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關注房價走勢的看過來 一文告訴您房市數據可以怎麼看

(Gerd Altmann / Pixabay)

 

對很多人來說,房價走勢是一個永恆的話題,而紐西蘭的許多公司也都在定期發布相關的市場信息。但若想真正了解住房市場,就要了解不同房價數據到底提供了甚麼信息,因為很多公司採用了不同的衡量標準,實際傳達的意思也有差異。

為此,Stuff傳媒對紐西蘭多家房地產數據公司等業內機構發布的數據做了進一步闡釋。本文為您梳理概述。

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文中涉及到的房產行業機構包括:

  全國性房地產經紀人會員組織——房地產協會(Real Estate Institute)

房地產數據公司——CoreLogic

房地產搜索、出售、租賃服務網站——Realestate.co.nz

房產服務公司——Quotable Value(簡稱QV)

房地產網站——Trade Me Property

免費房產搜索、估價網站——Homes.co.nz

 

各房地產機構數據算法解讀

房地產協會(REI)會根據其全國房地產經紀人會員提供的銷售情況,發布月度數據。

該數據重點關注房產的中位數售價及銷售量,還包括房價的月度及年度變化趨勢。此外,其數據還會涵蓋拍賣銷售額的占比情況,以及房屋被賣掉所用的時間。

CoreLogic發布的數據不僅僅關注售出的房產。該公司會根據協議收集三個月的滾動銷售數據,並應用專業的統計度量算法,得出所有房產的銷售平均值。

以此為基礎,CoreLogic發布的房價指數涵蓋平均值、月度、季度和年度價值增長率。此外,該公司還發布買家分類、房產轉售和住房負擔能力相關數據。

房產服務公司Quotable Value(QV)發布的數據與CoreLogic類似,其收集到的三個月滾動數據基於房屋銷售協議日期,提供房價的平均值及增長率。

與房地產協會(REI)發布的數據相比,CoreLogic和Quotable Value的數據指標對市場情況的反應相對更慢,對市場大的波動的反應也相對較小。

CoreLogic的首席房地產經濟學家開爾文.戴維森(Kelvin Davidson)表示,這樣計算出的數據可以更好地體現房價隨時間的變化,計算結果不太會被某月的一些特定事件影響,例如市場上突然出現大量廉價公寓。

戴維森還解釋說,他們使用的數據基於房屋銷售的協議日期,而非比之更加滯後的結算日期,因此不會滯後太多。

房地產網站Realestate.co.nz和Trade Me Property的數據使用的,則是房屋的平均要價,但計算方式因公司而異。

Realestate.co.nz的發言人表示,要價既不是估值也不是售價,而是市場情緒的一個指標。從統計學上看,要價與房產的銷售價格密切相關,但可能會與之不同。

Homes.co.nz則採取了別的計算方法。該公司會每兩周計算一次整個住房存量的數字,並會使用一種特殊算法識別銷售價格和房產特徵之間的關係,然後逐月比較中值。

 

如何更好地運用房產數據

對於哪種計算方式最能體現當前市場狀況,精品諮詢公司 Sense Partners 的經濟學家沙穆比爾.雅庫布(Shamubeel Eaqub)表示,房地產協會(REI)的數據最新且最為及時,因此最能說明當前市場的狀況及趨勢。

與要價相比,他說,房地產協會(REI)能提供最新的銷售價格,這對買家和賣家更為實用。

然而,雅庫布也指出,所有可用的信息都有助於人們了解市場,但某種特定度量方式是否有用,還要看使用者的使用目的:「如果你想知道房子在五年內升值了多少,或者更長期的趨勢,房地產協會以外的數據可能會更好。」

鑒於目前人們可以利用的工具及信息量已相當多,購買房產又是一大筆開支,雅庫布建議打算買房的人最好向專業人士尋求意見,因為他們可以充分利用現有信息。

房地產投資公司 Opes Partners 的房地產經濟學家埃德‧麥克奈特(Ed McKnight)則表示,儘管各種數據不盡相同,但其所呈現的價格或反映的市場情況並沒有太大差異。

麥克奈特說,房地產協會的數據能提供最新的價格信息,而該數據用的中位數價格往往低於平均價格,「但如果從更專業的角度分析市場,CoreLogic 有很多有用的信息」。

他指出,重要的是不要僅依賴於房價和增長數據,而是要把這些數據與其他相關數據結合使用。

「全國範圍和各地區的房價分布要廣得多,因為中位價並不是每套房子的價格,」麥克奈特說。「因此,要了解市場,關注總體價格信息之外的信息至關重要。」

責任編輯:劉潤菁

景點

(A_Different_Perspective / Pixabay)   近年來,紐西蘭人目擊到海豹的頻率似乎越來越多,且目擊事件發生的地方有越來越多樣化的趨勢。 據Stuff網站報導,這種通常在海邊出現的海洋哺乳動物,已經在紐西蘭越來越多奇怪的地方現身。如果幸運的話,你會看見它們蜷縮在炸魚薯條店外、在電影取景地的水域中嬉戲,甚至在高速公路上嬉鬧。而在這些奇怪地方看到它們的人,通常都會感到驚訝。 有專家表示,人們在各處經常碰到海豹這種事,不會很快消失。隨著該種群繁殖數量達到滿負荷,海豹的目擊事件將會變得更常見。 (TheOtherKev / Pixabay)   據報導,有一只名叫薩米(Sammy)的海豹,在距離內陸約 90 公裡的霍比屯電影取景地住了下來。據信,它是沿著河流旅行,又翻過農場的農田,才進入霍比屯湖(Hobbiton Lake)的。 海豹通常會隨著河流等水體活動,有時最遠可以遷徙 100 公裡。 7月份,在北島的濱海小鎮菲蒂昂格(Whitianga),一只海豹幼崽被發現蜷縮在了一家外賣店的門外。 後來,環保部(DOC)的工作人員將其重新安置了,並表示,這只最近可能剛斷奶的年輕海豹的到來,是這種好奇又非常有探索精神的物種季來臨的標誌。 在紐西蘭,最常見的海豹為毛皮海豹(fur seal)。據報導,它們最常出現在佈滿岩石的海岸上,且出奇的敏捷。 (Roman Grac / Pixabay)   5月-9月,任何年齡的幼海豹,包括剛斷奶的海豹幼崽,以及成年雄性海豹都會離開繁殖地,到岸上去休息或探索,然後被人們看見。11月-1月,成年雄海豹會返回繁殖地,但更年輕的海豹則會繼續去它們喜歡的地方冒險。 7月份,有人在科羅曼德 Hikuai 附近高速上看到有毛皮海豹橫穿馬路。據報導,最開始這只海豹給路上通行的司機帶來了一些問題,後來它則繼續行進了。 據報導,毛皮海豹若受到驚嚇,可能會吠叫或咆哮,但只有在它們被逼到絕境且別無選擇時才會發起攻擊。 環保部 (DOC) 對海豹則採取不干涉的做法,只有在動物嚴重受傷或處於明顯危險中時才會進行干預,例如太靠近道路、被碎片纏住或在公共海灘受到騷擾。 有研究顯示,自1860年代以來,紐西蘭水域約記錄了500次海豹目擊事件。 環保部 (DOC)高級通訊顧問赫伯.克裡斯托弗(Herb Christophers)對Stuff表示,海豹正在成為城市地區常態化的一部分。 「隨著越來越多的海豹在我們的海岸線上安家,這些目擊事件可能會更頻繁地發生,」克裡斯托弗說。「我們預期會看到更多。」 責任編輯:劉潤菁

食全食美

  天氣轉暖,植物花開,紐西蘭的蜜蜂也又忙著採蜜了。 從麥盧卡樹採集的花蜜與一般的花蜜有所不同,花蜜中的「獨特麥盧卡因子」(unique mānuka factor,簡稱UMF)使這種蜂蜜的價值遠高於一般蜂蜜,也使其成為紐西蘭熱門的出口產品。 獨特麥盧卡因子(UMF)已被證明具有強大的抗菌和傷口癒合特性。 據報導,一罐 250 克非常稀有的 UMF 31+ 蜂蜜可在上海等地的專賣店賣出 2500 紐元,而一罐 UMF 10+ 的麥盧卡蜂蜜,研究表明其也具一定抗菌功效,售價為 50 至 60 紐元。 麥盧卡蜂蜜的神奇之處是幾十年前懷卡托大學的科學家們率先發現的。而今,這些研究人員發現,麥盧卡產出的蜂蜜之所以與其它作物都不同,秘密來自麥盧卡花中的「蜜腺」。 上周,懷卡托大學的研究團隊在國際知名期刊《新植物學家》(New Phytologist)上發表了這一研究。 蜜腺是植物的一種外分泌組織,可分泌蜜液(nectar)並將其排出來。不同的植物蜜腺生長位置不同,且形狀也有差異。   麥盧卡花的蜜腺所分泌的蜜液可引來蜜蜂,通過蜜蜂採集花蜜這一過程,可將花粉散佈於鄉間,以達到授粉繁殖的目的。 研究人員在論文中指出,一般花卉的蜜腺長在葉子上,麥盧卡的蜜腺卻長於花上,且大多數花朵的蜜腺是無色的,麥盧卡花的蜜腺則是綠色的。 這使得麥盧卡的蜜腺可通過光合作用將陽光、水和二氧化碳轉化為氧氣和糖分,且在這過程中,還生成了一種非常有價值的副產品。 「每朵麥盧卡花都有自己的『太陽能蜜液工廠』,這有助於合成 UMF 前體,即複合二羥基丙酮 (DHA)」,懷卡托大學副教授邁克·克利爾沃特 (Mike Clearwater) 指出。「花中因光合作用也會產出一些糖分,這些糖分可在蜂蜜中發現,且似乎會影響分泌蜜液的多少。」 因此,若能確定影響 DHA 生產量的因素,對該行業來說會非常關鍵,因為如今蜂蜜中獨特麥盧卡因子(UMF)的含量還非常難以預測,而該含量是決定這種蜂蜜溢價的關鍵。 研究人員表示,複合二羥基丙酮 (DHA)的含量變化很大,可能取決於一系列因素,例如植物的遺傳、花卉所在的發育階段、溫度以及光照條件。 據報導,2020年麥盧卡蜂蜜的出口價值高達 5 億紐元,且人們對高 UMF 蜂蜜的需求正在不斷增加。 責任編輯:劉潤菁

工商

話說新西蘭的GST 生活在新西蘭的人, 對GST(商品和服務稅)這個名詞或許都不陌生,它是新西蘭政府對商品和服務徵收的一種附加消費稅, 廣泛存在於人們的日常生活中 ,您需要花錢購買的商品或服務,大部分裡面都包含有GST, 當然也有少部分是被IRD (稅務局)特別指明赦免的。比如,您去超市買的東西,日常生活中的電費,水費,油費,電話費等等,都是含了GST 的。 除日常消費外,就是商業行為和商家了。GST存在於從事商業活動的相關實體的每一環節中。通常只要有買賣交易,就需要附加GST,而且商家一般都是GST註冊者,也就是說,他們有權利代新西蘭政府向需要他們服務或商品的買家徵收GST,  同時按照政府規定,又必須這麼做。  嚴格的說這個GST,既不計算在成本,也不計算在利潤,他們收到後,就交給了稅局。 但是作為一個商業運營者,由於他們在完成他們的商品和服務時,是有成本的, 按照新西蘭稅務局的規定,他們在運營支出中付出的GST, 是可以向稅局抵扣回來的。舉一個簡單的例子, 您去超市買一瓶牛奶,如果是日常生活消費,那麼您就實實在在付出了牛奶價格中的GST。 但是如果您買的牛奶是為了您經營用的, 比如,咖啡店,這種情況,您可以向稅局把您這瓶牛奶裡支付的GST抵扣回來。 也就是說真正為GST買單的,是最終的消費者, 英文中的Consumer。如果是消費前的必須商業過程,也就是說不是最終消費者,付出GST是可以抵扣回來的。 在商業運作中和在日常消費中, GST 在商品價格中的表達方式是不同的。比如, 如果是$115 的最終價格, 那麼日常消費中的表述就是價格為$115 , 並註明其中包含了$15 的GST , 而商業運作中,報價會是 $100+$15。這裡的區別是, 商業運作中,可以將這個$15的GST向稅局抵扣回來。而作為消費者,只是告訴您, 您付出了$15 的GST。 房產物業中的GST 新西蘭的物業通常分為兩大類: 商業物業(Commercial) 和居民住宅物業 (Residential) 。 住宅物業,在新西蘭法律上是這樣定義的,是指那些用於或目的是用於居民居住的物業,可能只限於居民居住,或者是大部分用於居民居住。 商業物業,顧名思義,是用於進行商業活動的物業, 比如: 辦公樓,倉儲,酒店,零售,  工業大樓,公共設施等等。新西蘭政府對其也有明確的資源劃分,只能建在規範的區域內: 比如工業區,輕工業區,商業區等。 我們用於自住或出租給別人居住的房產,通常就是居民住宅物業了。 絕大部分的房產物業買賣的價格中都包含著GST,但商業物業和住宅物業在體現上不同。 商業物業在買賣合同的成交價中, 會清清楚楚列明GST, 也就是價錢+GST(if any  如果有的話),其實這符合商業運營的常規。住宅物業的價格中通常都沒有列出GST這個欄目。 有的人會想,商業物業中多了要支出的GST,我在購買自住房時是沒有的。是的,居民住宅物業中不會把GST列出來,但並不是說您購買的價錢中沒有GST,相反,您購買的是包含了GST之後的價格。  為什麼這麼說呢? […]

本地

(A_Different_Perspective / Pixabay)   近年來,紐西蘭人目擊到海豹的頻率似乎越來越多,且目擊事件發生的地方有越來越多樣化的趨勢。 據Stuff網站報導,這種通常在海邊出現的海洋哺乳動物,已經在紐西蘭越來越多奇怪的地方現身。如果幸運的話,你會看見它們蜷縮在炸魚薯條店外、在電影取景地的水域中嬉戲,甚至在高速公路上嬉鬧。而在這些奇怪地方看到它們的人,通常都會感到驚訝。 有專家表示,人們在各處經常碰到海豹這種事,不會很快消失。隨著該種群繁殖數量達到滿負荷,海豹的目擊事件將會變得更常見。 (TheOtherKev / Pixabay)   據報導,有一只名叫薩米(Sammy)的海豹,在距離內陸約 90 公裡的霍比屯電影取景地住了下來。據信,它是沿著河流旅行,又翻過農場的農田,才進入霍比屯湖(Hobbiton Lake)的。 海豹通常會隨著河流等水體活動,有時最遠可以遷徙 100 公裡。 7月份,在北島的濱海小鎮菲蒂昂格(Whitianga),一只海豹幼崽被發現蜷縮在了一家外賣店的門外。 後來,環保部(DOC)的工作人員將其重新安置了,並表示,這只最近可能剛斷奶的年輕海豹的到來,是這種好奇又非常有探索精神的物種季來臨的標誌。 在紐西蘭,最常見的海豹為毛皮海豹(fur seal)。據報導,它們最常出現在佈滿岩石的海岸上,且出奇的敏捷。 (Roman Grac / Pixabay)   5月-9月,任何年齡的幼海豹,包括剛斷奶的海豹幼崽,以及成年雄性海豹都會離開繁殖地,到岸上去休息或探索,然後被人們看見。11月-1月,成年雄海豹會返回繁殖地,但更年輕的海豹則會繼續去它們喜歡的地方冒險。 7月份,有人在科羅曼德 Hikuai 附近高速上看到有毛皮海豹橫穿馬路。據報導,最開始這只海豹給路上通行的司機帶來了一些問題,後來它則繼續行進了。 據報導,毛皮海豹若受到驚嚇,可能會吠叫或咆哮,但只有在它們被逼到絕境且別無選擇時才會發起攻擊。 環保部 (DOC) 對海豹則採取不干涉的做法,只有在動物嚴重受傷或處於明顯危險中時才會進行干預,例如太靠近道路、被碎片纏住或在公共海灘受到騷擾。 有研究顯示,自1860年代以來,紐西蘭水域約記錄了500次海豹目擊事件。 環保部 (DOC)高級通訊顧問赫伯.克裡斯托弗(Herb Christophers)對Stuff表示,海豹正在成為城市地區常態化的一部分。 「隨著越來越多的海豹在我們的海岸線上安家,這些目擊事件可能會更頻繁地發生,」克裡斯托弗說。「我們預期會看到更多。」 責任編輯:劉潤菁

汽車

(Gerd Altmann / Pixabay)   由於全球需求不斷增長,以及石油供應的短缺,近幾周油價一直在大幅上漲。在紐西蘭加滿油箱從未如此昂貴。燃料價格跟蹤應用程序 Gaspy 背後的團隊本周指出,91 辛烷值汽油的全國平均價格目前為 2.39 紐元,創下歷史新高。 據RNZ報導,全國許多加油站現在每升燃油收費超過 2.50 紐元,這給已經在其他地方面臨成本上漲的紐西蘭人增加了壓力。小企業、旅遊和酒店工作人員也受到價格上漲的影響。 AA 汽車事務總經理邁克.努恩(Mike Noon)認為,這是因為石油輸出國組織沒有達到預期的供應水平,而且「世界上所有這些國家在疫情後的經濟反彈非常強勁,所以需求很高,不僅僅是汽油。」 英國《金融時報》10月12日報導稱,由於擔心供應,美國基準石油價格觸及7年高點。 美國原油基準西德克薩斯中質原油在10月12日觸及每桶逾 82 美元的高點,為 2014 年以來的最高水平,隨後回落至 80.46 美元,當天上漲 1.4%。13日繼續保持上漲勢頭,交易價格上漲0.2%,至每桶80.6美元,接近3年高點。 《泰晤士報》報導稱,自 9 月初以來,油價已上漲超過 16%。 這在很大程度上歸因於全球經濟反彈,這是由於世界各地許多民眾重返工作崗位。另外,天然氣短缺加劇了對石油價格的壓力,增加了對替代能源的需求。所有這些因素加在一起給紐西蘭的燃料價格帶來了上行壓力。 努恩還表示,「我們以美元購買原油和成品油,」而紐元兌美元的匯率波動很大,與幾年前的水平相差甚遠。當前紐元的價值對燃油價格沒有幫助。 燃料價格上漲也將給已經面臨現金流壓力的企業帶來壓力。而且,燃料價格對運輸貨物的成本有直接影響,這可能導致其他地方的價格上漲。 今年 7 月發布的消費者物價指數顯示,通脹上升了 3.3%,是近十年來的最大增幅。 國際貨幣基金組織 (IMF) 發出警告稱,各國央行在應對通脹風險時需要「非常、非常警惕」。 紐西蘭儲備銀行已經採取了應對通脹風險的第一步,七年來首次提高了官方現金利率( OCR)。經濟學家預測,未來12個月OCR還將出現一系列上調。 紐西蘭人的錢包似乎只會變得更加緊張。 責任編輯:劉潤菁

人物

(Darko Stojanovic / Pixabay)   據Stuff新聞網報導,一名於超級星期六在基督城反疫苗集會上發言的醫生表示,由於政府強制要求衛生工作者接種 Covid-19 疫苗,她將失去工作。但這位醫生說:「但是沒關係。我說過,我的良心比我的職業更有價值。」 這名醫生名叫蘇菲.費伯裡(Sophie Febery),是坎特伯雷中部地區Methven醫療中心的一名全科醫生。 10月16日(週六),她在基督城克蘭麥廣場(Cranmer Square)的反疫苗集會上,對歡呼的人群說,她將失去她的工作。 「但是沒關係。我說過,我的良心比我的職業更有價值。」 在集會現場,費伯裡的發言得到了觀眾的掌聲。 集會上,她透露,自己正在接受紐西蘭醫學委員會 (MCNZ) 的「調查」。她被告知不要傳播「反疫苗信息」,並說:「我很早就發現,我不能和我的病人談論這件事。」 此外,她還在集會上表示,此前,她曾於去年發起過一項名為#masks4all NZ的 Facebook 活動,旨在讓每個人都在公共場合戴上口罩。 「正如傑辛達所說,我們都應該假設我們被感染了,如果我們被感染了,我們當然會想盡一切努力阻止將其傳播給他人,戴口罩是一種善意,」她說。 這名醫生也曾在社區的 Facebook 頁面上透露,由於她拒絕接種輝瑞疫苗,從下一週末開始,她將被禁止與患者面對面接觸。 據報導,她的帖子在社交媒體上引發了兩極分化的反應。 費伯裡是為數不多的,在自由與權利聯盟組織(The Freedoms and Rights Coalition)的全國集會上發言的一位醫生。 Stuff曾聯繫過她本人以及醫療中心,詢問她是否被迫辭職。 10月20日(週三),她的丈夫透露,他的妻子和醫療中心的負責人都不會發表任何評論。 紐西蘭醫學委員會 (MCNZ)主席柯蒂斯‧沃克(Curtis Walker)證實,有許多與醫生和 Covid-19 疫苗接種相關的問題正在考慮中,但隱私考慮限制了對個別病例的進一步評論。 據NZ Herald 10月22日報導,蘇菲.費伯裡已經辭職。 責任編輯:劉潤菁