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新西蘭商業物業 和住宅物業不同的又一投資天地

16 Jul,1999 | 工商, 房產

新西蘭雖然小,堪稱物業投資的天堂。這裡環境優美,政治穩定,資源豐富,多民族文化奠定了社會包容的基礎。

大部分物業的土地有著永久產權,投資收益率常遠高銀行存款,物業價值一直處於增值曲線中。最重要的是投資政策寬鬆,有著不可多得的稅收優勢。

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中國人勤勞智慧,置業安居,常被視為人生第一目標。當有了安居之所,很多人會尋求購買更多的房子,用於收租,同時享受房產升值帶來的財富增長。

可是面對如今日益狂奔的房價,無論是搭上還是錯過了這班升值快車的人,心裡可能都會有一種焦慮,新西蘭的物業市場,我還能投資嗎?

 

 

商業物業和住宅物業

人們平時或媒體裡經常談論的房產投資,其實,很多時候指的是居民住宅物業,因為住宅物業是關乎每一個人的,不管是自住房或租房,人總要有棲身之所。

因此,每一個人或多或少都對住宅物業有認知,從感情上說,對住宅物業的投資顯得更有信心,也相對容易介入和做出投資決定。當我們有資金購買了不止一套住宅物業時,把自住之外的其他物業,出租,收取租金,這樣就開啟了住宅物業投資的旅程。

事實上,新西蘭的物業可以分為兩大類: 商業物業(Commercial) 和居民住宅物業 (Residential) 。

住宅物業,在新西蘭法律上是這樣定義的,是指那些用於或目的是用於居民居住的物業,可能只限於居民居住,或者是大部分用於居民居住。

商業物業,新西蘭政府對其也有明確的資源劃分,只能建在規範的區域內: 比如工業區,輕工業區,商業區等。商業物業的目的是不用於人的居住, 比如: 辦公樓,倉儲,酒店,零售, 工業大樓,公共設施等等。

雖然,有一些生意人會購買物業用於自己的生意經營,但相當大的一部分人,是傾向於租用物業作為生意場所,因此,商業物業的投資市場潛力很大。

商業物業市場和住宅物業市場在新西蘭是兩個不同的市場,兩個市場並不一定同步,當一個市場火熱時,另一個市場或許不這樣。

商業物業投資有著完全不同於住宅物業的特點和模式。

 

投資商業物業的優勢

回報率高

從新西蘭物業市場投資記錄看,商業物業的投資回報率通常會高於住宅物業的回報率。這可以說是新西蘭市場的特點。

據統計,現在商業物業的回報率(ROI)平均為5-5.5% , 而住宅物業的回報率大約為3%。

而在更早的時候,商業物業的租金回報率可以達到10% 或更高。住宅物業則相對低。

運營費用(ongoing cost) 低

商業物業的很多運營費用(Ongoing Cost) 是由租客負擔的。比如,水費,電費,地稅,保險,日常維護等。

而投資居民住宅物業, 房東介入度要高很多,租客除了支付租金,電費和水費,其他的費用都由房東支付,比如,維修維護,地稅,保險,物業管理(Body corp ) 等等。

物業管理費用低

如果請專業公司管理你的投資物業時, 兩者要付出的管理費差別也不少。

住宅物業,通常會收取7.5%+GST的管理費,如果有其他的雜費,也需要支付。

商業物業, 通常是4.5%+GST左右。

租約時間長且租客穩定

商業物業租客的性質,決定了商業租約合同租約長且租客穩定。

任何一個生意都是有前期投入的,比如,裝修,廣告等,有些投入還相當大,在經營 中, 客戶群的建立也是需要時間的。根據不同的生意類別,停止租約,對商家(租客)的風險和損失,常常比業主要大。

商業合同的具體年限和續約條款由業主和租客洽談。但租期通常會遠遠高於住宅物業,從幾年到15年不等,有些長達15年或更長。在合同中也會註明續約年限和租金調整等, 比如5年+5年+5年等 。

作為商業物業的業主,如果你的租客簽了6年的租約,在這六年裡,你基本不用擔心了

利息可以抵扣稅務支出

*新西蘭政府對住宅物業的投資限制力度一直在加大,今年更取消了利息抵扣稅務支出的政策。在此新規下,從2021年10月1日起,除了新建的房屋,所有在3月27日当天或3月27日之後購買的出租房,房屋貸款的利息不能計算為房屋投資的支出成本。在這之前的已有物業,將按著政府的相關規定,逐年減少抵扣的比例,最終到2025-2026年度,新西蘭所有的出租住宅物業的貸款利息將不再能夠在報稅中抵扣支出。

這意味著住宅物業投資需要支付更多的稅收。成本加大。

而商業物業完全不受此限制。和過去一樣,在報稅時,商業物業的貸款利息仍然以作為成本支出抵扣。

沒有資產增值稅(Capital gain tax) ,更不受政府明線測試限制

雖然法律上,新西蘭沒有資產增值稅,但政府為了抑制過熱的房產市場投資,在2015年,出台了針對居民住宅物業的稅收法案- 明線測試法案(Bright Line Test for Residential Land Bill),正式將變相的資產增值稅引入居民住宅物業投資。

而且在推出的短短六年時間,明線測試的測試年限已經調了兩次。

2015年開始實行時,明線測試時間是2年,在2年之內,如果出售作為出租用途的住宅物業,則需要支付資產增值稅。

在2018年時, 調升至5年。

今年又進一步上調為10年,在2021年3月27日当天或3月27日之後購買的出租房,新的明線測試時間是10年。

商業物業投資則完全沒有這樣的限制。原則上商業投資人只要不把買賣商業物業作為生意來做,頻繁買賣,無需繳納資產增值稅。

沒有印花稅( no stamp duty),也沒有遺產繼承稅

新西蘭政府對物業投資政策寬鬆,投資人可以享受稅收優勢。沒有印花稅( no stamp duty),也沒有遺產繼承稅

海外買家沒有購買限制

2018年10月22日,新西蘭通過了《海外買家禁令》。法令出台之後,海外買家在新西蘭購置房產有了很大限制。

但是,海外買家可以自由購買商業物業,一般情況下,買賣合同中,價值不超過一個億,不需要進行申請。

結構結實,簡單,建造成本低

商業物業交給租客的時候,對物業內部的設施基本沒有要求。

有些商業物業,比如倉儲,工業廠房等,要求更低, 極限地說,只要是個殼,有四壁,柱子,門和屋頂,就可以出租了。

商業物業在建造上,通常水泥和柱子結構,結實簡單,成本低。

而住宅物業,對室內的配套設施要求高很多很多,而且需要由業主支付。

新西蘭政府對業主的要求越來越嚴格,業主的成本和責任都在不停加大。

比如剛剛出台的健康家園標準(Healthy Homes Standards)。從今年7月1日開始, 房東必須在他們的出租物業中安裝符合政府標準的供暖設備,以保證租戶可以生活在溫暖乾燥的房屋中。

要達到這樣的標準,房東的財務壓力是很大的,事實上,或許,房東自己的自住房未必安裝了這樣高標準的供暖設施。

租客幫你提升資產價值(improvement)

商業物業的內裝修是由租客負責的,比如地毯,燈飾,廚房,廁所,裝潢等等,都是由租客負擔.

由於商業物業是運營生意的,裝修標準常常很高,這相當於,自己的物業被租客不斷的完善加固,增值。

而住宅物業,所有這一切都是又業主負責。甚至,下水道堵了,電跳閘了,你都會接到租客的電話,並且及時修復。

這麼說來,商業物業投資和住宅物業投資非常不同,而且具有明顯優勢。但是商業物業投資難嗎?

商業物業投資的難點:

  • 資金要求高

商業物業的單個價值通常很高,好的商業物業需要的資金很大。

投資商業物業需要的入門或起步資金常常會比投資居民住宅物業要高,它不像住宅物業,花很少的錢買一個UNIT,也可以進行出租投資。

  • 空檔期問題

商業物業的出租,有時候會出現長的空檔期,沒有租客。尋找合適的租客,是一個潛在的風險。

因為商業物業的租客,通常是做長遠打算,不像住宅物業,那麼簡單,租六個月一年,甚至更短時間,相對來說,等待合適租客,也會難一些。

  • 需要的專業知識多

住宅物業投資就是我們平時居住的物業,人們對它的熟悉度高,自己的物業平時遇到的問題,和投資物業沒有什麼大的不同。知識點容易滿足。

要想成功地投資一個商業項目,需要了解和該物業的商業行業相關的方方面面,專業知識要求高,比如,政策法規,物業地段,市政規劃,行業發展方向,經濟預期等等做出專業的研究,才能做出比較正確的投資決定。

因此,商業物業,變數大,很多人如果沒有商業運營知識,可能會很難操控。

  • 受經濟大環境影響比較明顯

如果經濟環境發生變化,可能直接影響一些產業,致使生意的規模和數量發生變化。從而影響商業物業的出租。

在過去,新西蘭基本上每五年就會經歷一次經濟的不景氣。雖然,近15年,這種情況沒有發生,但一旦發生,對商業物業的影響會比較大。

  • 銀行貸款相對難

銀行通常會更傾向於給住宅物業貸款, 因為商業模式簡單,租金收入相對穩定。

而商業物業的不穩定性多。

 

商業物業投資的基本知識和思維方式:

在商業物業行業裡, 租金收入直接決定了商業物業的市場估價(或買賣價格)。這和住宅物業有很大的不同。

住宅物業的價值,通常和它所處的區,鄰居的買賣價,有很大關係,而且,政府的CV估價也有很大的參考作用。房屋的價值容易看出來。

商業物業投資中,幾乎可以說,決定一切的是租金。商業物業的售價或市場估值,基本上是由租金回報率(yields)決定的,也有人會計算投資淨回報率( Capitalization rate) 。

租金回報率(Yields) = 年租金 / 當前物業的估價 (市場價)

租金回報率(yields)的高低由地區,類別,供求,商業環境等各種因素所決定。

比如,你有一棟投資樓,每年產生$100,000NZD 的租金, 基於這棟樓是做什麼的,市場認可的回報率可能會不同, 如果是工業用的樓房,按現在的市場,它的回報率通常是4.5%。那麼有人出錢買這棟物業時,他期待的回報就是4.5% 。那麼他可能需要支付的購買價就是:

物業售價= 100000/0.45 = 2200000 (220萬NZD)

同樣的商業物業,在4,5年前, 如果當時的市場回報率(Yields)大約是6% ,也就是說,那個時候,你買同樣的物業的話, 你需要支付的購買價 = 100000/0.6 = 1670000 (167萬NZD) .

這是基於房租沒有發生變化的情況。

也就是說, 如果投資淨回報率Capitalization rate 高了,那麼物業的價格就會低。如果投資淨回報率低了,那麼你的購買價就高。

那麼如果租賃市場活躍, 你有更多的機會,找到很好的租客,租金高租約長,那麼你的物業就會增值。相反, 如果因為某種原因,你的物業找不到租客,或者,為了找到租客,降低租金,那麼你的物業的價值就會快速降低。

小結:

商業物業投資是和住宅物業投資完全不同的又一片投資天地, 有著住宅物業無可比擬的優勢,尤其是在政府政策上。 但同時, 它又有著與生俱來的難於駕馭和參與的因子。

怎麼樣才能做好和跨入商業物業的大門,有著實力和經驗的考驗,又有技巧可尋。

 

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