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奧克蘭商業地產炙手可熱 海外投資者信心高漲

20 Sep,2018 | 本地新聞

根據房地產數據分析公司CoreLogic的調查報告,在截至8月的年度裏,奧克蘭共售出156套商業地產,總銷售額高達21億元。相比之下,去年同期只有9.08億元。(pexels.com)

雖然奧克蘭住房市場明顯放緩,但商業地產需求依然火爆,年銷售額增加一倍以上至21億元。過去3個月尤為強勁,銷售額高達11億元。專家表示,海外投資者對奧克蘭市中心(CBD)的投資信心依然高漲。

住房市場穩定 商業地產火爆

 

近兩年來奧克蘭住房市場明顯放緩且持續穩定。Trade Me房產部最新數據顯示,8月份奧克蘭住房要價月環比略跌0.1%至89萬5050元,創下2017年9月以來的最低值。

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相比之下,商業地產市場持續繁榮。根據房地產數據分析公司CoreLogic的調查報告,在截至8月的年度裡,奧克蘭共售出156套商業地產,總銷售額高達21億元。相比之下,去年同期只有9.08億元。

過去3個月表現最為突出,奧克蘭共售出52套地產,總銷售額高達11億元,其中1處地產售價6.35億元。相比之下,在截至5月的過去3個月裡,僅售出37套地產,總銷售額只有3.42億元;在截至2月的過去3個月裡,共售出45套地產,總銷售額只有3.30億元。

奧克蘭CBD持續吸引海外投資

 

CoreLogic研究分析師戴維森(Kelvin Davidson)對《新西蘭先驅報》表示,儘管一兩項重大交易提升了總銷售額,但與海內外現金充裕的財團和基金經理對新西蘭市場感興趣的報導一致,商業地產上行趨勢仍然相當明顯。

商業地產服務公司高力國際(Colliers International)研究總監迪布爾(Chris Dibble)也表示,儘管因昂貴地產上市有所波動,但投資者對奧克蘭CBD的整體信心依然高漲。

據他透露,近期海外集團對新西蘭和奧克蘭資產的投資信心仍在上漲。投資者的強烈興趣使許多建築業主正在權衡:是繼續持有資產,還是釋放資本、尋找其它機會。

奧克蘭優質寫字樓空置率創3年來新低

 

商業地產諮詢公司世邦魏理仕(CBRE)新西蘭分公司近期發布的Marketview報告顯示,奧克蘭各級寫字樓空置率都在下降。今年上半年,CBD空置率下降0.6%至8.2%。其中,優質寫字樓空置率降至5.6%,二級寫字樓空置率也從11.1%降至10.7%。

高力國際9月初發布的最新報告則表示,奧克蘭CBD寫字樓市場已經達到一個關鍵點,3年來該地區優質寫字樓空置率首次降至3.5%;二級寫字樓經過顯著下降後,目前回升至8.1%。

截至目前,2018年寫字樓銷售市場尤其活躍,許多優質寫字樓銷售收益率在5.3%~5.75%之間,致使CBD寫字樓空間指示性租金收益率下跌0.24%至歷史低點。世邦魏理仕研究總監莫里茲(Zoltan Moricz)表示,投資者顯然忽略了寫字樓租金回報率暫時下跌的前景。

據高力國際預計,在供應狀況改善之前,寫字樓需求將成為租金上漲的催化劑,即強勁的需求將推動租金上漲。

投資需求強勁 供應緊張如何緩解?

 

莫里茲表示,投資市場現在迫切需要更多機會獲得高品質地產,但推動國民經濟增長的傳統因素,如住房、移民和建築等已經發生了變化,加上企業對政府更迭的不滿造成了一些負面影響。

但他表示,明年會有所不同,因為中央和地方政府正在增加對奧克蘭城際鐵路、新高速開發、住房、教育和醫療等重大基礎設施項目的投資,政府也會通過提高最低工資來增加收入。

他認為,積極的金融環境和相對較低的利率和匯率是刺激這一預期改善的主要因素。雖然約3%的GDP增長預期比較溫和,低於2014-2016年間的高水平,但在全球背景下仍是健康的,並有望繼續吸引外資,包括進入商業地產。

景點

斐濟的海景。(Eva Bane / Pixabay)   自去年疫情爆發就沒有國際遊客的斐濟,已宣布其邊境將在年底前開放。 斐濟已在該國的綠色名單上列出了15個「旅行夥伴」國家,包括紐西蘭。來自這15個國家的遊客,只要完全接種了疫苗,就可免隔離入境,從12月1日起生效。 據NZ Herald報導,該國旅遊部長法亞茲.科亞 (Faiyaz Koya) 表示:「距我們上次接待國際遊客,已經快過去兩年了。在此期間,我們掙扎,我們適應,我們已經準備好了。」 同時,從12月開始,斐濟航空公司將重新開通飛往紐西蘭的航班。該公司將每天都安排從奧克蘭出發的返程航班,從基督城出發的航班將每週安排3班,惠靈頓出發的航班每週會有2班。 該航空公司首席執行官表示,他們已做好準備,從12月1日起安全迎接國際旅客。 斐濟旅遊局(Tourism Fiji)也對邊境重開表示歡迎。 其首席執行官說:「為了這一刻,我們已經計劃了近兩年。我可以向全世界保證斐濟是安全的,並準備好歡迎您回來。」 據報導,斐濟已有超過200家旅遊運營商的員工完全接種了疫苗,並在遵守Covid-19相關規定方面獲得官方認可。 自去年3月來,斐濟對所有非必要旅行關緊了大門。而從今年6月以來,該國已記錄了超過5.1萬例 Covid-19 確診病例。 NZ Herald在其報導中指出,雖然斐濟的新增病例可能永遠不會恢復為零,但其疫苗接種率讓該國有信心重新向遊客開放。 10月9日,斐濟總理弗蘭克.拜尼馬拉馬 (Frank Bainimarama)在其推特上表示,該國80%的成年人已完全接種了疫苗,是時候向世界重新開放了。 除了完全接種疫苗,該國還要求遊客提供登記前72小時陰性檢測證明。 責任編輯:劉潤菁

食全食美

  天氣轉暖,植物花開,紐西蘭的蜜蜂也又忙著採蜜了。 從麥盧卡樹採集的花蜜與一般的花蜜有所不同,花蜜中的「獨特麥盧卡因子」(unique mānuka factor,簡稱UMF)使這種蜂蜜的價值遠高於一般蜂蜜,也使其成為紐西蘭熱門的出口產品。 獨特麥盧卡因子(UMF)已被證明具有強大的抗菌和傷口癒合特性。 據報導,一罐 250 克非常稀有的 UMF 31+ 蜂蜜可在上海等地的專賣店賣出 2500 紐元,而一罐 UMF 10+ 的麥盧卡蜂蜜,研究表明其也具一定抗菌功效,售價為 50 至 60 紐元。 麥盧卡蜂蜜的神奇之處是幾十年前懷卡托大學的科學家們率先發現的。而今,這些研究人員發現,麥盧卡產出的蜂蜜之所以與其它作物都不同,秘密來自麥盧卡花中的「蜜腺」。 上周,懷卡托大學的研究團隊在國際知名期刊《新植物學家》(New Phytologist)上發表了這一研究。 蜜腺是植物的一種外分泌組織,可分泌蜜液(nectar)並將其排出來。不同的植物蜜腺生長位置不同,且形狀也有差異。   麥盧卡花的蜜腺所分泌的蜜液可引來蜜蜂,通過蜜蜂採集花蜜這一過程,可將花粉散佈於鄉間,以達到授粉繁殖的目的。 研究人員在論文中指出,一般花卉的蜜腺長在葉子上,麥盧卡的蜜腺卻長於花上,且大多數花朵的蜜腺是無色的,麥盧卡花的蜜腺則是綠色的。 這使得麥盧卡的蜜腺可通過光合作用將陽光、水和二氧化碳轉化為氧氣和糖分,且在這過程中,還生成了一種非常有價值的副產品。 「每朵麥盧卡花都有自己的『太陽能蜜液工廠』,這有助於合成 UMF 前體,即複合二羥基丙酮 (DHA)」,懷卡托大學副教授邁克·克利爾沃特 (Mike Clearwater) 指出。「花中因光合作用也會產出一些糖分,這些糖分可在蜂蜜中發現,且似乎會影響分泌蜜液的多少。」 因此,若能確定影響 DHA 生產量的因素,對該行業來說會非常關鍵,因為如今蜂蜜中獨特麥盧卡因子(UMF)的含量還非常難以預測,而該含量是決定這種蜂蜜溢價的關鍵。 研究人員表示,複合二羥基丙酮 (DHA)的含量變化很大,可能取決於一系列因素,例如植物的遺傳、花卉所在的發育階段、溫度以及光照條件。 據報導,2020年麥盧卡蜂蜜的出口價值高達 5 億紐元,且人們對高 UMF 蜂蜜的需求正在不斷增加。 責任編輯:劉潤菁

工商

話說新西蘭的GST 生活在新西蘭的人, 對GST(商品和服務稅)這個名詞或許都不陌生,它是新西蘭政府對商品和服務徵收的一種附加消費稅, 廣泛存在於人們的日常生活中 ,您需要花錢購買的商品或服務,大部分裡面都包含有GST, 當然也有少部分是被IRD (稅務局)特別指明赦免的。比如,您去超市買的東西,日常生活中的電費,水費,油費,電話費等等,都是含了GST 的。 除日常消費外,就是商業行為和商家了。GST存在於從事商業活動的相關實體的每一環節中。通常只要有買賣交易,就需要附加GST,而且商家一般都是GST註冊者,也就是說,他們有權利代新西蘭政府向需要他們服務或商品的買家徵收GST,  同時按照政府規定,又必須這麼做。  嚴格的說這個GST,既不計算在成本,也不計算在利潤,他們收到後,就交給了稅局。 但是作為一個商業運營者,由於他們在完成他們的商品和服務時,是有成本的, 按照新西蘭稅務局的規定,他們在運營支出中付出的GST, 是可以向稅局抵扣回來的。舉一個簡單的例子, 您去超市買一瓶牛奶,如果是日常生活消費,那麼您就實實在在付出了牛奶價格中的GST。 但是如果您買的牛奶是為了您經營用的, 比如,咖啡店,這種情況,您可以向稅局把您這瓶牛奶裡支付的GST抵扣回來。 也就是說真正為GST買單的,是最終的消費者, 英文中的Consumer。如果是消費前的必須商業過程,也就是說不是最終消費者,付出GST是可以抵扣回來的。 在商業運作中和在日常消費中, GST 在商品價格中的表達方式是不同的。比如, 如果是$115 的最終價格, 那麼日常消費中的表述就是價格為$115 , 並註明其中包含了$15 的GST , 而商業運作中,報價會是 $100+$15。這裡的區別是, 商業運作中,可以將這個$15的GST向稅局抵扣回來。而作為消費者,只是告訴您, 您付出了$15 的GST。 房產物業中的GST 新西蘭的物業通常分為兩大類: 商業物業(Commercial) 和居民住宅物業 (Residential) 。 住宅物業,在新西蘭法律上是這樣定義的,是指那些用於或目的是用於居民居住的物業,可能只限於居民居住,或者是大部分用於居民居住。 商業物業,顧名思義,是用於進行商業活動的物業, 比如: 辦公樓,倉儲,酒店,零售,  工業大樓,公共設施等等。新西蘭政府對其也有明確的資源劃分,只能建在規範的區域內: 比如工業區,輕工業區,商業區等。 我們用於自住或出租給別人居住的房產,通常就是居民住宅物業了。 絕大部分的房產物業買賣的價格中都包含著GST,但商業物業和住宅物業在體現上不同。 商業物業在買賣合同的成交價中, 會清清楚楚列明GST, 也就是價錢+GST(if any  如果有的話),其實這符合商業運營的常規。住宅物業的價格中通常都沒有列出GST這個欄目。 有的人會想,商業物業中多了要支出的GST,我在購買自住房時是沒有的。是的,居民住宅物業中不會把GST列出來,但並不是說您購買的價錢中沒有GST,相反,您購買的是包含了GST之後的價格。  為什麼這麼說呢? […]

本地

(Here and now, unfortunately, ends my journey on Pixabay / Pixabay)   8月31日午夜,除奧克蘭和北地,全國其他地區降至3級警報。自那天起,主要圍著奧克蘭邊界而設的檢查站就沒再被撤銷。而眾多在各檢查站執勤的警察,或許在當初入職之時,從未想過會從事這樣一份工作。 據Stuff新聞網報導,18年前成為警官的佈雷特.漢利(Brett Hanly),就是其中的一位。 隨著北地於9月2日午夜,連同其它地區降至3級警報,佈雷特.漢利警官便被安排駐守 Mangawhai Rd 附近的一個主要檢查站。 該項工作遠非他當警察時的本意,他對Stuff表示。 他還說,自己在工作中遇到的事情,就像「只有在電影中才能看到的東西」,其中不少還讓他「大開眼界」。 政府規定,只有滿足規定的必要工人、長期遷居者、因共同撫養孩子需要跨境者,才能出入奧克蘭,其他人則需獲得衛生部的豁免。 漢利警官說,在他駐守的檢查站,每天都會有一些人因不符合規定而不得不轉身離開,且其中對能做甚麼、不能做甚麼存在誤解的也大有人在。 他說,有位奧克蘭人很坦率地說,他想去旺阿雷釣魚,因為4級警報允許在岸邊捕魚,所以他認為這是可接受的過境理由。漢利則覺得這種想法很有趣。 同時,他坦言,對於一些想跨越邊境去探望生病親人的旅行者,拒絕他們很難,而此時擁有一顆同理心是解決問題的關鍵。 他說,一些人不了解,這種情況下他們需要提供所需文件才能過境,但「他們了解這種 Covid Delta 變體的嚴重性,且總體上還算不錯」。 當被問及工作期間是否有任何突發事件時,漢利則說,沒有發生甚麼「像那兩人在南部檢查站慾攜帶 10 萬現金和一大堆肯德基偷偷溜進奧克蘭那樣大」的事情了。 儘管漢利警官的工作性質已經變了,且可能會維持一段不短的時間,但他表示:「我對我的工作很滿意。我熱愛我所做的事情。並且在我能預見的將來,我會繼續做下去。」 責任編輯:劉潤菁

汽車

(Pexels / Pixabay)   一般情況下,人們轉賣二手商品時,不會像賣新商品那樣賺錢,但封鎖期間紐西蘭的二手車市場行情打破了這一慣例。 據 1 NEWS 報導,因進口延遲、本地供應量低,與疫情前相比,二手車的要價已漲了 35%。目前,紐西蘭的二手車成交價比以往都高,成交的速度也更快。 例如,去年 1.8 萬紐元就能成交的 2016 款馬自達 Axela,如今成交價近 2 萬。 一些趕在政府對皮卡車型收稅前買Toyota Hilux的人,有的要比以前多花近 5,000 紐元。 Trade Me Motors 的銷售總監對 1 NEWS 表示,供需經濟學導致了這一現象,供應少了,但需求仍很高。 此外,這位銷售總監還說,很多紐西蘭人把海外度假的預算花在了買二手車等大件物品上。現在,2016 款豐田 Hilux 的上市價格已比兩年前高出 9%。 責任編輯:劉潤菁

人物

(Here and now, unfortunately, ends my journey on Pixabay / Pixabay)   8月31日午夜,除奧克蘭和北地,全國其他地區降至3級警報。自那天起,主要圍著奧克蘭邊界而設的檢查站就沒再被撤銷。而眾多在各檢查站執勤的警察,或許在當初入職之時,從未想過會從事這樣一份工作。 據Stuff新聞網報導,18年前成為警官的佈雷特.漢利(Brett Hanly),就是其中的一位。 隨著北地於9月2日午夜,連同其它地區降至3級警報,佈雷特.漢利警官便被安排駐守 Mangawhai Rd 附近的一個主要檢查站。 該項工作遠非他當警察時的本意,他對Stuff表示。 他還說,自己在工作中遇到的事情,就像「只有在電影中才能看到的東西」,其中不少還讓他「大開眼界」。 政府規定,只有滿足規定的必要工人、長期遷居者、因共同撫養孩子需要跨境者,才能出入奧克蘭,其他人則需獲得衛生部的豁免。 漢利警官說,在他駐守的檢查站,每天都會有一些人因不符合規定而不得不轉身離開,且其中對能做甚麼、不能做甚麼存在誤解的也大有人在。 他說,有位奧克蘭人很坦率地說,他想去旺阿雷釣魚,因為4級警報允許在岸邊捕魚,所以他認為這是可接受的過境理由。漢利則覺得這種想法很有趣。 同時,他坦言,對於一些想跨越邊境去探望生病親人的旅行者,拒絕他們很難,而此時擁有一顆同理心是解決問題的關鍵。 他說,一些人不了解,這種情況下他們需要提供所需文件才能過境,但「他們了解這種 Covid Delta 變體的嚴重性,且總體上還算不錯」。 當被問及工作期間是否有任何突發事件時,漢利則說,沒有發生甚麼「像那兩人在南部檢查站慾攜帶 10 萬現金和一大堆肯德基偷偷溜進奧克蘭那樣大」的事情了。 儘管漢利警官的工作性質已經變了,且可能會維持一段不短的時間,但他表示:「我對我的工作很滿意。我熱愛我所做的事情。並且在我能預見的將來,我會繼續做下去。」 責任編輯:劉潤菁