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投資酒店公寓時註冊GST,到底是虧還是賺?

24 Sep,2021 | 工商, 房產, 政策法規

話說新西蘭的GST

生活在新西蘭的人, 對GST(商品和服務稅)這個名詞或許都不陌生,它是新西蘭政府對商品和服務徵收的一種附加消費稅, 廣泛存在於人們的日常生活中 ,您需要花錢購買的商品或服務,大部分裡面都包含有GST, 當然也有少部分是被IRD (稅務局)特別指明赦免的。比如,您去超市買的東西,日常生活中的電費,水費,油費,電話費等等,都是含了GST 的。

除日常消費外,就是商業行為和商家了。GST存在於從事商業活動的相關實體的每一環節中。通常只要有買賣交易,就需要附加GST,而且商家一般都是GST註冊者,也就是說,他們有權利代新西蘭政府向需要他們服務或商品的買家徵收GST,  同時按照政府規定,又必須這麼做。  嚴格的說這個GST,既不計算在成本,也不計算在利潤,他們收到後,就交給了稅局。

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但是作為一個商業運營者,由於他們在完成他們的商品和服務時,是有成本的, 按照新西蘭稅務局的規定,他們在運營支出中付出的GST, 是可以向稅局抵扣回來的。舉一個簡單的例子, 您去超市買一瓶牛奶,如果是日常生活消費,那麼您就實實在在付出了牛奶價格中的GST。 但是如果您買的牛奶是為了您經營用的, 比如,咖啡店,這種情況,您可以向稅局把您這瓶牛奶裡支付的GST抵扣回來。

也就是說真正為GST買單的,是最終的消費者, 英文中的Consumer。如果是消費前的必須商業過程,也就是說不是最終消費者,付出GST是可以抵扣回來的。

在商業運作中和在日常消費中, GST 在商品價格中的表達方式是不同的。比如, 如果是$115 的最終價格, 那麼日常消費中的表述就是價格為$115 , 並註明其中包含了$15 的GST , 而商業運作中,報價會是 $100+$15。這裡的區別是, 商業運作中,可以將這個$15的GST向稅局抵扣回來。而作為消費者,只是告訴您, 您付出了$15 的GST。

房產物業中的GST

新西蘭的物業通常分為兩大類: 商業物業(Commercial) 和居民住宅物業 (Residential) 。

住宅物業,在新西蘭法律上是這樣定義的,是指那些用於或目的是用於居民居住的物業,可能只限於居民居住,或者是大部分用於居民居住。

商業物業,顧名思義,是用於進行商業活動的物業, 比如: 辦公樓,倉儲,酒店,零售,  工業大樓,公共設施等等。新西蘭政府對其也有明確的資源劃分,只能建在規範的區域內: 比如工業區,輕工業區,商業區等。

我們用於自住或出租給別人居住的房產,通常就是居民住宅物業了。

絕大部分的房產物業買賣的價格中都包含著GST,但商業物業和住宅物業在體現上不同。 商業物業在買賣合同的成交價中, 會清清楚楚列明GST, 也就是價錢+GST(if any  如果有的話),其實這符合商業運營的常規。住宅物業的價格中通常都沒有列出GST這個欄目。 有的人會想,商業物業中多了要支出的GST,我在購買自住房時是沒有的。是的,居民住宅物業中不會把GST列出來,但並不是說您購買的價錢中沒有GST,相反,您購買的是包含了GST之後的價格。 

為什麼這麼說呢? 房產開發商從土地購買,開發到房屋的建造,每一個商業環節都是要支付GST的,無論他們最終建成的物業是商業用途還是居民用途, 都需要包含GST,这是政府规定必须缴纳, 商家的利润是在扣除GST之后的。

只是作為購買者而言, 居民住宅物業和商業物業的處境卻很不同。居民住宅物業的購買者不能向稅局把購買價錢中的GST申請回來。因為您是終端消費者,GST的最終買單者。而商業物業的購買者卻可以向稅局將GST抵扣回來。

商業交易中的零稅率GST(zero-rated GST  或者 nil GST)

新西蘭稅務局IRD中有關於零稅率GST的規定,也適用於商業物業的買賣。簡單的說,當買家和賣家都是GST的註冊者時,在買賣的價錢中,GST可以按零稅率計算。

也就是說,賣家不需要向買家徵收GST,然後,交給稅局; 買家也無需向賣家交付GST,然後,再向稅局申請補回來。 稅局這樣規定的主要目的是,節省操作流程的管理費用吧。對買家,賣家,稅局三方來說,這個GST都是一進一出,等於沒起任何作用,只是多了手續,跟免了GST的最終結果是一樣的。

商業物業交易中的零稅率GST的規定,相當於,在大宗商品的交易中,GST甚至不需要在商家和稅局之間過手了。

酒店公寓的買家是可以註冊GST的

從前面我們對GST的解釋,也許您已經清楚了,GST就是某種類型的消費稅,簡單理解可以是誰消費誰付稅。如果是消費前的必須商業過程,也就是說不是最終消費者,付出GST是可以抵扣回來的。

在物業市場, 新西蘭稅局明文規定,住宅物業的買家不能向稅局申請退回GST。 商業物業的買家就可以退回,甚至,如果雙方都是商業GST註冊者,連收和退的流程都免了,直接零GST。

通常商業物業的金額都比較大,起點高,很多普通市民沒有這種實力購買,沒有專業知識去管理運營。難度大。

也許您會問,有沒有好的,簡單的,成本低的,省心的商業物業投資機會呢?

答案是有的 – 那就是酒店公寓

尤其是新西蘭大型本地公寓開發商集團開發的酒店公寓,以其價格低,質量可靠,又是商業物業,可謂具有麻雀雖小,五臟俱全的優勢,為想邁入商業投資的人提供了機會。

也正因為酒店公寓是商業物業,買家是可以註冊GST的,而且賣家通常也建議買家註冊GST購買,而且商業物業的買家幾乎都是註冊GST 的。 那麼,投資一個並不昂貴的酒店公寓,卻需要註冊GST的話, 是虧是賺? 作為一個普通的投資者,了解清楚GST在商業物業中的運作,由於註冊GST對自己投資的影響,是非常必要的的功課。

酒店公寓的起價不高,比如,我們在市面上有看到,酒店公寓的售價$252,680NZD+ GST( if any如果有的話). 如果我們去買這樣一套公寓的話,在流程中,GST是怎麼影響著我們的投資呢? 我們通過實例分析,跟大家一起探討一下。

酒店公寓購買時的GST

GST的呈現,在商業運作和零售中就有著明顯不同。

在商業運作中,交易價格的標識方法通常是: 價格+GST。

在零售業中, 交易價格的標識方法通常是: 包含了GST後的價格(其中含有的GST數額)。原因之一,對最終消費者而言,GST的數額,對他們來說只是一個輔助信息而已。GST就是由最終消費群體承擔的。

我們要買的這套酒店公寓也一樣, 您會看到公寓的標價是$252,680NZD+ GST。

當然, 酒店公寓的買家不是一定要註冊GST才能購買, 如果買家不願意註冊的話,也是可以購買的。但是,註冊和不註冊GST的購買者,在購買時支付的成交價是不同的。如下:

也就是說,不註冊GST 的買家需要支付15%的GST,而且,因為您沒有註冊GST,您也不能向稅局將這個GST退回來。

作為公寓開發商或賣家, 如果買家沒有註冊GST,在成交中,會收到$290,582.00, 比賣給註冊GST 的買家多了$37,902.00的GST, 但這個錢公寓開發商或賣家是不能放入自己口袋的, 交易完成後,他們需要把這筆GST 的錢交給稅局IRD,因此,他們實際收到錢仍然是是$252,680.00, 和賣給GST註冊者是一樣的。兩者沒有區別。

這裡我們也看出,商業買賣中的報價為什麼是價格+GST,在商業運作中,商家只是幫稅局代收GST,通俗點講,就是過過手而已。

作為買家, 不註冊GST,成交中支付的$290,582.00, 可是真金白銀包括了$37,902.00的GST 。只是,這筆錢最終不是給了公寓開發商或賣家,而是交給了稅局。

再直白一點說,您成了這筆$37,902.00的GST的最終買單者。

而本來您是獲得了稅局許可,可以將這筆GST費用抵扣回來的。因您購買的酒店公寓是商業物業,有著和住宅物業不同的稅務優勢。

和購買普通任何商業物業或住宅物業一樣 ,在交割完成後, 酒店公寓的產權就過戶完畢。買家就成了業主。 如果這個酒店公寓是永久產權,您擁有的就是永久產權的物業,您購買的酒店物業的產權類型,您需要在購買前問清楚。 

我們這裡以永久產權的酒店公寓為例繼續和您一起探討GST問題。

購買後在酒店公寓持有運營中的GST

和普通物業不同的是, 在酒店公寓買賣完成的同時,酒店管理的合同就生效了,也就是說,業主同時也已經把酒店公寓租出去了,成了房東。

這其中註冊和不註冊GST的業主的運營費用也不同,具體用下表列出,其中的相關金額純粹為分析為目的,不代表實際費用。

細心的您,可能立刻注意到,不註冊GST和 註冊GST的業主收到的租金是不同的。

註冊GST的,收到的租金是$17,250.00 , 不註冊GST的業主,收到的租金是$15,000.00其中,差了GST的金額部分。

物業管理費和地稅等的金額,對業主註冊GST與否沒有區別。因收費方是GST註冊者,他們的賬單中就已經包含了GST.

但是,這個GST的費用最終由誰承擔了,業主註冊GST與否就很不同了。 因為註冊了GST的業主是可以向稅局把這個GST向稅局申請抵扣回來的,也就是註冊GST 的業主和和不註冊GST的業主的收入和支出是不同的,如下:

 

從上面我們可以看出,GST註冊者和不註冊者拿到手裡的租金是一樣的。但GST註冊者的支出中可以將$360.97的GST向稅局抵扣回來,不註冊GST的業主就不可以, 這相當於成本支出少了$360.97, 自己沒有成為GST的最終買單者。

而且,與生意有關的其他成本開支中,註冊了GST的業主也可以向稅局抵扣回來。

酒店公寓持有中需要轉賣時的GST

酒店公寓的租約通常比較長,有的長達15年,或更長。

但是,租約並不影響酒店公寓的買賣,就像您擁有的其他出租房一樣。只是,您在買賣時是帶租約買賣。

在買賣中,業主可以以自己希望的任何價格(市場價) 出售,出售中也牽扯GST的問題。這其中GST的處理,和業主從開發商那裡購買時是一樣的。買家可以是GST註冊者,也可以不是。比如,您購買時花的費用是$252,680NZD, 如果您按原價出售時,具體的交易金額是這樣的:

新的買家遇到的情形, 和現在作為賣家(業主)的您當時購買是一樣的。 這其中GST是這樣體現的:

如果您的買家是GST註冊者,那麼這筆交易就符合了稅務局零稅率GST的規定, 您們雙方都不牽扯GST的過手問題,直接以$252,680NZD, 這筆錢屬於您的, 因為沒有資產升值,您也不用向稅局交付其他稅收,如果有增值,那就需要按照稅局對物業增值的相關納稅規定處理。但是,您不需要向稅務局交付GST。

如果您的買家不是GST註冊者,那麼您收到的是$290,582.00, 比賣給註冊GST 的買家多了$37,902.00的GST, 但這個錢您是不能放入自己口袋的,您只是幫稅局代收, 您需要把$37,902.00的GST 交給IRD,您實際收到屬於自己的錢是$252,680.00, 和賣給GST註冊者是一樣的。

由此可見,能夠註冊GST, 成為商業物業投資的一份子,是和從事住宅物業出租的,在稅務上是很不同的。

那麼,註冊GST是不是很麻煩呢?

在新西蘭申請GST

其實在新西蘭申請GST手續很簡單,只要有稅號,您就符合申請GST的條件。在網上就可以申請。

但因為牽扯到稅務問題,如果沒有經驗,找一個會計師或律師幫助做,是比較妥當的。

海外買家可以申請GST和IRD號

在新西蘭的限購令下, 海外買家購買新西蘭的物業受到很多限制。但公寓開發商可以申請海外買家購買豁免權的, 獲批之後,海外買家可以購買。

海外買家購買這樣的物業,他們憑購買合同和相關證明文件,可以向新西蘭的稅局申請稅號和註冊GST。同樣,找專業人士辦理會比較省心。

由於酒店公寓入手的門檻比較低,而很多人對商業運作中的GST 不熟悉,造成困惑,市面上甚至有一些陷阱之說,我們暫且把它們稱為都市傳說,和大家一起探究一下。

都市傳說之一:酒店公寓開發商讓您註冊GST,他們就可以將省的GST納入囊中?

這是在網上看到的一個比較吸引人也頗有蠱惑力的都市傳說:開發商利用稅務漏洞,騙買家註冊GST後, 就可以將原本應該上繳的巨額GST稅收款納入囊中等等。  乍一看, 不免讓人產生被開發商坑了的感覺。 

摘錄這篇奇文中的奇點部分: ”。。。。正常的話,開發商在出售公寓給消費者時候,開發商是需要加上15%的消費稅,然後收取這份稅錢後需要上交給紐西蘭稅務局IRD。比如上面的例子,24萬的公寓價格,裡面已經包括了GST,公寓本身的價格應該是20.87萬紐元左右。

但是,這裡有一個稅務的漏洞,開發商只要讓買家也註冊了GST,開發商就不需要把3.13萬紐元的GST上繳給IRD。上面的公寓項目假設有200套公寓出售,那開發商就可以把自己原本需要上繳的626萬GST收入囊中。這個稅務定義叫做Zero-rated GST – 零稅率消費稅。。。。

這個說法最有蠱惑力的是,它引用了兩個專有名詞GST和零稅率消費稅。

首先,稅局的法規裡有這樣大的漏洞, 可能嗎? 更何況,不是什麼避稅高招,因為在商業運作中,註冊GST, 屬於常規操作,做生意就會註冊GST。如果開發商讓買家註冊GST, 就可以將巨額的GST收入囊中,怎麼可能?有這樣的漏洞,稅局早就糾正了。而且,如果開發商把應繳的GST納入囊中,是犯罪行為。不可能作為商業模式存在。

我們仔細看一下這個說法的邏輯陷阱。奇文中的第一段說明了場景和價格及GST: 。。。  24萬的公寓價格,裡面已經包括了GST,公寓本身的價格應該是20.87萬紐元左右。。。

按照這句話所說, 公寓的價格就是20.87萬紐元左右 + 3.13萬紐元的GST ,總價格為24萬。

文中的第二段,說“ 這裡有一個稅務的漏洞,開發商只要讓買家也註冊了GST,。。。那開發商就可以把自己原本需要上繳的626萬GST收入囊中。。。這個稅務定義叫做Zero-rated GST – 零稅率消費稅。。。。”

這裡的關鍵技術就是零稅率消費稅 了。  實際操作中到底是怎樣的呢?其實,我們在前面談酒店公寓買賣時,已經介紹了。 在買賣交易時,由於酒店公寓是商業物業, 如果買家註冊了GST的話, 那麼這筆交易就符合政府零稅率GST(Zero-rated GST),這點文中提到的。但文中沒有提到的是,零稅率GST(Zero-rated GST)針對的是買賣雙方, 買家和賣家都將不用涉及GST部分的金額,而不是只是賣家 按零計算。 也就是說, 公寓的成交價會是 20.87萬紐元左右。而不是24萬元。

很明顯,開發商根本就沒有拿到3.13萬紐元的GST,也拿不到, 因為買家是GST註冊者。 開發商拿到的是20.87萬紐元 ,而不是24萬元。

 而文中的結論卻是,說開發商收到了24萬,卻告訴稅局,這筆交易是零稅率GST, 把3.13萬紐元的GST, 甚至200套公寓中的626萬GST收入囊中。

他利用GST和零稅率GST的概念,把交易執行時, 買家和賣家所要支付和收到的錢偷偷混淆了。 用24萬這個包含了GST的價錢來混淆零稅率GST之後的實際成交價,是真正誤導讀者的陷阱。

想再一次提醒的是, GST是國家的稅收,任何人/商家都只是代收,誰也不敢把他收入囊中。 不要相信自己是比政府,稅局,會計師,律師這些人還有能力的人。

而且,由於GST是附加稅,在任何報價中,只要包含GST,必須清楚列出。看一下我們的任何一張雜物清單吧,您買的青菜裡,都清清楚楚 寫著其中包含的GST 的數目。

文中所說的陷阱, 在操作上,根本無法發生的。如果不是刻意的誤導, 就是無知。

都市傳說之二:酒店公寓中的長期租約綁定了買賣行為?

 這種都市傳說說的是: 由於酒店公寓中的長期租約, 這個出租管理合同把酒店公寓項目變成了持續項目, 說: “這樣一來,買家和賣家的關係因為這個買賣行為未結束而一直綑綁在一起,就不需要繳納GST稅了。”

在新西蘭,買賣合同的執行是一次性行為,交割的那一刻是瞬間,產權的轉換也就完成了,沒有後續。物業是誰的就是誰的,在任何一刻,都沒有模糊的擁有關係。

 作為酒店公寓的買家,在交割的那一刻, 酒店的長期出租合同就生效了。 相當於,您同時為您的出租房找到了租客,並開始有了租金收入。

在租約合同執行中,等於您家的出租房一直在出租中,因為沒有買賣,並不牽扯GST。

綁定之說更無從說起。

都市傳說之三:註冊GST會引起稅局注意,增添麻煩?

由於GST是一種稅收,因而有一種陷阱說法,註冊了GST會引起稅局的注意,從而多交稅。

在新西蘭,只要您有收入,您需要向稅局申報。這是法律規定。不申報,是違法的。

以投資物業收租的收入是要向稅局申報的。住宅物業出租也一樣。 這和是否註冊GST沒有關係。

GST是附加稅, 相當於政府硬性規定的。 但註冊了GST,您就成了可以代稅局向別人收取GST的人/商業者, 而不再是GST 的最終買單者。

而且。您可以把您的成本中的GST從代收來的GST中抵扣出去,從這麼看, 您就賺到了這筆GST的錢。如前面解釋的酒店公寓業主在運營中,可以將地稅和物業管理費中的GST向稅局要回來,不用交。 個人消費是要交GST,但是和經營相關的花費中已經交出去的GST款項,也可以抵扣回來。

而住宅物業的業主,就不能將運營成本中的GST抵扣。

稅務問題留給專業人士的好處

其實,每一個國家的稅務系統都是非常複雜和完善的。作為個人,最明智的還是不要想著去和IRD作對,當然,稅務制度是人定的,在法律規定的範圍內,是有迴旋的空間。我們常常看到或聽到,最富有的人,都不是交最高稅率的人。因為,他們通過商業運作可以合理避稅。

但作為一個普通的老百姓,資源太有限了,您想到的所謂稅務漏洞,稅局或許早就有對策等著您呢。

當您有物業出租的租金收入,您就必須要報稅了。

有哪些是可以作為您獲得收入的合理支出,應該怎麼做,這些最好是請專業的會計師。他們會在政府規定允許的選項或是選擇範圍内,依靠專業建議,來保證您的利益、付出的時間資金精力成本以及風險,為您做好長期和短期的綜合平衡。

當然,如果生意模式簡單,您自己可以向稅局完成您的稅務申報。

但是,物業買賣這個產權的交割過程,卻是必須通過律師才能完成的。

其實律師也是術業有專攻的

購買或想購買酒店公寓的人,通常都有購買房屋的經驗,尤其是中國人,也自然已經有過和律師打交道的經歷。

人們常常想當然的認為,律師對任何一種物業買賣中的問題都很專業。而比較關注律師的收費或其他。其實不然。

新西蘭的物業是不同類別的。有商業物業和住宅物業,有開發商開發的全新物業,也有市場上的二手物業。在商業物業中,又有不同行業的,非常複雜。

舉一個最簡單的例子,有些開發商的物業買賣合同長達近150頁,而一般的住宅物業的合同不到20頁。這中間涵蓋的內容,會一樣嗎? 

從這裡也可以看出,商業物業領域和住宅物業是不同的領域。當然,風險和收入都不一樣的,如果一個律師不經常處理這種商業物業的買賣,您希望他們對您的買賣合同裡涉及的條款和相關的法律問題全部給您把關,是有難度的。就像您找錯了科室的醫生一樣。

因此,找對專業律師非常重要,他們能否準確專業地為您服務,或許直接影響您的投資決定,進而影響到您的投資收益。

 

景點

Ohope Beach Golf Links 提供 奥霍普海滩 OHOPE BEACH 在北島的豐盛灣地區,有一條綿延11公里的白色沙灘被評為了紐西蘭最棒且最受喜愛的海灘,它便是陽光明媚、海水溫暖、非常適合游泳的奥霍普海滩(Ohope Beach)。 悠閒地漫步於沙灘之上,可從Ohio Harbour一路向西走去,一邊散步一邊盡情享受無盡的沿海風光,在清涼舒爽的海風中領略紐人眼中這片完美度假勝地的魅力。   奥霍普海滩高尔夫球场 OHOPE BEACH GOLF LINKS Ohope Beach Golf Links 提供   若沿著奥霍普海滩走到盡頭,則會來到紐西蘭一處知名的高爾夫球場——奥霍普海滩高尔夫球场(Ohope Beach Golf Links)。 這家高爾夫球場坐落於太平洋之濱一條狹長的土地上,緊鄰風景優美、未被破壞的奧希瓦海港(Ohiwa Harbour)。 千變萬化的海洋環境讓其一年四季都呈現著動人心魄的獨特景觀,或巨浪拍岸無比壯闊、或群鳥高飛海天一色、或雨過天晴霞光滿天,讓有幸得之一見的人只能讚歎大自然的神奇。   奥霍普高尔夫俱乐部 OHOPE GOLF CLUB Ohope Beach Golf Links 提供   豐盛灣最熱情友好的俱樂部——奥霍普高尔夫俱乐部(Ohope Golf Club),就坐落於這處獨一無二的沿海球場之中,是享受當地宜人天氣、美妙風景與精彩高爾夫球體驗的不二之選。 對該球場好評連連的,不僅有俱樂部的大批會員,還包括知名高爾夫專業設計師格雷格‧特納(GREG TURNER)。無論是球場的地形、景色還是打球體驗,都讓他贊不絕口,嘖嘖稱奇。 此外,這家海濱球場也受到了專業雜誌《紐西蘭高爾夫文摘》的青睞,榮登該雜誌頂級高爾夫球場調查前20名的榜單。 該文摘在其描述中表示,該「華麗的海濱球場,崎嶇不平的地形和令人難以置信的海景」,讓每位高爾夫球手收穫的體驗,如同「隱藏的寶石」一般。 除了最棒的環境,這家俱樂部可圈可點之處還有很多。 Ohope Beach Golf Links 提供 […]

食全食美

  天氣轉暖,植物花開,紐西蘭的蜜蜂也又忙著採蜜了。 從麥盧卡樹採集的花蜜與一般的花蜜有所不同,花蜜中的「獨特麥盧卡因子」(unique mānuka factor,簡稱UMF)使這種蜂蜜的價值遠高於一般蜂蜜,也使其成為紐西蘭熱門的出口產品。 獨特麥盧卡因子(UMF)已被證明具有強大的抗菌和傷口癒合特性。 據報導,一罐 250 克非常稀有的 UMF 31+ 蜂蜜可在上海等地的專賣店賣出 2500 紐元,而一罐 UMF 10+ 的麥盧卡蜂蜜,研究表明其也具一定抗菌功效,售價為 50 至 60 紐元。 麥盧卡蜂蜜的神奇之處是幾十年前懷卡托大學的科學家們率先發現的。而今,這些研究人員發現,麥盧卡產出的蜂蜜之所以與其它作物都不同,秘密來自麥盧卡花中的「蜜腺」。 上周,懷卡托大學的研究團隊在國際知名期刊《新植物學家》(New Phytologist)上發表了這一研究。 蜜腺是植物的一種外分泌組織,可分泌蜜液(nectar)並將其排出來。不同的植物蜜腺生長位置不同,且形狀也有差異。   麥盧卡花的蜜腺所分泌的蜜液可引來蜜蜂,通過蜜蜂採集花蜜這一過程,可將花粉散佈於鄉間,以達到授粉繁殖的目的。 研究人員在論文中指出,一般花卉的蜜腺長在葉子上,麥盧卡的蜜腺卻長於花上,且大多數花朵的蜜腺是無色的,麥盧卡花的蜜腺則是綠色的。 這使得麥盧卡的蜜腺可通過光合作用將陽光、水和二氧化碳轉化為氧氣和糖分,且在這過程中,還生成了一種非常有價值的副產品。 「每朵麥盧卡花都有自己的『太陽能蜜液工廠』,這有助於合成 UMF 前體,即複合二羥基丙酮 (DHA)」,懷卡托大學副教授邁克·克利爾沃特 (Mike Clearwater) 指出。「花中因光合作用也會產出一些糖分,這些糖分可在蜂蜜中發現,且似乎會影響分泌蜜液的多少。」 因此,若能確定影響 DHA 生產量的因素,對該行業來說會非常關鍵,因為如今蜂蜜中獨特麥盧卡因子(UMF)的含量還非常難以預測,而該含量是決定這種蜂蜜溢價的關鍵。 研究人員表示,複合二羥基丙酮 (DHA)的含量變化很大,可能取決於一系列因素,例如植物的遺傳、花卉所在的發育階段、溫度以及光照條件。 據報導,2020年麥盧卡蜂蜜的出口價值高達 5 億紐元,且人們對高 UMF 蜂蜜的需求正在不斷增加。 責任編輯:劉潤菁

工商

  紐西蘭的南島從來不缺美麗和色彩,薰衣草小小的紫色花瓣卻以其迷人的香味,高雅的紫色和海洋般的呈現,讓無數人著迷, 為南島添上一道亮麗的風景線。 薰衣草的起源可以追溯到 2500 多年前。名字“Lavender ”来自于拉丁语“lavare”,它既以草自稱,生命中有草的柔韌和生生不息,它的花沒有常見的花張揚,卻有一種獨有的浪漫典雅,花期非常長, 散發的香氣獨特持久,被譽為“香草之王” 。從它提煉出的精油有療愈功效。 瓦納卡是紐西蘭南島的久負盛名的度假小鎮,位於同名湖泊的南端,在這裡可以欣賞到遠處雪山的美景。 瓦納卡薰衣草農場(Wanaka Lavender Farm)距離瓦納卡僅幾分鐘路程,佔地面積 20 英畝,這裡是一片由農場主精心設計打造的薰衣草花海,遠處是山頂還披著白雪的高山, 那種空曠雄壯,遇上浪漫經典之致的薰衣草花海 ,想像一下,怎樣的體會? 除了供遊客欣賞,它還是一個繁忙運作的農場,有許多有特色的產品, 遊客可以先睹為快,先買為快。 多年以來,這裡是來南島旅遊的打卡之地。 農場參觀     來這裡盡情欣賞薰衣草花海,體驗它的魅力吧。 這裡有不同種類的薰衣草,用不同的設計形狀呈現,你可以徜徉在薰衣草的花道中間,讓清風徐徐將花香送到你的身心每一個角落。 整個農場,都沉浸在薰衣草香中。在這迷人的香氣中,你可以和農場裡的小動物親密接觸,玩花園遊戲。 農場設有茶室,什麼時候,你都可以坐下來, 喝一杯花草茶放鬆心情。 茶室還有獨特的的薰衣草冰淇淋和各種茶點,供你享用。  喜歡的話,記得品嚐他們自製的湖泊蜂蜜。 農場也生產很多天然的農產品。 最富盛名最受歡迎的,當然是他們的薰衣草精油產品系列和相關產品。 來這裡的遊客,常常會先到先得,先睹為快。 農場幾乎全年全天開放,只有聖誕節12月25日休息。具體如下: 9月-5月 上午9點-下午5點 6月-8月 上午10點-下午5點 地址:36 Morris Road, Wanaka 9382 薰衣草產品系列 瓦納卡薰衣草農場生產美麗的薰衣草系列產品。還有當地的 Lakes Honey 和許多手工製品,有許多都是非常有特色的,值得擁有。 這些在農場的商店內都有出售,客人可以品嚐,體驗和感受,難得的色香味全方位享受。 當然,有很多產品在他們的網站都有出售,免除您的遺憾之心。 他們的薰衣草系列產品非常全,涵蓋: 精油 蜂蜜 按摩霜和油 沐浴油和鹽 […]

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(Gerd Altmann / Pixabay)   10月11日(週一),全國首個私人自我管理隔離計劃獲政府快速批准,多位部長對其發起人,但尼丁商人伊恩.泰勒爵士(Sir Ian Taylor)的設想表示稱讚。 同時,被泰勒爵士稱為 #151 Off The Bench 的私人自我管理隔離計劃,也迅速成為商界及科技界關注的焦點。 據NZ Herald報導,一個專家團隊正自願為泰勒爵士提供幫助。從11月泰勒爵士開啟他的美國商務之行開始,他的每一次心跳、每一個動作、每一次 Covid-19 檢測以及他的心理健康狀況,都將受到該團隊的密切觀察。 泰勒爵士曾把邊境關閉、延長封鎖對紐西蘭企業、經濟及人們心理健康的影響稱為「另一種病毒」,並表示,他希望自己的私人隔離計劃能讓更多商務人士實現更便捷的海外旅行。 據報導,出於對泰勒爵士主張的興趣及支持,一些商界人士決定為他親自上陣的海外試驗助力,一起向政府證明該試點計劃可以無縫運作。 泰勒爵士的美國西海岸之旅從11月1日開始,計劃7天後返回。與已經安排好的商務行程相比,他的#151 Off The Bench項目更讓他感到興奮。 伊恩.泰勒爵士(Credit: New Zealand Government / Wikicommons CC-BY-4.0)   據NZ Herald報導,這個項目一經獲批,奧克蘭經濟文化部門Auckland Unlimited 以及眾多商界及科技界人士,就主動提出要對泰勒爵士提供幫助。這些支持包括: 由知名商人擁有的獨立 Herne Bay 聯排別墅,用作 14 天自我隔離的總部; 由奧克蘭 IT 公司 Seki.ai 設計的地理圍欄技術,通過佩戴有特殊地理感應功能的手錶,確保泰勒爵士一直處於隔離空間的「虛擬圍欄」內; 需佩戴於胸前的 SekiBeat 健康貼片,可 24/7 全天候監測泰勒爵士的健康和生命體征; 使用名為 SekiLife 的遠程 […]

汽車

(Gerd Altmann / Pixabay)   由於全球需求不斷增長,以及石油供應的短缺,近幾周油價一直在大幅上漲。在紐西蘭加滿油箱從未如此昂貴。燃料價格跟蹤應用程序 Gaspy 背後的團隊本周指出,91 辛烷值汽油的全國平均價格目前為 2.39 紐元,創下歷史新高。 據RNZ報導,全國許多加油站現在每升燃油收費超過 2.50 紐元,這給已經在其他地方面臨成本上漲的紐西蘭人增加了壓力。小企業、旅遊和酒店工作人員也受到價格上漲的影響。 AA 汽車事務總經理邁克.努恩(Mike Noon)認為,這是因為石油輸出國組織沒有達到預期的供應水平,而且「世界上所有這些國家在疫情後的經濟反彈非常強勁,所以需求很高,不僅僅是汽油。」 英國《金融時報》10月12日報導稱,由於擔心供應,美國基準石油價格觸及7年高點。 美國原油基準西德克薩斯中質原油在10月12日觸及每桶逾 82 美元的高點,為 2014 年以來的最高水平,隨後回落至 80.46 美元,當天上漲 1.4%。13日繼續保持上漲勢頭,交易價格上漲0.2%,至每桶80.6美元,接近3年高點。 《泰晤士報》報導稱,自 9 月初以來,油價已上漲超過 16%。 這在很大程度上歸因於全球經濟反彈,這是由於世界各地許多民眾重返工作崗位。另外,天然氣短缺加劇了對石油價格的壓力,增加了對替代能源的需求。所有這些因素加在一起給紐西蘭的燃料價格帶來了上行壓力。 努恩還表示,「我們以美元購買原油和成品油,」而紐元兌美元的匯率波動很大,與幾年前的水平相差甚遠。當前紐元的價值對燃油價格沒有幫助。 燃料價格上漲也將給已經面臨現金流壓力的企業帶來壓力。而且,燃料價格對運輸貨物的成本有直接影響,這可能導致其他地方的價格上漲。 今年 7 月發布的消費者物價指數顯示,通脹上升了 3.3%,是近十年來的最大增幅。 國際貨幣基金組織 (IMF) 發出警告稱,各國央行在應對通脹風險時需要「非常、非常警惕」。 紐西蘭儲備銀行已經採取了應對通脹風險的第一步,七年來首次提高了官方現金利率( OCR)。經濟學家預測,未來12個月OCR還將出現一系列上調。 紐西蘭人的錢包似乎只會變得更加緊張。 責任編輯:劉潤菁

人物

(Gerd Altmann / Pixabay)   10月11日(週一),全國首個私人自我管理隔離計劃獲政府快速批准,多位部長對其發起人,但尼丁商人伊恩.泰勒爵士(Sir Ian Taylor)的設想表示稱讚。 同時,被泰勒爵士稱為 #151 Off The Bench 的私人自我管理隔離計劃,也迅速成為商界及科技界關注的焦點。 據NZ Herald報導,一個專家團隊正自願為泰勒爵士提供幫助。從11月泰勒爵士開啟他的美國商務之行開始,他的每一次心跳、每一個動作、每一次 Covid-19 檢測以及他的心理健康狀況,都將受到該團隊的密切觀察。 泰勒爵士曾把邊境關閉、延長封鎖對紐西蘭企業、經濟及人們心理健康的影響稱為「另一種病毒」,並表示,他希望自己的私人隔離計劃能讓更多商務人士實現更便捷的海外旅行。 據報導,出於對泰勒爵士主張的興趣及支持,一些商界人士決定為他親自上陣的海外試驗助力,一起向政府證明該試點計劃可以無縫運作。 泰勒爵士的美國西海岸之旅從11月1日開始,計劃7天後返回。與已經安排好的商務行程相比,他的#151 Off The Bench項目更讓他感到興奮。 伊恩.泰勒爵士(Credit: New Zealand Government / Wikicommons CC-BY-4.0)   據NZ Herald報導,這個項目一經獲批,奧克蘭經濟文化部門Auckland Unlimited 以及眾多商界及科技界人士,就主動提出要對泰勒爵士提供幫助。這些支持包括: 由知名商人擁有的獨立 Herne Bay 聯排別墅,用作 14 天自我隔離的總部; 由奧克蘭 IT 公司 Seki.ai 設計的地理圍欄技術,通過佩戴有特殊地理感應功能的手錶,確保泰勒爵士一直處於隔離空間的「虛擬圍欄」內; 需佩戴於胸前的 SekiBeat 健康貼片,可 24/7 全天候監測泰勒爵士的健康和生命體征; 使用名為 SekiLife 的遠程 […]