能在户外使用，因为它们产生的废气有害健康。 请佩戴合适的个人防护装备 (PPE)：头盔、手套、护目镜和护耳装置、安全护腿以及钢头靴。请将旁观者和宠物与工作区域保持至少 10 米的距离。 每次使用前和使用过程中，请检查链条的松紧度。找到导板的中部，轻轻提起链条。链条应该略微有弹性——足以移动，但又不会松到驱动链节脱离导板槽。 如果链条下垂或感觉过紧，则需要调整。使用链条张紧器或稍微松开导板螺母，重新定位导板，使其紧密贴合。张紧适当的链条应该牢牢地贴合导板，同时仍能用手顺畅地移动。 双手握住锯子——左手握住前把手，右手握住后把手——握紧，環握。这有助于控制工具并降低反冲风险。反冲发生在导板前端撞到物体并向后猛击锯子时。为避免这种情况，请使用导板下部切割，并始终从上向下操作。 请勿将链锯使用在肩膀以上的高度，使用時也不要站在梯子上。缓慢移动并保持脚底稳固。 在开始切割之前，请检查树木是否受到保护。有些物种未经市议会许可不得修剪或移除，尤其是在生态敏感区域。未经授权移除的罚款可能高达六位数。如有疑问，请查看您所在市议会的网站或致电寻求帮助。 链锯固然有用，但只有在安全以及当地法律允許的情况下才可以使用。 需要帮助选择适合您需求的链锯吗？欢迎访问 Gatmans Mowers and More——欢迎与我们经验丰富的团队洽谈，找到最适合您的选择。 更多信息請上網查詢： https://gatmans.co.nz 門店地址： 2200 D East Coast Rd Silverdale 0993 Auckland 聯係電話：0800 800 960 責任編輯： 李玉
汽車
據 stuff 報導，購車者被警告在未來幾週和幾個月內檢查二手車是否有洪水損壞的跡象。 專業汽車經銷商遊說團體汽車貿易協會的托尼·埃弗雷特 (Tony Everett) 表示，買家應該讓專業人士檢查車輛是否有被洪水損壞的跡象。 埃弗雷特說，洪水造成的損害有時很難確定，而且可能需要一段時間才能出現電氣故障和腐蝕等問題。一些賣家可能沒有意識到洪水對車輛造成的損害真實程度。汽車貿易協會建議購買二手車的人請專業人士檢查。 My Auto Shop（ TradeMe 部分持有）的首席運營官理查德·韋弗 (Richard Wafer) 負責進行購車前的檢查，他說，車輛被淹的主要證據包括浸水的地毯、座椅織物和泡沫發出的霉味。內飾上可能有水印，腳部空間內有水跡，特別是踏板周圍，可能是鏽斑的早期跡象。備胎槽中的水印也可能是一個標誌。生鏽的座椅支架和其它生鏽跡象值得檢查。對車輛的電子系統進行診斷掃描，可能會發現汽車計算機之間的通信問題。 VTNZ 的車輛經理艾倫·雷諾 (Alan Raynor) 也進行購車前檢查，他表示，專業人士更有可能發現汽車被水淹沒的跡象。已經完全乾燥和清潔的汽車可能很難被識別為被水淹沒。側門塑料裝飾件可以拆下，以檢查框架內部是否有水和碎屑跡象。將安全帶拉到最大程度也可能會暴露水印和污垢。如果買家發現此類跡像或聞到異常氣味，則應進行檢查，並要求檢查員徹底檢查是否有洪水損壞的跡象。 被洪水損壞的汽車的風險在於，由計算機運行的安全系統無法正常運行。 法律要求專業汽車經銷商披露洪水損壞的情況，如果他們沒有披露，買家可以向機動車糾紛法庭提出索賠，該法庭已迫使經銷商向被騙的買家退款。 責任編輯：謝瑞波
人物
據路透Reuters媒體8月16日報道，新西蘭司法部長週四宣布，面臨刑事指控的前Megaupload文件共享網站創始人Kim Dotcom將被引渡至美國。 Kim Dotcom是一名德國裔，擁有新西蘭居留權。自2012年以來，他一直在抗爭引渡。2012年，美國聯邦調查局（FBI）指揮的一次突襲行動在奧克蘭逮捕了他。 新西蘭司法部長Paul Goldsmith簽署了引渡令。司法部發言人表示：「我在仔細考慮所有信息後，決定將Dotcom引渡到美國接受審判。」Goldsmith在聲明中說道，「根據慣例，我給了Dotcom一個短暫的時間來考慮並獲取建議，因此目前不會對此事進一步評論。」 Dotcom在社交媒體網站X上發文稱，「南太平洋上的美國殖民地決定引渡我，僅僅因為用戶在Megaupload上傳的內容。」這似乎是對引渡令的回應。路透社未能立即聯繫到Dotcom獲取進一步回應。 美國當局表示，Dotcom及其三名Megaupload高管通過鼓勵付費用戶存儲和分享受版權保護的材料，導致電影公司和唱片公司損失超過5億美元，而該網站因此獲得了超過1.75億美元的收入。 2012年與Dotcom一同被捕的還有該公司首席營銷官Finn Batato、首席技術官兼聯合創始人Mathias Ortmann（兩人均為德國人），以及另一位高管荷蘭籍的Bram van der Kolk。Ortmann和van der Kolk通過認罪協議避免了引渡，於2023年在新西蘭被判刑。Batato於2022年在新西蘭去世。 責任編輯：李玉