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「為租而建」解決住房危機 好方法 挑戰大

17 Sep,2019 | 房產, 本地新聞

專家、投資者房地產開發商,都在呼籲中央政府和地方政府都來支持「為租而建」(build-to-rent)計劃,以幫助解決新西蘭住房危機。多位專家都表示,美國和英國等發達國家的成功實踐經驗都表明,「為租而建」雖然不是解決住房危機的唯一方法,但確實能夠有效地解決一部分問題。

根據新西蘭先驅報(NZ Herald)9月12日的報導,一個將無家可歸者安置在汽車旅館一週的臨時政府計劃,持續了長達3年,已經變得無法擺脫。不但成千上萬的家庭被困在他們的臨時住所長達一年,政府的花費也一翻再翻,年花費已經超過了1億元之多,令政府和納稅者都不堪重負。

不過,梅西大學的房地產專家本週警告說,公寓樓等大型出租房需要良好管理,加上較好的建築質量,才能不會淪為貧民窟。「為租而建」在新西蘭將面臨很多挑戰。

「為租而建」是住房投資的一個新領域,為租賃市場提供住宿。與傳統的租賃不同,它通常可以為租戶提供更多的安全性,因為它不是那種用來獲取資本增長的住房投資,那種住房的租賃,往往會因為房東要賣房而趕走租戶。相反,它可以為租戶提供較長期的租約,不確定性相對較低。

從『租戶』到『顧客』

仲量聯行(JLL)的研究和諮詢主管保羅.溫斯坦利(Paul Winstanley),是英國從2013年開始蓬勃發展的「為租而建」計劃的「積極參與者」,他表示,這種住房投資形式,把租戶與房東之間的關係,變為更類似於客戶和服務提供商之間的關係。「為租而建」可以為「客戶」提供比傳統租賃更好的體驗。

「從『租戶』到『顧客』的實際變化,比聽起來更大,因為這是關於社會風潮,關係到建立一個社區。對房東的好處,就是你可以盡可能長時間地保留房屋,」溫斯坦利說。「同時,房客也很高興知道房東不想出售」,感覺更安全。

而對租金水平的評估,通常是根據消費者物價指數進行的,這是一種年度調整後的商品和服務成本的衡量指標,只有在3年租約結束時,才能根據市場價格進行評估。

溫斯坦利表示,隨著投資者對這項計劃感到滿意,這些年它越來越受歡迎。「截至今年1月,英國已經完成或正在建造的租賃房產,有將近14萬套。」

「為租而建」可助解決住房危機

新西蘭房地產學會(REINZ)的首席執行官賓迪.諾威爾(Bindi Norwell)表示,它支持對增加「為租而建」機會的呼籲,來支持改善住房負擔能力及解決住房短缺的問題。

她說,目前僅在奧克蘭就缺少4萬6千套房屋,新西蘭需要尋求各種各樣的解決方案,包括「為租而建」。

「一般來說,租賃物業可以為租房者提供更高的租期保障和更高的標準一致性,而傳統的公寓樓,則是『為賣而建』。」

房地產協會(Property Institute)主席兼董事會主席盧克.凡德布洛克(Luke Van Der Broek)表示,新西蘭應該著眼於各種途徑來解決住房危機。「我們有太多人睡在街上,而且沒有足夠的住宿來安置他們。」

但是,他說這需要業界、地方和中央政府採取協調一致的方法,否則將很難成功。

天堂基金(Haven Funds)總裁凱瑞.希區柯克(Kerry Hitchcock)表示,對「為租而建」計劃投資的長期和大規模的性質,需要通過立法進行合理的考慮。

溫斯坦利認為,政府參與和認可,對新西蘭的「為租而建」至關重要。他說,在獲得政府認可後,還可能需要對《海外投資法》和《住宅租賃法》進行調整,特別是為了適應專業管理的房東部門。

「我們不需要進行重大的立法改革,只需要一些常識」他說。

專家警告「為租而建」面臨挑戰

梅西大學(Massey University)房地產專家,梅西商學院物業項目負責人格雷漢姆.斯奎爾斯(Graham Squires)教授,和梅西大學「家庭負擔能力報告」的作者大衛.懷特(David White)警告說,為租而建不是房地產危機的銀彈,因為像住房負擔能力這樣的複雜問題永遠不會有單一的解決方案。

斯奎爾斯和懷特教授都表示,政府應謹慎鼓勵「為租而建」計劃,作為對更廣泛的住房問題因應的一部分。

「私人租賃市場的保有權和質量存在問題,雖然我們已經看到這個領域的新規定,但還需要做更多工作,以確保商業開發商能夠並願意提供優質的租賃住宿。」「但我們不想要一個貧民窟式的解決方法」斯奎爾斯說。

房地產專家CBRE表示,大規模租賃住房的成功開發,需要投資者對較低但穩定的回報感到滿意,才更可行。

儘管與商業和工業物業相比,對長期租賃住宅的開發投資,其初始收入相對較低,但是住宅租金的增長和收入的穩定性,也支持了這項投資。

雖然目前奧克蘭的住宅租金的增長,遠低於商業物業租金的增長,「但從歷史上看,當新西蘭經歷經濟衰退,所有商業物業都出現租金下滑時,住宅租金反而會持續上漲。」經濟衰退期間,穩定的租金對尋求多元化的投資者更具吸引力。

但是,商品及服務稅(GST)制度,對潛在的開發商和投資者來說,也是一個問題,因為當建造一幢公寓樓用來出售時,開發商可以在出售單個公寓時,就建築成本申請消費稅;但在公寓出租時,則無法申請消費稅,這會使公寓樓的開發商處於租金劣勢。

懷特說,如果政府希望在私人市場上建造租賃公寓,就要豁免其商品及服務稅。

「為租而建」有出租優勢

梅西大學的房地產專家懷特表示,如果在新西蘭「為租而建」能夠提供安全租賃、包括提供更長時間內租金的確定性,那將是非常積極和重要的。

目前新西蘭許多出租房屋都質量低劣,因此如果租賃公寓開發的質量很好,他們就會對租房者們有較大優勢。

目前租房市場的另外一個問題是租約期較短,因為目前租房市場上的房東,通常都是小投資者,他們可能在某一時間會決定出售房屋,租房者就得搬家、另租。新西蘭約75%的出租房,由「媽媽和爸爸」投資者擁有。

懷特說,目前海外建造的租賃公寓,都提供了更長的租約,例如3到7年,但新西蘭的《住宅租賃法》卻沒有設立更長的租約。

另外,除新西蘭公房署之外,目前新西蘭在管理大規模住房開發出租方面缺乏經驗。懷特說,新西蘭的一些人擔心,如果大規模的出租房屋管理得不好,可能導致淪為貧民窟,可怕的建築物加上各種社會病態充斥。

「在我看來,這裡的人口結構正在不斷地發生著變化。如果做得好的話,「為租而建」並沒有那麼多不利因素,雖然它不是唯一的解決方案。」

由房地產專家CBRE在今年2月份發布的一份報告表明,「為租而建」在新西蘭只處於起步階段,但在美國已經完成了,在英國也因為政府支持正在起飛。

到報告發表時為止,新西蘭只有96套公寓和單元可供出租,主要集中在奧克蘭,而美國則有2000萬套,英國有將近3萬套,而澳大利亞也有217套公寓可供出租。

新西蘭CBRE研究部主管鄒爾坦.毛瑞茲(Zoltan Moricz)表示,支持長期租賃發展的因素,是房屋數量下降或房屋所有者數量減少,而租房者數量在同時增加。

現在新西蘭只有大約64%的家庭擁有住房,而1991年這一比例為74%。2013年的人口普查顯示,有近三分之一的新西蘭家庭(31.2%)租房住,而且這個數字的增長速度比英國和美國更快。

景點

據 Newshub 11月21日報導,在南島 Fiordland的米爾福德峽灣(Milford Sound) 一段公路上,一男子抓拍了一隻南島野生鸚鵡Kea在啄擊汽車玻璃上的橡皮,引發一系列有趣互動的視頻。這段視頻被上傳網絡,累積了數萬次的觀看量,這隻調皮 Kea 的有趣行為,吸引了許多觀眾的注意和回應。 視頻中,這隻色彩繽紛的Kea停在男子車的引擎蓋上,啄擊著擋風玻璃橡膠的邊緣,整個情景很有趣,周圍是高聳的山峰和低雲下綠色、橙色和黃色樹葉的景色。 當時男子大聲呼喊,試圖阻止Kea 啄擊橡膠,Kea 抬起頭,目光直視男子,展現自己美麗的羽毛,讓男子感到驚訝。隨後,Kea又回到啄擊橡膠的動作,男子不斷呼喊試圖制止它,最終,Kea 扔掉了橡膠碎片,飛走了。 這一情景被拍成了兩段視頻,引發了許多用戶評論,有人認為這隻Kea鳥像是「大搶劫」,也有人以幽默的方式調侃,說它是一個「多次犯罪份子」。 評論中還有人想像這隻鳥帶「有腳踝監視器」,其他人開玩笑說,可能是對『世紀之鳥』比賽的結果感到憤怒。 Kea很調皮,又很可愛的樣子,不知道每年有多少保險是因它們而索賠。 責任編輯:謝瑞波

食全食美

根據 Newshub 報導,今年,經過激烈的角逐,奧克蘭的Rosedale Bakery & Cafe 榮獲了NZ Bakels 最佳香腸捲大賽的冠軍。 NZ Bakels 的董事總經理布倫特.科塞爾(Brent Kersel) 表示,Rosedale Bakery & Cafe 的香腸捲因其恰到好處的調味,烘烤得當的外皮顏色獲得了金牌獎。第二名的香腸捲調味有點過了,在兩名決賽選手之間,五位評審做出了最終的選擇。 NZ Bakels表示,這項比賽於2020年首次啟動,至2023年已有408份參賽作品,成為一場盛大的競賽。 新西蘭因其對香腸捲的熱愛而聞名。而香腸捲也在日前大選活動中出場,工黨黨魁 Chris Hipkins 對它的喜愛而眾所周知。 以下是得獎名單: 金牌:Rosedale Bakery & Cafe,地址:Flat 9, 215 Rosedale Rd, Albany, 奧克蘭。 銀牌:Sopheap Long Euro Patisserie,地址:1028 Beach Rd, Torbay, 奧克蘭。 銅牌:Lee Ing Fast & Fresh Bakery,地址:8 Horomatangi St, Taup□。  高度讚揚:Cameron McKelvey, 16th […]

工商

二十年前,安迪.威爾金森 (Andy Wilkinson) 和米莎.威爾金森 (Misha Wilkinson) 秉承「不妥協」的口號,開始釀造紐西蘭最好的葡萄酒。僅僅幾個年份後,Misha‘s Vineyard 就被英國《Decanter》雜誌評為紐西蘭「20 強葡萄酒生產商」之一,現已成為紐西蘭最受讚譽的黑皮諾和芳香白葡萄酒生產商之一。 「米莎葡萄園,或「葡萄園計劃」(我們最初這麼稱呼它)是我和丈夫在計劃逃離企業界時決定開始的項目,」米莎解釋道。 「我們心中有一個明確的概念——我們想要生產一些紐西蘭最好的涼爽氣候葡萄酒,我們想要打造一個全球品牌,但特別關注我們生活了近 20 年的亞太地區。 」 在建立葡萄園之前,Misha 和 Andy 曾在 IT 領域從事企業職業,Andy 負責多家跨國公司的亞太區業務,而 Misha 則領導多家組織的亞太區行銷團隊。 「我們花了兩年時間尋找理想的地點來建立葡萄園,種植世界一流的黑皮諾和芳香白葡萄品種」Misha 解釋道。 「我們編製了一份標準清單,因為選址對於任何葡萄園來說都是最重要的決定,其中包括『無霜』的地點,這在奧塔哥中部幾乎聞所未聞」。 經過多次搜索,安迪和米莎完全受到本迪戈面向湖面的壯觀梯田的啟發——本迪戈是高地牧羊場的一部分。他們邀請了理查德.斯馬特博士(澳大利亞和紐西蘭現代葡萄栽培的象徵)來評估該地點,他的評論是「買更多——這是我見過的最好的黑皮諾(Pinot Noir )土地」 。 安迪和米莎驚訝地發現,他們選擇的這片土地早在 1800 年代末就是中國淘金者的家。他們也意識到這塊土地位於8 號國道上,距離最近的克倫威爾鎮僅8 公裡,而且這片土地最初被稱為「羊跑238」。他們了解到,在中國文化中,數字「 8」被認為是最幸運的數字,代表繁榮和好運。由於他們在新加坡生活了17年,非常熟悉數字8的含義,因此認為這是他們「葡萄園計劃」的一個非常吉祥的開始。 當我們種植完葡萄園後,我們開始意識到這個幸運數字 8 一次又一次地出現。我們最終得到了 8 個黑皮諾無性系,主要種植在指南針上 288 度的方向上。經過前兩個階段的種植後,我們意識到我們擁有 88 公裡的葡萄籐,我們的第一個商業年份是在 2008 年! 「這片土地的金礦開採歷史和幸運數字 8 是這片土地故事的一部分,我們在奠基儀式上慶祝了這一點,」安迪說。 「這一切都已融入我們的葡萄酒標籤中。我們非常有意識地確保該地區和這片土地的歷史被銘記」。 酒瓶標籤的靈感還來自於當地一位著名攝影師拍攝的葡萄園照片,照片中,在縹緲的藍色山巒背景下,8行葡萄籐向湖面延伸,宛如閃閃發光的金子,這就是酒瓶標籤的背景。酒瓶頂端的 「金幣 」是為了紀念破土動工儀式,當時我們將一枚中國硬幣放在首批種植的 […]

本地

根據NZ Herald 3月21日報導,據新西蘭統計局的最新數據顯示,截止2023年12月季度,較9月季度,新西蘭的國內生產總值(GDP)下降了 0.1%。連續兩季的經濟萎縮,經濟學家表示,新西蘭已經步入傳統定義的衰退期。 儘管移民和人口增長創紀錄,但經濟出現萎縮,人均GDP下降了0.7%。 根據統計局的數據,製造業、批發、零售、住宿業以及運輸、郵政和倉儲業都遭到了重創。 新聞發布後,批發利率和紐幣應聲下跌。 新西蘭儲備銀行預測顯示,今年全年及明年將維持目前官方現金利率5.5%的水平,然而,市場預測中央銀行將在今年的下半年降息。 ASB 經濟學家納撒尼爾·基爾(Nathaniel Keall) 表示,與疫情之前的水平相比,人口的高增長侵蝕了國民收入。實際國民可支配收入,比上季度下降了1.4%,人均 下降了2%。 至於新西蘭是否仍深陷經濟泥潭,目前1至3月季度的GDP數據,還需三個月後才會發表。 數據公佈後不久,前總理、現任工黨黨魁克里斯·希普金斯(Chris Hipkins ),拒絕了應對此事負責的說法。 同時,財政部長尼古拉·威利斯(Nicola Willis)表示,證明加強和發展經濟是正確的,好消息是通貨膨脹正朝著正確的方向發展,上週新鮮水果和蔬菜的價格下降了9.3 %,這無疑幫助了全體新西蘭    

汽車

據 stuff  報導,購車者被警告在未來幾週和幾個月內檢查二手車是否有洪水損壞的跡象。 專業汽車經銷商遊說團體汽車貿易協會的托尼·埃弗雷特 (Tony Everett) 表示,買家應該讓專業人士檢查車輛是否有被洪水損壞的跡象。 埃弗雷特說,洪水造成的損害有時很難確定,而且可能需要一段時間才能出現電氣故障和腐蝕等問題。一些賣家可能沒有意識到洪水對車輛造成的損害真實程度。汽車貿易協會建議購買二手車的人請專業人士檢查。 My Auto Shop( TradeMe 部分持有)的首席運營官理查德·韋弗 (Richard Wafer) 負責進行購車前的檢查,他說,車輛被淹的主要證據包括浸水的地毯、座椅織物和泡沫發出的霉味。內飾上可能有水印,腳部空間內有水跡,特別是踏板周圍,可能是鏽斑的早期跡象。備胎槽中的水印也可能是一個標誌。生鏽的座椅支架和其它生鏽跡象值得檢查。對車輛的電子系統進行診斷掃描,可能會發現汽車計算機之間的通信問題。 VTNZ 的車輛經理艾倫·雷諾 (Alan Raynor) 也進行購車前檢查,他表示,專業人士更有可能發現汽車被水淹沒的跡象。已經完全乾燥和清潔的汽車可能很難被識別為被水淹沒。側門塑料裝飾件可以拆下,以檢查框架內部是否有水和碎屑跡象。將安全帶拉到最大程度也可能會暴露水印和污垢。如果買家發現此類跡像或聞到異常氣味,則應進行檢查,並要求檢查員徹底檢查是否有洪水損壞的跡象。 被洪水損壞的汽車的風險在於,由計算機運行的安全系統無法正常運行。 法律要求專業汽車經銷商披露洪水損壞的情況,如果他們沒有披露,買家可以向機動車糾紛法庭提出索賠,該法庭已迫使經銷商向被騙的買家退款。 責任編輯:謝瑞波

人物

在競選期間和就任副總理後,溫斯頓.彼得斯(Winston Peters)曾多次抨擊媒體記者。11月29日,他繼續批評媒體,指責他們的縱容才造成奧克蘭在Covid期間的長期封控。次日,行動黨黨魁兼新任內閣部長戴維.西摩(David Seymour)表示,媒體的所為「幾乎」證明了彼得斯的批評是屬實的。 據NZ Herald報導,彼得斯在接受 The Country 採訪時,他還指責時任財政部長格蘭特.羅伯森( Grant Robertson)違反《內閣手冊》,強行設立 5,500 萬紐元的公共利益新聞基金 (PIJF)。但羅伯森回應,彼得斯的指控是「無稽之談」。 關於疫情封控,彼得斯說:「如果他們(媒體)如此關注其行業的經濟狀況,為甚麼他們在我們最大的商業都市奧克蘭只有一起案例的情況下,允許第二次戲劇性的全面大封鎖?」 彼得斯表示,PIJF 相當於賄賂媒體。該指責源自於 PIJF 的目標是支持《懷唐伊條約》。 「當我擔任副總理時,他們來找我們,希望將其付諸實施。」彼得斯說,「我們很震驚,說這一定是在開玩笑。每個人都會指責我們賄賂媒體,我們不會支持它的。」 彼得斯指責羅伯森,「背著我們告訴媒體,溫斯頓.彼得斯是試圖阻止這件事發生的障礙」。 羅伯森的回應是,「我背著他與記者交談的想法絕對是無稽之談。」 彼得斯在 2020 年大選落選後離開國會,該基金於 2021 年初宣佈成立。 NZ Herald在報導中稱,如果彼得斯所指責的屬實,羅伯森將嚴重違反《內閣手冊》,即洩露內閣機密並違反集體責任。 羅伯森說,他確實記得在選舉前的會議上討論過 PIJF,當時彼得斯還是政府的一員。但是,直到彼得斯和新西蘭優先黨離開政府後,才對該基金做出最終決定。 此外,彼得斯還指責媒體在競選期間忽視他。 據1News 11月30日的報導,行動黨黨魁戴維.西摩表示,媒體報導關注言論而非政策,這「幾乎」證明了彼得斯的批評是真實的。 「極具諷刺意味的是,媒體更多關注的是他(彼得斯)的言論,而不是政府出台的政策措施,這幾乎證明了他的觀點。」西摩說,「我認為,媒體向新西蘭人證明自己並贏得民眾信任的最佳方式實際上是關注影響民生的問題。」 西摩還表示,「如果你像我過去三年一樣走遍新西蘭,在街角和市政廳發表講話並傾聽人們的意見,你會發現人們對媒體的信任有很多擔憂。」「我懷疑公共利益新聞基金(PIJF)已經成為更廣泛問題的避雷針。」 就在彼得斯發表最新言論之際,工黨黨魁克裡斯.希普金斯(Chris Hipkins)向總理克裡斯托弗.盧克森(Christopher Luxon)施壓,要求他約束副總理的行為。希普金斯表示,「溫斯頓.彼得斯在過去48小時內的行為是錯誤的」,希望盧克森「儘快制止這種行為」。 據NZ Herald的報導,5000萬紐元的支持計劃最早於2020年4月提出,當時正值第一次封鎖期間,彼得斯當時擔任副總理。這原本是第一輪媒體支持,第二輪 PIJF 將於稍後推出。時任廣播部長克裡斯.法福伊 (Kris Faafoi) 在推出第一個一攬子計劃時表示,第二輪計劃即將到來,儘管他暗示最早會在 5 月份的預算案公布時推出。 這是第一次封鎖期間宣布的一系列經濟支持措施之一。NZ Herald的出版商 NZME從這兩個計劃中獲得了支持資金。 彼得斯指責,PIJF 相當於賄賂媒體。因為在申請PIJF 基金時申請人會被要求,在製作受資助的內容時,酌情支持新西蘭的一致性、文化和公共利益,包括支持《懷唐伊條約》。 然而,在 NZME […]