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出租物業投資 哪裡回報最好？
隨著銀行儲蓄利率一再創歷史新低，普通民眾對於房地產投資的興趣也再度高漲。如果您正在計劃購買用於出租的房地產，想要以此增加財富，確保退休收入，您就會關註：全國哪些地區做出租房投資划算，奧克蘭的哪些街區租房回報最好；同時，您還需要了解一些有關房地產投資的基本知識，同時預計到，房地產投資的收益，與定期存款等現金投資不同，可能會隨著不同時期和地區的情況上下波動，並可能存在較大的風險。
本週一，電視三臺（Newshub）就房地產投資的相關問題，採訪了Opes Partners公司的經濟學家艾德·麥克奈特（Ed McKnight），他分析了全國哪些地區的房地產收益率較好（超過5％），奧克蘭的哪些街區值得特別關注，並詳細地解釋了房地產投資的幾種「收益率」，以及它們的計算方法，對我們想要把存款投資在房地產上的人來說，或許會有所幫助。
哪個地區租房回報最好？
麥克奈特表示，對於想要長期投資房地產的人來說，重要的是要發掘出能夠獲得最佳回報的地區——就是那些在租賃市場和房地產市場之間存在巨大差異的地方，也就是住房租賃市場相對很熱，但房價仍相對便宜的地方。
他說：「馬納瓦圖－旺格努伊地區（Manawatu-Wanganui），往往可以提供良好的租房收益，因為那裡房價相對便宜，同時又有很大比例的人租房。」
再往南，在北島最南端的首都惠靈頓，租房回報也相當不錯，因為那裡的租金高於奧克蘭，但房價中位數卻比奧克蘭要低。
麥克奈特說：「10月份，惠靈頓三居室房屋的租金中位數為每週650元，而惠靈頓地區的房價中位數為64萬元，所以租房投資的毛收益率為5.28％。」
但奧克蘭的平均租房收益率僅有3.86％，因為奧克蘭三居室房屋的租金中位數為每週630元，比惠靈頓便宜，但房價中位數則為848,000元，比惠靈頓貴出20多萬元。
對於想要更多回報的投資者，另一種選擇是著眼於不同類型的房地產，例如針對特定人群的房地產。
他舉例說，「在漢密爾頓，我們看到靠近醫院和大學的房產出租收益率高達10％，並且是按房間（而不是整套房）出租的。」
比如那些專門租給學生的物業，每個房間都有獨立的套間和小廚房，就可能提供更高的回報，但需要注意的是，在投資之前要權衡潛在的投資風險，比如轉售時的可銷售性。
「每種房產都有風險和收益」，麥克奈特說：「我對初次投資的的建議是，採取投資組合方法，通過收購標準物業來分散風險。」
奧克蘭房地產投資要看資本增長
奧克蘭的高房價往往會讓投資者獲取較高的資本增長（房價增長），使得在奧克蘭的房地產投資，更適合謀求資本增長而不是獲取租金收益。
因為在奧克蘭投資房地產獲得資本收益機會較大，所以，明智的投資者需要從兩方面來考慮投資收益。
麥克奈特說：「許多投資者只為獲得現金流收益而購買房地產，但是，房地產投資的真正利益卻來自資本收益。」
他表示，根據2000年1月至2018年8月的數據，在過去的18年中，奧克蘭街區的房價中位數，每年平均增長7.66％。
「從本質上講，奧克蘭一般街區的平均房屋價格，總共增長了748,600元，平均每年增長40,096.41元。」麥克奈特補充說，「雖然資本收益比租金收益更難控制，但如果投資者不專注於資本收益，那麼他們就會失去獲得更多的投資收益的機會。」
奧克蘭投資收益最好的街區，是出租和購買以獲取資本收益兩方面綜合收益最好的街區。
儘管與全國其它地區相比收益較低，在奧克蘭地區尋找租賃物業投資的人，可能會著眼於馬努考Manukau港灣的東北部。
麥克奈特建議，「根據我的數據，奧克蘭唯一的房價中位數低於70萬元的地區，是Mangere及其周邊街區，這一帶房地產的[資本]增長率超過8％。」
而那些只著眼於長期資本增長而尋找高價房屋進行投資的人，可能會重點考慮西區的Point Chevalier街區。「這個街區在過去18年中，房價平均每年增長高達9.45％。
麥克奈特說：「雖然這裡的租金收益會非常低，住房的入門價格也會很高，但這裡是奧克蘭房價增長最快的街區。」
那些重新劃分了區域、從而允許興建更高密度住房的街區，以及那些新興區域，都可以為經驗豐富的投資者提供開發或整修住房的機會。
「但是，要尋找更高密度住房的街區，其實已經是從房地產投資轉向了開發，這會帶來更高的風險、高稅收…同時也會獲得高回報。」所以，有大量的住房可以進行整修的街區，是投資的另一種選擇。
麥克奈特說：「這是我之所以喜歡Mangere的另一個原因：新的Waterview隧道為通勤者提供了更好的選擇，這一帶房地產也將開始得到改進。」
儘管著眼於資本增長的投資基本都在奧克蘭，但隨著時間的流逝，生活水平不斷提高的其它地區，也可能會有同樣的機會。
想要在房地產投資上獲得良好收益，就需要了解一些基礎知識，例如如何計算收益率和實際投資成本等，將有助於新手投資者有成效地投資。
什麼是「收益」？
租賃物業的「收益」，就是年收入租金與住房購買價格的比率。其中「毛收益」就是年租金除以購買價格得出的；而「淨收益」則包括營運支出。
如果每週租金為650元，每年租金收入為33,800元，房屋購買價格為640,000元，其收益率即為5.3％（33,800 / 640,000）。
麥克奈特說：「房地產界所說的’收益率’，通常是指毛收益率。這是因為它計算迅速並且易於比較。」「但是，因為它不包括持有投資的真實成本，所以只是一個虛指標。」「但它在進行計算和比較時，仍然是有用的工具，只是首次投資人需要了解其局限性而已。」
淨收益
由於地稅和其它費用可能因地區而異，因此在比較不同地區的物業時，淨收益可以提供更準確的利潤估算。
「淨收益包括運營費用，例如租金收入、地稅、保險、法人團體費等，再除以房屋購買價格。「這還不包括房貸費用。」
計算總資產回報
儘管「淨收益」包括支出，但在把房地產投資與其它形式投資進行比較時，應該綜合考慮房地產的租金收益和資本增長。
房地產投資者通常會以不同的方式計算投資獲利能力，標準計算方法是，淨收益加上資本增長，再減去房貸利率。
「比如，奧克蘭的淨租金收益率為3％，再加上資本增長率5％，再去掉房貸利率3.5％（假設100％貸款），那麼每年的總投資回報率為房屋價值的4.5％。」
資本增長可以根據投資的地區不同，進行比較和加權估計，麥克奈特建議把5％作為大致參考。因為「在過去的18年中，只有少數幾個街區的同比增長率沒有達到5％。」
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