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出租物業投資 哪裡回報最好?

21 Nov,2019 | 房產

隨著銀行儲蓄利率一再創歷史新低,普通民眾對於房地產投資的興趣也再度高漲。如果您正在計劃購買用於出租的房地產,想要以此增加財富,確保退休收入,您就會關註:全國哪些地區做出租房投資划算,奧克蘭的哪些街區租房回報最好;同時,您還需要了解一些有關房地產投資的基本知識,同時預計到,房地產投資的收益,與定期存款等現金投資不同,可能會隨著不同時期和地區的情況上下波動,並可能存在較大的風險。

本週一,電視三臺(Newshub)就房地產投資的相關問題,採訪了Opes Partners公司的經濟學家艾德·麥克奈特(Ed McKnight),他分析了全國哪些地區的房地產收益率較好(超過5%),奧克蘭的哪些街區值得特別關注,並詳細地解釋了房地產投資的幾種「收益率」,以及它們的計算方法,對我們想要把存款投資在房地產上的人來說,或許會有所幫助。

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哪個地區租房回報最好?

麥克奈特表示,對於想要長期投資房地產的人來說,重要的是要發掘出能夠獲得最佳回報的地區——就是那些在租賃市場和房地產市場之間存在巨大差異的地方,也就是住房租賃市場相對很熱,但房價仍相對便宜的地方。

他說:「馬納瓦圖-旺格努伊地區(Manawatu-Wanganui),往往可以提供良好的租房收益,因為那裡房價相對便宜,同時又有很大比例的人租房。」

再往南,在北島最南端的首都惠靈頓,租房回報也相當不錯,因為那裡的租金高於奧克蘭,但房價中位數卻比奧克蘭要低。

麥克奈特說:「10月份,惠靈頓三居室房屋的租金中位數為每週650元,而惠靈頓地區的房價中位數為64萬元,所以租房投資的毛收益率為5.28%。」

但奧克蘭的平均租房收益率僅有3.86%,因為奧克蘭三居室房屋的租金中位數為每週630元,比惠靈頓便宜,但房價中位數則為848,000元,比惠靈頓貴出20多萬元。

對於想要更多回報的投資者,另一種選擇是著眼於不同類型的房地產,例如針對特定人群的房地產。

他舉例說,「在漢密爾頓,我們看到靠近醫院和大學的房產出租收益率高達10%,並且是按房間(而不是整套房)出租的。」

比如那些專門租給學生的物業,每個房間都有獨立的套間和小廚房,就可能提供更高的回報,但需要注意的是,在投資之前要權衡潛在的投資風險,比如轉售時的可銷售性。

「每種房產都有風險和收益」,麥克奈特說:「我對初次投資的的建議是,採取投資組合方法,通過收購標準物業來分散風險。」

奧克蘭房地產投資要看資本增長

奧克蘭的高房價往往會讓投資者獲取較高的資本增長(房價增長),使得在奧克蘭的房地產投資,更適合謀求資本增長而不是獲取租金收益。

因為在奧克蘭投資房地產獲得資本收益機會較大,所以,明智的投資者需要從兩方面來考慮投資收益。

麥克奈特說:「許多投資者只為獲得現金流收益而購買房地產,但是,房地產投資的真正利益卻來自資本收益。」

他表示,根據2000年1月至2018年8月的數據,在過去的18年中,奧克蘭街區的房價中位數,每年平均增長7.66%。

「從本質上講,奧克蘭一般街區的平均房屋價格,總共增長了748,600元,平均每年增長40,096.41元。」麥克奈特補充說,「雖然資本收益比租金收益更難控制,但如果投資者不專注於資本收益,那麼他們就會失去獲得更多的投資收益的機會。」

奧克蘭投資收益最好的街區,是出租和購買以獲取資本收益兩方面綜合收益最好的街區。

儘管與全國其它地區相比收益較低,在奧克蘭地區尋找租賃物業投資的人,可能會著眼於馬努考Manukau港灣的東北部。

麥克奈特建議,「根據我的數據,奧克蘭唯一的房價中位數低於70萬元的地區,是Mangere及其周邊街區,這一帶房地產的[資本]增長率超過8%。」

而那些只著眼於長期資本增長而尋找高價房屋進行投資的人,可能會重點考慮西區的Point Chevalier街區。「這個街區在過去18年中,房價平均每年增長高達9.45%。

麥克奈特說:「雖然這裡的租金收益會非常低,住房的入門價格也會很高,但這裡是奧克蘭房價增長最快的街區。」

那些重新劃分了區域、從而允許興建更高密度住房的街區,以及那些新興區域,都可以為經驗豐富的投資者提供開發或整修住房的機會。

「但是,要尋找更高密度住房的街區,其實已經是從房地產投資轉向了開發,這會帶來更高的風險、高稅收…同時也會獲得高回報。」所以,有大量的住房可以進行整修的街區,是投資的另一種選擇。

麥克奈特說:「這是我之所以喜歡Mangere的另一個原因:新的Waterview隧道為通勤者提供了更好的選擇,這一帶房地產也將開始得到改進。」

儘管著眼於資本增長的投資基本都在奧克蘭,但隨著時間的流逝,生活水平不斷提高的其它地區,也可能會有同樣的機會。

想要在房地產投資上獲得良好收益,就需要了解一些基礎知識,例如如何計算收益率和實際投資成本等,將有助於新手投資者有成效地投資。

什麼是「收益」?

租賃物業的「收益」,就是年收入租金與住房購買價格的比率。其中「毛收益」就是年租金除以購買價格得出的;而「淨收益」則包括營運支出。

如果每週租金為650元,每年租金收入為33,800元,房屋購買價格為640,000元,其收益率即為5.3%(33,800 / 640,000)。

麥克奈特說:「房地產界所說的’收益率’,通常是指毛收益率。這是因為它計算迅速並且易於比較。」「但是,因為它不包括持有投資的真實成本,所以只是一個虛指標。」「但它在進行計算和比較時,仍然是有用的工具,只是首次投資人需要了解其局限性而已。」

淨收益

由於地稅和其它費用可能因地區而異,因此在比較不同地區的物業時,淨收益可以提供更準確的利潤估算。

「淨收益包括運營費用,例如租金收入、地稅、保險、法人團體費等,再除以房屋購買價格。「這還不包括房貸費用。」

計算總資產回報

儘管「淨收益」包括支出,但在把房地產投資與其它形式投資進行比較時,應該綜合考慮房地產的租金收益和資本增長。

房地產投資者通常會以不同的方式計算投資獲利能力,標準計算方法是,淨收益加上資本增長,再減去房貸利率。

「比如,奧克蘭的淨租金收益率為3%,再加上資本增長率5%,再去掉房貸利率3.5%(假設100%貸款),那麼每年的總投資回報率為房屋價值的4.5%。」

資本增長可以根據投資的地區不同,進行比較和加權估計,麥克奈特建議把5%作為大致參考。因為「在過去的18年中,只有少數幾個街區的同比增長率沒有達到5%。」

景點

  據Stuff傳媒報導,由紐西蘭懷卡托地區一群孩子發現的鳥類遺骸,雖曾被他們誤認為是海藻的小塊殘餘物,現已被確定為懷卡托巨型企鵝的新物種。據報導,這些骨骼化石有助於填補自然歷史的空白。 2006年1月,一些哈密爾頓初級博物學家俱樂部(Hamilton Junior Naturalist Club)的學生與一位經驗豐富的考古學家進行了一次化石狩獵實地考察。他們劃著皮划艇至一處此類活動的風景名勝保護區—— Kawhia港,希望能找到一些貝類化石等。 就在當天回家之前,他們於離開皮划艇不遠處,注意到一些化石。 據該俱樂部主管向 AM Show 節目透露,當孩子們剛經過那裏時,以為看到的只是一小塊海藻殘餘物。但經過檢查,他們發現那是某種骨頭。據推測,該骨頭化石是在暴雨後被衝上海灘的。   據《衛報》報導,在化石被發現一個月後,該團隊帶著相應的工具返回到了該處,花了一天時間從砂岩中把化石切割出來。之後,這些化石被捐贈給懷卡托博物館,梅西大學和布魯斯博物館的研究人員開始對化石進行前沿研究。 經過仔細提取,考古學家後來將其確定為迄今尚未發現的最完整的古代巨企鵝化石骨架。 根據梅西大學科學家9月10日(週五)發表在《脊椎動物古生物學期刊》上的一項研究,該化石是一種史前企鵝的新物種。這一發現正在幫助科學家填補自然歷史中的一些空白。 據梅西大學動物學高級講師丹尼爾.托馬斯(Daniel Thomas)所說,科學家們得出的結論是,這只史前企鵝生活在 2730萬 至 3460 萬年之前,當時懷卡托大部分地區還處於水下。 托馬斯表示,這種企鵝類似於2012年發現於奧塔哥的另一種巨型企鵝——Kairuku巨企鵝,但新發現的這種企鵝腿更長,因此這種企鵝被稱為「Waewaeroa」,即毛利語「長腿」的意思。 他估計,由於腿比較長,這種企鵝物種會比其他古企鵝「高得多」,站立時約高 1.4 米。這一肢體特點還會影響此種企鵝游泳的速度和潛水的深度。 首席研究員博士生西蒙娜.喬瓦納爾迪(Simone Giovanardi)對Stuff表示,在從事該研究之前,大部分的古企鵝化石都發現於奧塔哥或坎特伯雷,很少發現於懷卡托。 而此次發現的化石幾乎是完整的,這一點令人興奮,也將有助於對紐西蘭的企鵝做進一步的研究:「這是古代北島企鵝最完整的化石,這表明懷卡托可能還有更多的發現。」 自這組化石被發現以來,監督企鵝化石所有工作的負責人為漢密爾頓初級博物學家俱樂部主席邁克.薩菲( Mike Safey)。 他對《衛報》表示:「在我們居住的地方附近發現化石提醒我們,我們與動物共享我們的環境。」 「像Kairuku waewaeroa這樣的巨型企鵝比今天任何潛水的海鳥都要大得多,我們知道,在考慮生態學時,體型可能是一個重要因素,」薩菲表示。「企鵝是怎麼變大的,為甚麼變大了?為甚麼沒有巨型企鵝了?像這樣保存完好的化石可以幫助我們解決這些問題。」 據報導,目前人們對紐西蘭是否存在巨型企鵝還知之甚少,尤其因為北島的記錄長期以來僅限於少數零碎的標本。 薩菲表示,發現這只企鵝化石是一個新物種,對該俱樂部的孩子們來說是一種獎勵,對於其他年輕人來說也是一種鼓勵,能鼓勵人們多與大自然聯繫。 「知道我們多年前還是孩子時的發現正在為今天的學術界做出貢獻,這有點超現實。它甚至是一個新物種,」薩菲說。 責任編輯:劉潤菁

食全食美

  紐西蘭北島以乳製品聞名的塔拉納基(Taranaki)地區,在幾年後很可能還會成為繼豐盛灣之後的鱷梨(牛油果)主要產區,因為這裡的一家經濟發展機構正在大力推動鱷梨果樹的栽培項目,今明兩年就計劃種下上萬棵果樹。 鱷梨是紐西蘭僅次於奇異果、蘋果、釀酒葡萄的第四大出口水果。 據Stuff網站報導,塔拉納基經濟發展機構 Venture Taranaki 表示,他們正在大力促進該產業的發展,以幫助該地區實現經濟多元化。今年,塔拉納基將會種下6000棵鱷梨樹,明年預計還會再種10,000 棵。 雖然一般人們只在北塔拉納基(North Taranaki)地區種植少量熱帶樹木,但 Venture Taranaki 首席執行官賈斯汀.吉利蘭 (Justine Gilliland) 表示,該機構去年委託編寫的相關報告指出,奧帕克(Opunake)附近一處也很適合種植鱷梨。 一般鱷梨園的面積為 3 到 5 公頃,每公頃可種 100 到 400 棵鱷梨樹。 吉利蘭說,塔拉納基的鱷梨種植規模可能沒有豐盛灣大,但很具潛質能發展出規模合理的商業種植水平,因此這裡很可能會成為鱷梨的下一個重要產區。 根據苗圃的訂單,她表示,今年及明年,該地區將種下16,000 棵鱷梨樹。 一位在其他地區擁有鱷梨果園的種植園主表示,他決定今年10月要種下 4500 棵鱷梨樹苗,且要讓他兩個孩子一起幫忙,讓孩子在動手中也有所收穫。 他說,今年種的鱷梨明年就會開花,下一年就能結出少量果實。然後,水果的產量每年都會翻一番,到第五年就能獲得投資回報了。 責任編輯:劉潤菁

工商

  9月9日是世界电动汽车日(World EV Day),寶馬集團(BMW Group)發佈了其未來二十年的電動出行戰略規劃地圖。除了消費者可以期待的性能和豪華的品牌基因在電動出行方向的彰顯,更融入了環保和永續發展的目標。 從他們帶來的這張時間表可以看出他們對這個目標的規劃和佈局。看上去更像是一張慶祝世界電動汽車日的禮單。          今年第四季度至明年第一季度,寶馬將推出三款全新的全電動車型   明年寶馬集團將成為在紐西蘭推出電動車型號最多的汽車製造商   到2023年,寶馬集團將推出25款電動車型,其中一半以上將是全電動型的。   10年內,寶馬集團將推出1000萬輛全電動汽車   到2030年,MINI旗下的所有車型都將是電動車   再生材料優先:在未來車輛生產中,計劃將再生材料的使用率提高至50%   到2030年,把碳排放量減少一半   100%使用再生材料且100%可回收的寶馬i Vision Circular概念車,首次亮相2021年IAA     Mobility車展   寶馬集團紐西蘭的市場前景圖: 今年11月,首款採用寶馬第五代eDrive系統的iX3車型,將登錄紐西蘭,客戶將體驗到其高達460公裡的續航裡程。 在發布iX3車型的同時,寶馬還將推出全新電動技術和設計的旗艦車型iX。630公裡的續航裡程,10分鐘充電可增加150公裡續航裡程。 明年年初,寶馬還將推出全電動運動型Gran Coupe, i4車型,以及寶馬首款M型高性、零排放M50車型,為您提供400kW的動力,及510公裡的可行駛裡程。 雖然受到疫情對市場和供應鏈的打擊,但是紐西蘭寶馬集團(BMW Group New Zealand )還是有靚麗的業績表現:截至今年7月底,已有68輛MINI的 Electric Hatch車型在紐西蘭註冊,比去年同期增長了350%。寶馬的插電式混合動力車型的銷量增長了114%,突顯出寶馬iPerformance車型在當地市場的強勁增長。     除了不斷強力推出新型號,構築未來汽車品類框架圖,寶馬集團也在可持續發展領域倍加努力。計劃到2030年,讓行駛中的每輛汽車碳排放量比2019年少一半。 從去年開始,寶馬集團全球工廠使用的電力已100%來自可再生能源。 汽車廢料回收方面,寶馬每年可從近250萬輛汽車中回收76萬噸材料廢料,回收率高達99%。 強大的科技實力也為寶馬集團的在永續製造方面提供了高水平的保障。   支撐電動機的 BMW 特定設計原則免除了轉子中對稀土金屬的需要。 iX3 製造鋁鑄件和熱塑性塑料中大量使用再生原材料。 BMW iX 的內飾使用 FSC 認證的木材、用橄欖葉提取物鞣制的皮革和其他天然材料。回收漁網是用於製造地板覆蓋物和墊子的原材料之一。   寶馬 i 循環概念車(BMW […]

本地

  據NZ Herlad報導,針對9月3日奧克蘭LynnMall恐襲事件,紐西蘭有關部門將發起多方協調審查,以確定紐西蘭警方、懲教部和紐西蘭安全情報局(NZSIS)在恐襲之前是否採取了足夠的措施來評估和應對 Samsudeen 帶來的風險。 該審查工作將由獨立警察行為管理局(IPCA)、懲教部稽查辦公室以及情報與安全監察長執行。審查預計於明年3月中旬完成。 審查範圍包括 Ahamed Aathill Mohamed Samsudeen 在拘留期間的管理方式,以及在該恐怖份子發動襲擊前的七周內,警方、懲教部和安情局是否採取了足夠措施來評估 Samsudeen 構成的風險,以及是否採取了足夠措施應對風險。 該審查將重點關注這些機構在此期間如何合作及單獨運作,不會關注 Samsudeen 最後一次被拘留前發生的事件,審查也不會涉及任何移民相關的決定。 在恐襲發生7周之前,恐怖份子Samsudeen從獄中獲釋回到社區。 由於這名來自斯裡蘭卡的 32 歲難民被當局視為存在恐怖主義威脅,自獲釋以來他便全天24小時處於警方的監控之下。 在其發動襲擊的90秒內,便衣警察將其擊斃。 在決定發起多方協調審查的同時,獨立警察行為管理局(IPCA)正在對射殺 Samsudeen 的決定進行單獨審查。 獨立警察行為管理局在一份聲明中表示,有必要審查導致Samsudeen發動恐襲和遭到擊斃的有關事項,以及針對他帶來的威脅,各方所採取的風險評估和應對方式是否適當和充分。 該局表示,各方應進行協調審查,因為涉及此事的每個機構「都有自己的監督機制,有權審查其決定和行動」。 「這個問題上,很可能至少有某些決定和行動,涉及到機構間的合作,沒有單獨的機構對其負責。」 據RNZ報導,懲教部全國專員雷切爾.萊奧塔 (Rachel Leota)對該調查表示歡迎。 她在聲明中表示:「我們和其他人一樣,一直在問自己,我們還可以做些甚麼來防止這種悲慘的襲擊發生。我們致力於與審查團隊合作,確保提供所需的任何材料來協助工作。」 然而,據RNZ報導,國家黨、行動黨以及綠黨對此項協調審查持懷疑態度。 行動黨黨魁戴維.西摩 (David Seymour)表示,鑒於政府已承諾修復法律中的漏洞,他對調查所能提供的內容感到困惑。 綠黨議員 Golriz Ghahraman 表示,她對審查的獨立性和範圍感到擔憂。 國家黨的反恐發言人馬克.米切爾(Mark Mitchell)則說,公眾更迫切想要了解的問題是,該人為何沒有被驅逐,且被允許釋放到社區中:「我認為這是公眾想要回答的兩個基本問題」。 據報導,該審查受到穆斯林領袖的熱烈歡迎。 責任編輯:劉潤菁

汽車

  據 1 NEWS 報導,紐西蘭交通局(NZTA)提出諮詢議案,計劃將汽車和摩托車的學習駕照、限制性駕照有效期,從5年延長至10年,並通過一些其他調整,鼓勵駕照持有人獲得正式駕照。 交通局相關負責人海莉.埃文斯(Hayley Evans)表示,自 2014 年 12 月推出以來,五年的駕照有效期並沒有起到鼓勵司機獲得正式駕照的作用,而是在懲罰那些無法進步的人。 交通局希望鼓勵人們更好地利用駕照系統,並鼓勵人們保留自己的駕照,以更好地發揮有效駕照的經濟和社會利益。 新的更改建議還包括取消駕照更新的90天更新窗口限制。目前,駕照持有人必須在駕照到期前90天之前進行更新,但新的變化可能會取消這項限制,且駕照持有人不需要重新參加並通過理論考試,即可更新自己的駕照。 埃文斯表示,該項調整是為了取消不必要的成本、時間壓力,以及五年一次的考試壓力,同時旨在通過系統進步鼓勵駕照持有人培養必要的技能和信心。 做此調整後,埃文斯說,新頒發的學習駕照及限制性駕照的有效期將為10年,駕照持有人在方便的時候更新駕照,還可減輕駕照系統的壓力。 據報導,《2021年陸路交通(駕駛執照)修正規則》中提出的變更,是交通部牽頭對分級駕駛執照制度進行審查所致,目的是要解決系統內的進步障礙,同時保障安全。 該諮詢工作將於今年10月8日(星期五)下午 5:00 結束。 責任編輯:劉潤菁

人物

  據NZ Herlad報導,四大國際會計師事務所之一的德勤(Deloitte)已從紐西蘭一家頂級廣告公司招聘了兩位高管。 9月16日(週四),前 Colenso BBDO 的執行創意總監丹.賴特(Dan Wright)和執行業務總監艾哈邁德.薩利姆(Ahmad Salim)在德勤被正式任命新職。 兩人將負責德勤創意旗下 Deloitte Digital Creative 的紐西蘭市場推廣工作,其中薩利姆擔任董事總經理,賴特為首任首席創意官。 德勤的這一舉措被很多業內人士看作是該公司進軍紐西蘭創意領域的雄大計劃。 Deloitte Digital Creative 亞太區首席創意官馬特.勞森(Matt Lawson)對兩人的到來表示歡迎。 勞森說,「Dan是能將創意的活力和智力的嚴謹完美結合的罕見創意人才之一,」這兩個特質對不斷創造新的且有影響力的東西來說,不可或缺。 「至於Ahmad,」勞森表示,「他是一位開拓性的領導者。他一直在為客戶開闢新的天地,且並沒有放慢腳步的跡象。」 多年來,這兩位廣告人才在當地業界備受推崇,通過合作開展了一系列屢獲殊榮的活動。他們的客戶包括 Pedigree、Spark、DB Export 和通用電氣。 Deloitte Digital NZ 的首席合夥人格蘭特.弗雷爾(Grant Frear)指出,企業目前面臨著巨大的不確定性,必須更加以目標為導向,因此需要發展傳統的增長槓桿。 「我們正處於商業領袖擁有清晰劇本並進入不斷重塑時期的末期。這種演變需要將創造力應用於品牌和企業應用的系統及故事,」弗雷爾表示。「Ahmad和Dan在關鍵時刻加入了我們的團隊,我們將創造力視為德勤數字化的全部內容。」 薩利姆表示,他認為創意專業知識可為德勤和客戶的服務增添新意:「通過將創造性思維無縫整合到這些世界一流的服務中,我們可以幫助品牌和企業以更大的影響應對未來的機遇和挑戰。」 據報導,這兩位新加入的成員將根據德勤的核心業務,為德勤的創意部門提出一些觀點,或開發一些創意解決方案。他們提出的方案可能包括廣告,也可能不包括。 德勤招納這兩位廣告創意人才,意味著其數字創意業務已在澳新地區擁有三個工作室。 同時,兩位人士離開傳統廣告公司進軍諮詢公司,被一些業內人士看作是市場行業發生變革的一種強烈信號。 與一些其他公司採取的方式不同,德勤沒有在市場上推出獨立的廣告公司,而是讓這兩人在德勤的創意旗下運營業務,並可以使用澳大利亞和紐西蘭現有的人才庫。 這一舉措被一些人解讀為,德勤在確保盡可能多的紐西蘭企業能了解其在創意方面的能力,無論其新產品採取何種形式。 同時,該行業還會有哪些方面的動態發展,成為更多人關注的問題。 責任編輯:劉潤菁